賣家拒交房還說沒收款？北京房產律師：法院這樣認定付款事實

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以上案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

案情介紹

2023年4月16日，周剛與趙強、其母李秀簽訂《宅基地轉讓協議》，約定將位于北京市大興區某村的一號宅院（含房屋及附屬設施，面積約250平方米）以50萬元價格轉讓給周剛。協議載明：“房款一次性付清”，并同時注明收款賬戶及“現金50萬元整”字樣。

簽約當日，周剛稱因賣方李秀不同意銀行轉賬，遂于前一晚支付20萬元現金，次日再付30萬元現金，共計50萬元。趙強出具收條，確認“收到購房款50萬元（含轉賬及現金）”。

但此后，趙強、李秀始終拒絕交付房屋。周剛遂起訴，請求：

1. 確認《宅基地轉讓協議》無效；

2. 返還購房款50萬元；

3. 賠償資金占用利息損失。

趙強、李秀辯稱：從未收到任何款項，收條系“先打后付款”，因信任周剛才提前交付收條和協議原件。

經查：周剛非該村集體經濟組織成員；趙強、李秀均為該村村民，涉案宅院登記在其家庭名下。

裁判結果

法院作出判決：

一、周剛與趙強、李秀于2023年4月16日簽訂的《宅基地轉讓協議》無效；

二、趙強、李秀于判決生效后10日內返還周剛購房款50萬元；

三、駁回周剛關于利息損失的訴訟請求。

法院說理

1. 宅基地轉讓給非本村村民，合同無效：

根據《土地管理法》及《民法典》第153條，宅基地使用權具有身份專屬性，僅限本集體經濟組織成員享有。周剛非該村村民，雙方轉讓行為違反法律強制性規定，合同自始無效。

2. 購房款已實際支付，賣方應返還：

周剛提交了協議原件、收條原件，并對付款過程作出合理說明。而趙強、李秀無法解釋“為何在未收款情況下交付收條”，亦未提供反證。法院認定周剛已履行付款義務，賣方應返還50萬元。

3. 買方存在過錯，無權主張利息：

周剛明知自己非本村村民，仍購買農村宅基地，對合同無效負有明顯過錯。根據《民法典》第157條，雙方按過錯分擔損失，故其主張的資金占用利息不予支持。

律師提示

1. 城市居民購買農村宅基地=合同無效：

無論是否付款、是否建房、是否居住多年，只要買方非本村集體成員，宅基地或農房買賣合同一律無效。這是法律紅線，不可突破。

2. “現金支付”風險極高，務必留痕：

本案雖最終認定付款成立，但若無收條或見證人，極易陷入“說不清”的舉證困境。大額交易必須通過銀行轉賬，備注用途，并保留溝通記錄。

3. 收條≠收款完成，但可成為關鍵證據：

賣方辯稱“先打條后付款”在司法實踐中極難被采信，尤其當買方持有原件且能說明細節時。簽字即視為認可，切勿輕信“信任”。

4. 合同無效≠錢拿不回，但利息難獲支持：

法院通常會判令返還原購房款，但因買方自身違法（明知不能買仍買），無權主張利息、裝修損失、房價上漲差價等。

5. 警惕“代持”“長期租賃”等變相買賣：

有些中介以“20年租約+自動續期”“借名登記”等方式規避限制，此類安排同樣可能被認定為無效，風險極高。

北京房產律師特別提醒：

農村宅基地不是普通商品！

? 非本村村民請勿購買，無論價格多低、關系多熟；

? 已購買者應盡快協商退款，避免房屋被收回卻難追款；

? 若確需使用農村房屋，可考慮合法合規的合作建房（需政策允許）或短期租賃，但不得涉及產權轉移。