低價買房住8年，房主卻偷偷抵押？北京房產(chǎn)律師：合同可解除，違約金照賠！

（為保護當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以上案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

案情介紹

2015年9月25日，趙明與劉強通過甲公司簽訂《房屋買賣居間見證合同》及《補充協(xié)議》，約定趙明以100萬元購買劉強名下的一號房屋。當(dāng)時房屋尚未取得產(chǎn)權(quán)證，雙方約定：劉強在產(chǎn)權(quán)證下發(fā)后30個工作日內(nèi)配合過戶；若違約，需退還全部房款、支付80萬元違約金，并賠償裝修費用。

簽約后，趙明向甲公司支付居間費1萬元，并陸續(xù)向劉強支付購房款85萬元（有銀行流水為證），劉強交付房屋。趙明隨后裝修并實際居住。

2018年5月，劉強取得一號房屋產(chǎn)權(quán)證（登記為其單獨所有，性質(zhì)為按經(jīng)適房管理）。但因房價大漲，劉強拒絕過戶，并于2018年9月與郭某簽訂虛假《借款合同》，將房屋抵押給郭某。后郭某起訴并申請強制執(zhí)行，房屋被法院查封、進入拍賣程序。

趙明遂起訴，請求：

1. 解除合同；

2. 劉強及其前妻李梅（二人2018年11月離婚）連帶返還100萬元房款；

3. 賠償居間費1萬、裝修費15萬；

4. 支付違約金80萬。

劉強承認(rèn)違約，同意解除合同，但稱僅收到85萬元，且房款用于個人購彩，李梅毫不知情。

李梅辯稱：房屋系夫妻共同財產(chǎn)，自己從未同意出售，也未收到任何房款，不應(yīng)承擔(dān)任何責(zé)任。

另查明：

生效判決確認(rèn)一號房屋為劉強、李梅各占50%份額；

趙明主張的15萬元“尾款”僅有劉強2020年出具的收據(jù)，但發(fā)生在法院查封期間，且雙方曾口頭約定“過戶后付尾款”；

劉強收款賬戶流水顯示，85萬元短期內(nèi)耗盡，未向李梅轉(zhuǎn)賬。

裁判結(jié)果

法院判決：

一、趙明與劉強于2015年9月25日簽訂的《房屋買賣居間見證合同》及《補充協(xié)議》于2024年12月2日解除；

二、劉強于判決生效后10日內(nèi)退還趙明購房款85萬元；

三、劉強于判決生效后10日內(nèi)支付趙明違約金70萬元；

四、駁回趙明對李梅的全部訴訟請求。

法院說理

1. 合同目的無法實現(xiàn)，應(yīng)予解除：

一號房屋已被法院查封并進入強制執(zhí)行程序，客觀上無法辦理過戶，趙明合同目的落空，符合法定解除條件。

2. 購房款金額以有效證據(jù)為準(zhǔn)：

趙明主張支付100萬元，但15萬元“尾款”發(fā)生在查封期間，且與雙方“過戶后付尾款”的口頭約定矛盾，又無轉(zhuǎn)賬憑證佐證，法院不予采信。故僅支持85萬元退款。

3. 違約金可依法調(diào)整：

雖合同約定80萬元違約金，但法院綜合考慮趙明實際損失（資金占用、裝修折舊等），酌情支持70萬元，并不再單獨支持居間費、裝修費。

4. 配偶不承擔(dān)連帶責(zé)任：

房屋雖為夫妻共同財產(chǎn)，但李梅未簽署合同，亦無證據(jù)證明其知情或追認(rèn)；

購房款未用于家庭共同生活（劉強用于購彩，賬戶無向李梅轉(zhuǎn)賬記錄）；

趙明明知房屋為夫妻共有卻未要求共有人簽字，難謂“善意第三人”；

故該債務(wù)不屬于夫妻共同債務(wù)，李梅免責(zé)。

律師提示

1. 購買未辦證回遷房風(fēng)險極高：

“先交房、后過戶”模式下，若賣家反悔或設(shè)抵押，買家僅享有債權(quán)，無法對抗法院強制執(zhí)行。務(wù)必在合同中設(shè)置高額違約金+履約擔(dān)保。

2. 夫妻共有房必須共簽：

即使房產(chǎn)證只寫一人名字，只要系婚姻存續(xù)期間取得，即屬共同財產(chǎn)。未取得配偶同意的買賣，可能被認(rèn)定無效或無法履行。

3. “尾款”支付需謹(jǐn)慎：

在產(chǎn)權(quán)未過戶、房屋被查封等高風(fēng)險階段，現(xiàn)金或事后補收據(jù)方式支付尾款，極難被法院認(rèn)可。建議通過資金監(jiān)管賬戶操作。

4. 違約金并非越高越好：

法院有權(quán)根據(jù)實際損失調(diào)整違約金。合理設(shè)定（如總房款20%-30%）更易獲全額支持。

5. 配偶免責(zé)關(guān)鍵看“用途+知情”：

若能證明房款未用于家庭共同生活，且配偶不知情、未受益，通常不構(gòu)成夫妻共同債務(wù)。保留銀行流水、收入證明等至關(guān)重要。

北京房產(chǎn)律師特別提醒：購買回遷房、安置房、夫妻共有房等特殊房產(chǎn)時，務(wù)必做到“三查三簽”——查產(chǎn)權(quán)狀態(tài)、查婚姻狀況、查是否存在查封抵押；簽買賣合同、簽配偶同意書、簽資金監(jiān)管協(xié)議。切勿因“價格便宜”或“熟人介紹”放松風(fēng)控，否則可能“錢房兩空”。