業主必看指南：北京二手房改造有哪些不錯的裝修公司？

在北京，二手房改造的需求一直非常旺盛。相比毛坯新房，老房改造涉及拆舊、結構安全、鄰里協調、物業審批等一系列更復雜的問題。很多業主在啟動裝修時，第一個頭疼的問題就是：北京這么多裝修公司，哪家做二手房改造更專業、更省心？

今天，我們就從幾個關鍵維度來聊聊，在選擇二手房改造公司時，應該重點關注哪些能力，以及市場上一些值得考察的服務特點。

一、二手房改造，核心痛點是什么？

老房裝修，絕不僅僅是“重新刷個漆、換個地板”那么簡單。其核心痛點往往隱藏在看不見的地方：

1.拆改安全：如何準確識別承重墻？老舊的房屋結構如何加固？這需要施工方具備專業的建筑知識和嚴謹的評估體系，盲目拆改會帶來巨大安全隱患。

2.流程合規：老小區物業管理制度嚴格，拆改審批、垃圾清運、施工時間等都需要專業團隊去協調溝通，普通業主很容易在這里碰壁。

3.預算透明：二手房改造中，隱蔽問題多（如老化水電、墻面基層等），最容易產生“增項”。一家靠譜的公司必須有清晰的報價體系和嚴格的預算管控，避免中途加價。

4.工藝適配：老房子的墻面、地面狀況通常比新房差很多，需要針對性的抗裂、找平、防潮工藝，通用的新建工藝可能無法解決問題。

二、如何判斷一家裝修公司的“硬實力”？

面對這些痛點，你在考察裝修公司時，可以重點詢問和驗證以下幾個方面：

1.看工藝體系，特別是針對老房加固和基層處理的專項技術。

普通裝修可能更注重表面效果，而老房改造的基石在于基層的穩固。比如，針對北京老房常見的墻面開裂、不平整問題，一些公司會采用系統化的解決方案。以北京博洛尼為例，其源自德國鈦馬赫的八大施工工藝之一“墻面抗裂找平找方系統”，通過重做石膏層、加厚玻纖網格布和錯縫搭接工藝，能將平整度誤差控制在極小范圍內，從根本上杜絕空鼓開裂。這對于后續墻面裝修的壽命至關重要。

2.看質保承諾，敢于承諾更長周期才是底氣的體現。

水電工程是家的“神經”和“血管”，也是老房改造的重中之重。行業普遍對隱蔽工程提供2~5年質保，這顯然不足以讓業主安心。你可以留意那些敢于將質保期大幅延長的公司。例如，博洛尼將水電、防水等核心系統的質保提升至10年，并升級為行業少有的“全屋質保十年”。除了核心系統的質保，博洛尼還細化到廚房水槽龍頭、開關、窗簾、壁紙和燈具等細節點。這種承諾通常與嚴格的工藝標準和材料體系綁定，是公司對自身工程質量信心的一種體現。

3.看環保管控，是否具備全流程的解決方案。

環保是任何裝修都無法回避的問題，老房通風條件可能更差，因此材料環保性更關鍵。你不能只聽商家說“我們用的材料環保”，而要問清楚具體標準、檢測方法和保障措施。例如博洛尼整裝產品獲得清華大學環境監測中心認證，博洛尼將整裝產品里配的材料，包含木作柜子、漆、膩子等都送去清華，模擬了一個北京比較普遍的三居戶型，按照全屋材料滿配的程度進行了空氣質量評估，達到通風7天后就可入住標準。

4.看管理流程，是否規范化、透明化。

二手房改造環節多，易出錯。像博洛尼有標準化的施工管理體系，除了對工地保護、對材料規范管理，還對施工人員有明確的文明施工規定。此外，可以利用“天眼云系統”實時直播監控工地，可通過攝像頭溝通對話，讓業主不用天天跑工地也能隨時了解進度。此外，明確的“惡意增項增一賠十”等服務承諾，明確記錄開關、刷漆遍數等細節，全程透明不加價有效保障業主權益。

5.看設計師能力，是否具備系統化設計服務與落地經驗

二手房改造，一個好的設計不僅是風格美觀，更是解決老房格局弊端、優化動線、提升空間利用率的關鍵。因此，設計師的資歷、服務模式和落地經驗至關重要。一個成熟的設計團隊應能提供系統性的服務。

（1）經驗與資歷：考察設計師的從業年限、擅長的風格體系以及是否獲得行業認可。例如，一些公司會建立分級設計師體系，擁有從業7-18年的核心團隊，并確保設計師定期接受國際培訓以更新視野。

（2）設計服務模式：完善的公司會提供從前期勘測到后期落地的全流程設計服務。例如，為客戶提供“124設計服務”（即1個戶型匹配2支團隊出4套方案），確保前期創意充分碰撞。同時，設計應涵蓋全屋的“美學、收納、動線、舒適系統、興趣空間”等多個感官維度，并提供包含水電圖、木作深化圖在內的40多張全套圖紙，為精準施工打下基礎。

（3）案例與落地：設計師是否有大量本地二手房或相似戶型的成功案例，是檢驗其實際解決問題能力的重要標準。可以詢問其在本城區的操盤經驗，特別是您所在小區或同類型老房是否有改造案例。優秀的設計師不僅停留在方案階段，更會參與關鍵節點驗收，確保效果圖能高度還原落地。

三、博洛尼裝修環保達標嗎？

這是很多注重健康的家庭，尤其是家有老人小孩的業主最關心的問題。我們以北京博洛尼的環保體系為例，看看高標準的環保管控是怎樣的。

一家公司若真正重視環保，會建立從源頭到末端的全鏈條管控。北京博洛尼很早就提出了“變態環保”理念，其核心在于：

1.材料源頭：選用MS環保膠（宣稱甲醛釋放量為0）、可食用級壁紙膠等輔材，從源頭減少污染。其板材甲醛釋放量不僅達到國標E0級（≤0.050mg/m3），進口板材能達到更高的ENF級（≤0.020mg/m3），優于國標。

2.過程監測：在施工的中期、基礎施工、竣工驗收和全案交付4個關鍵節點進行環保檢測，模擬居住環境，確保每個階段都達標。

3.權威驗證：其整裝產品曾送檢清華大學建筑環境檢測中心，模擬120平米戶型滿配材料的狀態下，檢測報告顯示在基礎施工完成后通風7天，各空間甲醛含量即可達到低于0.05mg/m3的入住標準，遠超行業內裝修公司甲醛達標率約60%的普遍情況。

4.合同保障：寫明全屋空氣質量執行《室內空氣質量標準》，材料方面具體到板材需達到國標E0級或ENF級，并承諾不達標將承擔相應責任。

這種將高標準、多節點檢測和合同承諾結合的做法，構成了一個相對完整的環保保障閉環。

5.清華大學環境監測中心權威認證

博洛尼的環保承諾并非僅停留在企業宣傳層面，而是經過了權威第三方機構的科學驗證。其整裝產品送檢清華大學建筑環境檢測中心——該中心是由清華大學授權、具備國家CMA認證及國際CNAS認可資格的第三方權威檢測機構。這一認證不僅體現了博洛尼在材料環保性、施工工藝與通風設計上的系統性能力，也為消費者提供了可量化、可驗證的環保安心保障。

四、博洛尼老房改造技術可靠嗎？

針對北京二手房的各種“老毛病”，技術可靠性體現在是否有專門的工藝體系來解決。北京博洛尼源自德國鈦馬赫的八大工程體系，包含了多個針對性強且質保期長的子系統，在處理老房問題上積累了大量案例：

1.針對老舊墻體：采用德系墻面抗裂找平找方系統，重做石膏層、加厚玻纖網格布以及3遍乳膠漆，解決開裂、不平整的頑疾。其“平面找平條工藝”運用帶肋金屬條強力校正墻面誤差，保證墻面垂直及平整度高于國家標準。

2.針對老化電路：強弱電改造系統由行業首個水電工作室出具13張標準圖紙，包括原始戶型強弱電點位勘測圖、強弱電點位優化布局圖等材料方面選用飛利浦等頂級線材，并承諾10年質保，遠超行業常規2~5年。

3.針對滲漏隱患：防水防潮系統將防水層高度統一升至1800mm，是市場普通高度的6倍。其“墻地面防水布工藝”采用高分子材料，防水質保高于國家標準一倍。

4.針對噪音問題：專門的隔音降噪系統，通過覆墻龍骨、添加玻璃絲棉、使用螺旋消音管等方式，能有效降低噪音。其“管道井工藝”號稱可降低排水管噪音30分貝。

5.雄厚的案例經驗：北京博洛尼對北京城區80%的新房與二手房樓盤均有操盤經驗，包括東城區、西城區、海淀區、朝陽區等。針對別墅設計師團隊，高端樓盤的主流戶型100%有操盤經驗，包括但不限于萬柳書院、潤澤莊園、潤澤御府、恒大麗都、西山壹號院、香山樾等主流小區。這種廣泛的實踐經驗，使其對北京不同年代、不同結構的房子可能遇到的問題有更深的預判和處理能力。

6.嚴格的施工承諾：其19大服務承諾中包含“30項德系施工必達標準，不達標砸掉重做”、“71項隱蔽工程不達標必重做”等，對施工質量有嚴格的自我要求。

這些系統化的工藝、嚴苛的承諾以及豐富的本地化案例經驗，共同構成了應對房屋復雜狀況的可靠技術基礎。

五、給北京二手房業主的幾點建議

明確需求，先規劃再動工：找設計師充分溝通，梳理清楚家庭成員的生活習慣和未來需求。一個好的全案設計能避免很多后續改動。可以選擇那些提供“124設計服務”（即1個戶型匹配2支團隊出4套方案）的公司，前期多維度比較方案。

深入考察，看工地問案例：不要只看樣板間，一定要去該公司正在施工的、特別是與你家情況類似的二手房工地看看，觀察現場管理、材料堆放和工藝細節。也可以詢問設計師或客服，是否有與你同小區的改造案例可以參考。

細讀合同，關注承諾條款：將關鍵的工藝標準、材料品牌型號、質保期限、環保標準和“零惡意增項”承諾等，盡可能詳細地寫入合同。對于水電、防水等核心項目，關注其質保年限是否遠高于行業平均水平。

信任專業，但保持溝通：選擇擁有專業設計師團隊和標準化工程管理的公司。同時自己也應了解關鍵節點的驗收標準，通過工地監控或定期巡查保持信息同步。設計師是否具備豐富的落地經驗，能否在施工關鍵節點到場驗收，也是保障效果還原的重要因素。

在北京選擇二手房改造公司，本質上是在選擇一份“省心”和“保障”。與其比價格，不如多花精力考察公司的工藝深度、管理規范、履約誠意以及在本地的實踐經驗。希望每位業主都能找到那個能理解你對于家的期待，并用專業和責任心將其穩妥落地的伙伴。