王健林的"回馬槍"戰略：贖回首座廣場釋放哪些信號？

當萬達商管12月2日完成對煙臺芝罘萬達廣場的股權回購時，市場突然意識到：這場持續兩年的"賣賣賣"大戲，正在上演關鍵轉折。從2024年7月出讓該廣場給坤華系，到如今閃電贖回，短短17個月的操作周期里，藏著萬達應對債務危機的精妙算計。這不是簡單的資產騰挪，而是中國商業地產史上罕見的"賣出期權+贖回權"組合拳實戰案例。

一、贖回標的的精準選擇暗藏玄機 在已出售的80余座萬達廣場中，煙臺芝罘廣場顯得尤為特殊。這座2014年開業的項目，不僅是萬達第103座廣場，更是山東半島城市群核心商業節點。其24萬平米商業體量，在萬達體系內屬于中型優質資產。對比同期被坤華系收購的北京總部廣場（99.99%股權）、南京萬達茂等資產，芝罘廣場區位優勢明顯：2023年客流超2000萬人次，出租率穩定在98%以上。

更關鍵的是交易結構設計。根據中國企業資本聯盟柏文喜的分析，坤華系收購的13座廣場大多附帶"回購期權+固定IRR"條款。這意味著萬達在出讓時已埋下伏筆——只要現金流改善，就能按約定收益率贖回優質資產。煙臺項目正是首批觸發該條款的試驗田。

二、資產調整進入"雙向操作"新階段 萬達的資產處置可分為三個波段：2024年前集中出售三四線城市廣場，2024年7月打包出讓48座予太盟領銜財團，再到如今啟動首筆核心資產回購。這種"大額出售+精選贖回"的策略，與萬達商管2024年三季報披露的"動態優化資產包"計劃完全吻合。

細看財務數據會更清晰：截至9月底，萬達商管持有現金及等價物較年初增長37%，主要來自資產處置收益。但同期有息負債仍高達2876億元，短期債務占比41%。這種背景下，贖回芝罘廣場絕非單純展示實力，而是向市場證明：萬達已具備篩選資產、精準調控現金流的能力。

三、對賭協議倒逼的戰略轉型 贖回時機的選擇同樣耐人尋味。當前正值萬達商管沖刺港股IPO關鍵期，其與戰投簽訂的對賭協議要求：2025年前需完成300座輕資產管理輸出。煙臺項目的贖回，恰好演示了"重轉輕"的標準流程——先出售回籠資金，保留運營權，待條件成熟再擇機回購。

這種操作帶來三重收益：短期緩解債務壓力，中期維持管理費收入，長期保留資產升值空間。據萬達官網顯示，目前其運營的513座廣場中，已有超過60%采用輕資產模式。隨著更多項目觸發回購條款，萬達可能復制"芝罘模式"，形成流動性管理的閉環。

四、商業地產進入"精耕時代"的啟示 萬達的贖回動作，折射出行業新邏輯：單純追求規模擴張已成過去式，資產全周期管理能力才是核心競爭力。觀察坤華系現持有的13座萬達廣場，多為年IRR在8%-12%之間的優質項目。這意味著未來贖回行為可能繼續，但必定是精選標的、擇時而動。

對投資者而言，這釋放了兩個明確信號：一是商業地產估值體系正在重構，運營能力比資產規模更重要；二是頭部企業開始建立"進可攻退可守"的彈性資產結構。正如萬達在保留運營權的前提下出售資產，現在又啟動選擇性回購，這種靈活度將成為穿越周期的關鍵。

當王健林揮出這場"回馬槍"，他真正展示的并非資金實力，而是中國商業地產玩家在債務重組深水區中的生存智慧。在賣與贖的辯證關系中，藏著行業轉型的密碼——從重資產押注到輕資產運營，從規模競賽到價值挖掘。這場贖回大戲，或許才剛剛拉開序幕。