2026年北京首場土拍，竟然是它！

文/北京進深 徐迪

12月5日，通州宋莊鎮丁各莊等四村城改項目FZX-0703-6002地塊進入用地預申請。

規劃建面約8.74萬㎡，交易起始價15.62億元，樓面價約1.79萬元/㎡。

預申請受理時間自2025年12月5日起至2026年1月4日下午17:00。

這是北京第九輪供地清單中首個被激活的地塊。

如果順利轉正，將是2026年北京首宗出讓的住宅地塊。

2025年首拍是海淀朱房雙子，吸引了8家房企入參與，最終兩宗地都以高溢價出讓，場子非常熱。

第九輪清單中，朝陽東壩、海淀朱房等熱門板塊也都有宅地供應，通州宋莊地塊最先被激活，還挺讓人意外的。

今年城六區以外的土拍，通州確實是少數能拍出溢價的市場。

但都是老城區地塊，類似梨園、八里橋等板塊，共同的特點是配套成熟且臨鐵。

而宋莊鎮位于通州區北部，遠在東六環外。

目前地塊周邊暫無地鐵直達，距離最近的地鐵6號線潞城站將近5公里。

項目占地4.85公頃，地上建筑規模約8.74萬，容積率1.8，限高36米(局部45米)。

規劃范圍內涉及1處社區管理服務用房，規劃建筑規模為500平方米，由二級競得人無償代建并移交區級相關部門管理。

出讓文件顯示，該地塊旨在打造低密度、高品質住宅。建筑布局應形成清晰、有機的空間結構，明確共、半公共、私密空間序列。

建議通過建筑錯落布局、點板結合等方式，塑豐富的空間層次和視線通廊。

宜采用高低結合的建筑組合形式，建立舒緩有序、通透舒朗的城市高度秩序，形成輪廓舒展的建筑天際線。

結合城市道路紅線寬度，營造尺度舒適宜人的街廓比。

規劃宋莊文化區二路東側建筑宜與項目地塊西側規劃宋莊文化創意公園設置通透的視線通廊。

此外，對于建筑體量，明確提出應與周邊建筑在尺度上保持整體協調有序，以行人尺度為參考，分段處理建筑立面形象，不宜形成體量過大的單體建筑。

合理控制沿街建筑的長度與高度，與城市界面相協調，避免建筑體量過長過高，形成高大封閉的沿街界面，對城市街道產生壓迫感。

并給出具體數字要求，當建筑高度在18-36米時，住宅單一方向寬度不宜超過四個單元；

當建筑高度在36-45米時，住宅單一方向寬度以兩到三個單元為宜。

建筑風貌要求構建現代簡約、精致典雅、富有活力、綠色生態的整體居住風貌，體現北京城市副中心的新時代氣質。

建筑材料宜使用石材、金屬板、陶板等材料，鼓勵采用綠色低碳、環保健康的建筑材料，禁止使用低質塑料板、大面積單色玻璃、大面積鏡面材質，大面積素色涂料或油漆。

宜采用中高明度、中低艷度、暖色系建筑色彩。

本次規劃范圍位于坡頂協調區，鼓勵建筑采取坡屋頂形式建設，采取非坡屋頂的現代屋頂形式應與周邊區域第五立面協調，與坡屋頂無明顯沖突。

七層以下建筑一律采用坡屋頂，七層以上建筑30%以上采取坡屋頂。

坡屋頂除瓦材外，也可使用高品質金屬、玻璃等材料。

（宋莊丁各莊等四村城中村改造一片區安置房項目效果圖）

宋莊鎮靠近城市副中心，是京津冀協同發展戰略中的重要組成部分。

地塊東至現狀宋莊文化區三路，南至規劃宋莊鎮政府南街，西至規劃宋莊文化二路，北至京榆舊線。

周邊有谷德瑪特購物廣場、華聯購物中心（六合新村店）、北京安貞醫院通州院區、宋莊文化創意公園、路縣故城遺址公園等生活配套設施。

根據北京城市副中心規劃，宋莊的定位是藝術小鎮，附近商業業態以藝術館、美術館為主。

當前城市界面一般，大量荒地之間的村莊房屋待拆遷，近年隨著部分旅游資源的開發，餐飲業態逐漸發展起來，生活配套設施陸續落地。

2024年1月，宋莊鎮部分村莊被列入城中村改造計劃，標志著區域城市化的重大進展。

今年9月17日，宋莊鎮政府公告，丁各莊等四村城中村改造項目安置房（梁各莊福運佳園、春和景明、朗芳園、通瑞嘉苑、后北營家園、召里家園）已具備交付條件，將啟動安置房入住各項工作。

9月22日，丁各莊等四村城中村改造一片區項目規劃設計方案公示，地上建面約13.99萬㎡，規劃17棟7-15F住宅樓。

住宅采用3米層高標準的“好房子”設計。

外立面設計美觀大方，高度錯落有致，結合搬遷區域村民生活風貌的需求，安置房采用低艷度冷暖灰色系，主體材質采用具有質感的仿石漆。

小區戶型多樣，面積在50㎡-135㎡之間，可滿足丁各莊等四村所有村民回遷安置需求。