曹德旺勸你！2026年樓市分化，三四線多房家庭別等 “賣不掉”才

2018 年，當全國樓市還沉浸在 “普漲狂歡” 中時，福耀玻璃創始人曹德旺拋出振聾發聵的判斷：“房產不過是磚頭水泥堆起來的，不會一直升值”。彼時，炒房熱潮席卷三四線城市，這番言論被多數人視為 “危言聳聽”。但時隔 8 年，現實數據卻一一印證了他的預判：全國房價調整已持續 40 多個月，二手房掛牌量突破 850 萬套，70 城數據顯示三線城市房價累計跌幅達 3.4%，部分弱三四線城市更是高達 22%，“鶴崗化” 現象持續蔓延。

曹德旺的警示并非空穴來風，而是基于人口、供需與經濟邏輯的理性推演。他早在上世紀 90 年代就有過房地產投資虧損 3 億元的經歷，深知行業泡沫的危害。2023 年底，他以家鄉福清為例，直言當地房價從每平米上萬跌至幾千元，大量房屋空置難售，并勸誡家人盡快處置多余房產。2024 年，他進一步點破核心矛盾：65 歲以上老人超 2 億，新生兒不足 1000 萬，購房主力人群持續萎縮，供需失衡的基本面已難以支撐房價普漲。這種 “跳出樓市看樓市” 的實業家視角，讓他避開了行業迷思，精準捕捉到市場轉向的信號。

二、2026 年樓市分化加劇：三四線房產的三重危機

2026 年作為 “十五五” 規劃開局之年，樓市 “冰火兩重天” 的格局將進一步凸顯。對三四線城市的多房家庭而言，三大危機正加速逼近，讓 “賣不掉” 的風險成為現實。

首先是區域分化白熱化，人口與產業成價值分水嶺。房地產的核心邏輯從未改變：短期看政策，長期看人口。2025 年數據顯示，一線及強二線核心城市憑借人口虹吸效應保持韌性，深圳人口凈流入接近 50 萬，杭州、成都均超 20 萬，核心板塊房價可能出現 3%-5% 的合理回升；而三四線城市面臨嚴峻挑戰，全年人口凈流出達 312 萬人，廣義庫存去化周期普遍超過 30 個月，瑞銀預測 2026 年這類城市房價可能再跌 10%。這種分化本質是 “用腳投票” 的結果，產業空心化、人口外流導致住房需求持續萎縮，多余房產的流動性將進一步枯竭。

其次是需求結構根本性調整，剛需房產全面遇冷。隨著城市化進程進入下半場，住房需求已從 “剛需主導” 轉向 “改善為王”。數據顯示，2026 年 35-55 歲改善型需求占比已提升至 45%，“賣一買一” 成為市場主力，90-144㎡的品質戶型流通性和保值性最佳。而三四線城市的剛需老房、遠郊概念盤則陷入 “賣不掉、租不出” 的困境：2025 年上海遠郊板塊成交占比僅 8.6%，多數房源掛牌半年以上無人問津，這種趨勢在 2026 年將進一步擴散到三四線城市 —— 缺乏配套的剛需房產不僅升值無望，還面臨估值折價風險，部分房源即便降價 40% 仍難成交。

最后是持有成本持續攀升，資產變負債的陷阱。曹德旺曾反復強調，房產的持有成本遠不止房價本身。2025 年福清地區房屋租金下降 15%，空置率上升至 25%，全國租房市場租金平均降幅達 10%-15%，意味著靠出租覆蓋成本越來越難。更值得警惕的是，隨著 “房屋養老金”“房屋體檢” 等制度推廣，老舊小區的維修成本將進一步增加，再疊加物業費、取暖費等固定支出，一套閑置房產每年的持有成本可能高達數萬元。若再考慮房產稅試點推進的潛在風險 —— 上海已明確家庭第二套及以上住房人均超 60 平米部分需按年繳稅，未來政策或向更多城市延伸，多房家庭的負擔將雪上加霜。

三、多房家庭的破局之道：2026 年處置房產的關鍵策略

面對 2026 年的市場變局，三四線多房家庭無需恐慌，但必須主動出擊。曹德旺的忠告核心并非 “一刀切賣房”，而是 “理性優化資產”，具體可遵循以下策略：

1. 精準篩選：區分 “優質資產” 與 “冗余資產”

并非所有三四線房產都需急于拋售，關鍵在于區分價值屬性。值得保留的房產需滿足兩個核心條件：一是位于城市核心地段，3 公里內有三甲醫院、重點學校、大型商超等成熟配套，這類房源在局部市場仍有一定流動性；二是戶型適中、房齡較新，90-120㎡的通透戶型比極端戶型更具保值性。

而以下三類房產應優先納入拋售清單：人口持續外流區域的遠郊房，缺乏產業支撐和人口導入，未來大概率 “有價無市”；房齡超 20 年且無城市更新規劃的老舊小區，維修成本高、流動性差，貶值速度將加快；配套匱乏的概念盤，如遠離城區的 “文旅地產”“養老地產”，多為炒作噱頭，實際需求嚴重不足。

2. 把握時機：抓住 2026 年上半年的政策窗口期

從政策層面看，2026 年樓市將延續 “因城施策” 導向，三四線城市為消化庫存可能進一步放寬限購、優化交易稅費。但這并非房價反彈的信號，而是庫存壓力倒逼的 “紓困措施”—— 全國商品房庫存已達 8 億平方米，三四線城市占比超六成，在人口持續外流的背景下，庫存消化壓力只會越來越大。

對多房家庭而言，2026 年上半年可能是最后的變現良機：一方面政策紅利集中釋放，交易成本降低；另一方面城中村改造貨幣化安置帶來短期需求，能一定程度提升房源流動性。若錯過這一窗口，后續隨著庫存進一步累積、需求持續萎縮，房產可能陷入 “越跌越難賣” 的惡性循環。目前部分弱三四線城市已出現總價 5 萬元的房源仍無人問津的情況，核心原因就是缺乏接盤俠 —— 年輕人外流導致剛需斷層，本地改善型需求更傾向于置換核心地段優質房源。

3. 實操技巧：科學定價與資產重構

處置多余房產時，定價策略尤為關鍵。多房家庭需摒棄 “錨定買入價” 的執念，參考同小區近期成交價合理定價，避免因追求高價導致掛牌數月無人問津，最終陷入被動降價的困境。建議在市場價基礎上適度讓利 3%-5%，通過 “以價換量” 快速回籠資金。交易中要優先選擇正規中介和官方資金監管賬戶，明確合同條款，結清物業費、水電費等隱性欠費，避免引發糾紛。

資金變現后，更需做好資產重構。曹德旺的核心建議是 “回歸實業、優化配置”，而非盲目再投資房產。對普通家庭而言，可將資金分為三部分：一部分作為 6-12 個月生活費的應急資金，存放于存款、貨幣基金等易變現渠道；一部分投向低風險理財或優質基金，分散投資風險；若仍有房產配置需求，可遵循 “賣弱買強” 的邏輯，將資金投向一線或強二線核心城市的優質房產，依托人口與產業優勢實現資產保值。

結語：告別炒房時代，回歸理性居住本質

曹德旺的 8 年警示，本質上是提醒市場回歸理性 —— 房地產已告別 “普漲紅利” 時代，從 “財富投機工具” 回歸 “居住本質”。2026 年樓市的核心邏輯是 “價值分化”，核心城市優質房產仍具保值性，而三四線城市的多余房產則面臨前所未有的變現壓力。

對三四線多房家庭而言，2026 年或許不是最后的賣房機會，但一定是最關鍵的機會。與其抱著 “坐等升值” 的僥幸心理，不如主動出擊處置冗余資產，將資金投向更具成長性的領域。畢竟，在趨勢面前，個人的僥幸終究難以抵擋市場規律的必然。正如曹德旺所言：“房子是用來住的，不是用來炒的，脫離居住屬性的房產，最終都會回歸其本身價值”。在樓市深度調整的當下，理性評估、果斷決策，才是守護家庭財富的關鍵。