487億巨虧炸穿地產圈！萬科踩錯關鍵一步，翻身希望藏在哪

哈嘍大家好，今天老張帶大家聊聊地產圈最近的瓜，比追更的爽劇還刺激——萬科這顆公認的“定心丸”，居然也掉鏈子了！

債券暴跌戳破幻覺

11月26日深夜，浦東銀行一紙公告直接把萬科推上熱搜：20億元債券要展期。這消息跟往平靜的湖面扔了個炸雷似的，第二天萬科的債券就集體“跳水”，“22萬科06”一天跌了30%，21萬科02更狠，跌超41%，所有相關債券全被臨時停牌。

誰能想到啊？以前恒大、融創瘋狂擴張栽跟頭的時候，萬科可是圈里的“三好學生”——聽話、理性，從不瞎搞多元化，還最早喊出“活下去”的預警，大家都把它當地產行業的“壓艙石”。

更別提它背后還有深鐵這個“國資靠山”，2017年深鐵砸了660多億元接盤萬科股份，持股比例從29.38%一路漲到2025年3月的42.5%，當時市場都拍著胸脯說：“有國資兜底，萬科穩如泰山！”

結果呢？現實直接給了市場一記響亮的耳光。深鐵現在自身都難保，手里的萬科股權市值蒸發了437億元，2024年單是按持股比例算的損失就有210億元。

合著這哪兒是靠山啊，分明是倆人綁在一根繩上，萬科一慌，深鐵也跟著顫。

說起來深鐵也沒法子，它看著是最賺錢的地鐵公司，實則收入全靠地產撐著，跟萬科是“一榮俱榮，一損俱損”。

倆人搞的“軌道+物業”模式，全國34個地鐵上蓋項目都得靠萬科開發，萬科要是倒了，深鐵的千億藍圖也得泡湯。今年深鐵都給萬科投了300多億了，不是學雷鋒，是實在沒法松手。

萬科的戰略迷局

最讓人費解的是萬科自己，簡直是揣著救生圈還往深水區跳。2018年9月，郁亮就喊“活下去是最底線”，那時候萬科賬上躺著幾千億現金，是妥妥的行業龍頭，沒人把這話當真；到2020年郁亮說“活下去成了真問題”，大家才后知后覺：這哪是危言聳聽，這是提前報信啊！

可魔幻的是，喊著“活下去”的萬科，轉頭就在全國瘋狂拿地。直到2021年恒大美元債違約，它才急著踩剎車，可這時候早就晚了。

2024年萬科交出了上市34年來最慘的成績單：凈虧損487億元，經營性現金流就剩38億元，有息負債卻高達3613億元。

它自己在年報里也認了，沒擺脫高杠桿、高周轉的老毛病。現在大家最關心的問題來了：萬科該救嗎？能救嗎？政策層面倒是給足了誠意，5萬億元的白名單授信，比上海一年的GDP還多，可這些錢潑出去，根本沒濺起水花。

終局已定

市場把事兒搞反了——萬科不是暫時缺錢的“流動性危機”，是資產不值錢、根本還不上債的“償付能力危機”。它的核心問題就一個：房子賣不出去。

2024年銷售額才2460億元，惠譽預測2025年、2026年自由現金流還得分別流出90至100億元、50億元。這時候給它放貸款，跟給溺水的人灌水有啥區別？

債券展期也不是救命藥，看看富力和碧桂園就知道了。富力2022年底把債券全展期，2025年還是得二次重組；碧桂園2023年8月勉強兌付了債券，當年10月就官宣境外債務還不上了。展期不過是把違約往后推，改不了房子賣不動的根本問題。

其實萬科的掙扎，早就不是一家公司的事兒了，是整個地產舊時代的落幕。它手里的泊寓、萬緯物流或許能讓它喘口氣，但“高杠桿就能賺”“有背景就兜底”“房價永遠漲”這些老邏輯，是真的不靈了。

這未必是壞事，地產行業早該從“比誰跑得快”變成“比誰站得穩”，回歸房子用來住的本質。萬科這一摔，算是給所有企業提了醒：時代變了，別再抱著老路子不放。

它能不能爬起來不重要，重要的是大家都該明白，在行業劇變面前，沒誰是絕對安全的，主動換賽道才是真本事。這不是萬科的終點，是地產行業的新起點。