虧9億的房企翻身賺7.65億，還豪擲百億拿地！這波是抄底還是冒險

去年還虧了9個億，今年前三季度就狂賺7.65億，還敢砸超百億在北京核心地段拿地。北京城建發展這波“逆襲+擴張”的操作，把地產圈都看懵了——這到底是抄底好時機，還是在行業下行期的冒險？

圖源：城建發展2025年三季報

2025年的房地產行業，整體還在收縮調整期，不少房企都在勒緊褲腰帶“保命”，但北京土地市場卻殺出了一位“逆行者”——北京城建發展。

自打7月新董事長上任后，這家房企就像開了“加速鍵”，三個月內豪擲77.37億拿下三宗核心地塊，再加上年中入手的地塊，今年拿地總額直接沖破百億大關。有意思的是，就在2024年，這家公司還陷在超9億元的虧損里，可2025年前三季度，直接交出了193.11億營收、7.65億歸母凈利潤的亮眼成績單。

一邊是百億拿地的大手筆，一邊是從虧損到盈利的大反轉，這組反差數據背后，藏著地方國資房企穿越地產周期的小心思，也讓不少人好奇：財務老將掌舵下，這步棋到底是穩賺的精準操盤，還是行情下行時的謹慎試水？

核心城區“三連落子”：百億拿地的路徑藏著哪些小心機

2025年下半年的北京土拍場，北京城建發展的存在感直接拉滿，而且它的拿地路線特別清晰：從“抱團取暖”到“單打獨斗”，從“近郊試水”到“猛攻核心”。

9月5日，新管理層剛就位，就聯合住總、建工兩家本土國企，花29億拿下了豐臺岳各莊地塊。西四環的優質區位，算是給深耕核心城區開了個好頭，畢竟三家國企聯手，既能分攤風險，又能整合資源，穩字當頭。

一個多月后，它又換了個搭檔，和昌平國資合作，28.09億底價拿下昌平東小口地塊。要知道，這片區已經5年沒出過新房了，稀缺性直接拉滿，未來的市場預期一下子就上來了。

真正讓人看出決心的，是11月19日那場土拍。在北京東城祈年大街地塊的爭奪中，北京城建發展第一次甩開合作方，單槍匹馬和頭部房企硬碰硬，最后花20.28億拿下天壇旁邊的核心地塊。這波操作，直接宣告了它要重倉核心城區的野心。

要是把時間線拉到全年，6月它還和越秀地產等房企聯手，花23.95億拿下昌平生命科學園地塊，也正是這宗地塊，讓它今年的拿地總額穩穩邁過百億門檻。從合作分攤風險到獨立攻堅核心地塊，這策略的微調，其實就是對市場判斷越來越有底氣的體現。

從虧9億到賺7.65億：業績大反轉的底層邏輯是什么

敢這么大手筆拿地，底氣肯定不是憑空來的，核心還是業績的快速回血。

2024年，北京城建發展全年虧了超9億，不少人都替它捏把汗；可2025年前三季度，數據直接翻盤：營業總收入193.11億，同比漲了64.2%；歸母凈利潤7.65億，同比增幅40.24%，就連扣非凈利潤都實現了2.38億的扭虧。

市場上有人說，這是因為結轉收入變多了，還有金融資產估值回升了，但真正的關鍵，是新管理層一上任就動的“資產優化手術”。據行業人士分析，新董事長剛來就啟動了低效資產處置，光盤活滯銷存貨就回籠了5-6億資金，這波操作直接給后續拿地攢夠了“子彈”。

而且在花錢這件事上，它的財務管控思路特別清晰。下半年77.37億的拿地錢，有60%都是通過聯合體模式分攤的，既不用自己扛下所有資金壓力，還能把資產負債率穩定在76%的警戒線以內，算是把擴張和風控平衡得明明白白。

財務老將配業務老將：這套管理組合拳怎么實現“攻守平衡”

這波逆周期布局的背后，其實是一套全新的管理打法，核心就是“財務老將+業務老將”的黃金組合。

56歲的新董事長是個實打實的國企財務老兵，之前在北京地鐵、首發集團都當過首席財務官，“先減負、再擴張”的思路貫穿了所有決策。早在2025年4月的集團經濟分析會上，他就明確提出“杜絕沒現金流的營收和利潤”，要求地產業務聚焦“去存量、優增量”；到了三季度，又進一步定下“抓風控、抓增量、抓轉型、抓改革、抓效益”的五抓方針，把風險控制和主業拓展看得一樣重。

和他形成互補的，是在體系內深耕多年的總經理，人家有豐富的項目運營經驗，剛好和財務出身的董事長搭成“風險把控+業務拓展”的組合。這種架構，也被業內看作是地方國資房企平衡穩健和進取的標配。

除此之外，北京城建集團還明確了上市公司是房地產業務整合的唯一平臺，這就給它帶來了資源注入的預期。集團承諾要解決同業競爭問題，這也成了上市公司敢在逆周期加倉的重要底氣。

賬本之外的坑：擴張路上還有哪些難題要解

雖然短期業績和拿地動作形成了正向呼應，但北京城建發展的周期穿越之路，可不是一帆風順的，還有不少難題等著破解。

先看盈利穩定性，近三年它的凈利潤波動特別大，要是高價拿的地塊未來賣不動，利潤很可能又會受影響。而且現在有限價政策，核心地塊的成本和售價空間都被壓縮了，它提出的“拿地即營銷”快周轉策略能不能落地，直接關系到財務成本能不能控制住。

再看存量資產，它在黃山、重慶、青島等外地市場，還有數百萬平方米的資產賣得特別慢，怎么盤活這些資產給新布局輸血，是眼下最頭疼的事。另外，母公司旗下還有其他地產平臺，萬一資源被分流，資本市場對它的估值也會受影響。

砸百億拿地，到底是在周期底部精準卡位，還是行業調整期的謹慎試水？北京城建發展的選擇，既體現了地方國資房企的責任擔當，也考驗著專業操盤能力。接下來它的項目賣得快不快、能不能賺錢，也會成為大家觀察國資房企如何穿越地產周期的重要窗口。

• （信息參考來源：城建發展2025年三季報、中國房地產報、中訪網及公開新聞報道）