曹德旺說房是磚頭，沒人信，現在真砸手里了

2018年的時候，全國房價一直在往上漲，很多人都在忙著買房子，曹德旺當時就說，房子其實就是磚頭和水泥做的，不可能永遠漲價，大家聽了都笑他，覺得他根本不懂這個行業，尤其是三四線城市的居民，還在搶著買第二套、第三套房子，可是到了2025年，數據就擺在眼前，全國二手房掛牌數量已經超過850萬套，三線城市房價平均下跌了3.4%，有的地方甚至跌了兩成多，福清本地的房價從一萬元每平米掉到三四千元，空置的房子越來越多，曹德旺自己家里多余的房產早就讓家人全部賣掉了。

他不是隨便講講，早年他在房地產上虧掉三個億，后來做事就格外小心，他關注的是人口數量和供需變化，不是短期炒房，2024年他又提了一次，說65歲以上老人超過兩億，新生兒不到一千萬，買房的人越來越少，當時沒幾個人在意，可2025年的數據說明情況：全國凈流出人口有312萬，三四線城市的房子不好賣，庫存要消化三十多個月，需求也在變，現在主要買房的是35到55歲的人，他們更愿意買90到144平米的好戶型，那些老舊剛需房和遠郊的房子，想賣賣不掉，想租也租不出去，上海遠郊的房子成交比例只有8.6%，這個趨勢正在向小城市擴散。

2026年的時候，房子對很多人來說可能從資產變成負擔，人口持續流向大城市，深圳、杭州和成都這些地方在2025年凈流入超過20萬人，三四線城市缺乏產業支撐，房子找不到人接手，瑞銀預測2026年房價還會再下跌10%，持有房子的成本也在不斷上升，福清的租金下降了15%，全國平均也降了10%到15%，老舊小區還要繳納房屋養老金，維修費用高得嚇人，房產稅也即將推出，上海已經開始對第二套住房以及人均面積超過60平米的部分征稅，其他地方遲早會跟進，多套房的家庭壓力正在逐漸積累。

現在還有機會處理手里的房子，2026年上半年可能是最后一個理性窗口期，建議保留城市核心地段、配套齊全、90到120平米的通透戶型這三類房子，人口持續外流區的遠郊房、房齡超過20年又沒改造計劃的老破小、打著文旅養老旗號的概念盤該出手就出手，政策可能會松綁，比如取消限購、給點稅費優惠，但本質是幫開發商去庫存，不是房價要漲，現在已經有5萬塊的房子掛出去沒人看，接盤的人基本沒了。

賣房的時候要記住，別把價格定得太高，比附近房子最近成交價稍微低一點，比如低個百分之三到五，這樣更容易賣掉，交易要走資金監管渠道，避免出問題，物業費水電費這些雜項記得結清，不然以后可能有糾紛，拿到錢后別全部存進銀行，可以留三成應付急用，拿四成買些風險低的理財產品，剩下三成考慮在一線或者強二線城市的好地段看看，找機會換房，我現在覺得，房子已經不像過去那樣肯定賺錢了，更多要看它住起來方不方便，有沒有人愿意租，會不會被征稅，到2026年，房子值不值錢不是開發商說了算，而是看你的孩子愿不愿意回來住，房租能不能抵掉每個月的貸款。