要求國(guó)資擔(dān)保萬科，天方夜譚了

上周五晚，萬科有3筆境內(nèi)債券發(fā)布了公告。

• 公司債“21萬科02”，由于萬科不行使贖回權(quán)，自動(dòng)默認(rèn)至2028年到期。（當(dāng)然，債權(quán)人可以行使回售權(quán)，但萬科能不能兌付是另一回事）

• 中票“22萬科MTN005”，跟首筆公告展期的“22萬科MTN004”一樣，也要展期。

• 至于“22萬科MTN004”，12月10日要開會(huì)，債權(quán)人將對(duì)三個(gè)特別議案進(jìn)行投票。

三個(gè)特別議案中，有兩個(gè)是新面孔。明眼人一看就能判斷，議案二和議案三對(duì)債權(quán)人更有利。因?yàn)楹髢蓚€(gè)議案，特別是議案二，不是由萬科主動(dòng)提的，而是來自債權(quán)人。

債權(quán)人會(huì)提出議案，原因有兩點(diǎn)。

一是，這是他們的權(quán)利。22萬科MTN004一開始的募集說明書里有寫，大意是：

持有10%以上的債權(quán)人，可以提議案提開會(huì)。作為召集人的浦發(fā)銀行，得配合披露。

二是，這是捍衛(wèi)自身利益。債權(quán)人要盡可能降低展期的風(fēng)險(xiǎn)。

說白了，一部分債權(quán)人并不相信展期后萬科能按時(shí)還錢。所以得加點(diǎn)“保險(xiǎn)”——比如要求增加擔(dān)保、附加條款、償還后續(xù)到期的債券前要先兌付本期債券。

再來看議案一，就事論事地說，直接刷新了市場(chǎng)新認(rèn)知。首次展期就“零首付”，在以往的地產(chǎn)案例里非常罕見。

它傳遞出兩個(gè)重要信號(hào)。一是萬科的流動(dòng)性枯竭程度遠(yuǎn)超大家的想象，二是萬科也在做“預(yù)期管理”：

展期勢(shì)在必行，甚至可能已為全面重組鋪路。

路數(shù)覺得吧，如果哪天走到全面重組的份上，萬科境內(nèi)對(duì)標(biāo)碧桂園，境外對(duì)標(biāo)融創(chuàng)，也不是沒可能。

就現(xiàn)在的展期方案而言，債權(quán)人要求深鐵對(duì)萬科的債券提供擔(dān)保。對(duì)于深鐵來說，堪比“讓唐僧開葷戒”，難度系數(shù)拉滿。

先不說國(guó)企內(nèi)部決策有多復(fù)雜、限制有多少，光是“提供信用擔(dān)?！边@一條，深鐵至今都沒松過口。之前支持萬科的300多億，用的是“股東借款+資產(chǎn)抵質(zhì)押”這類風(fēng)控更嚴(yán)格也更為穩(wěn)妥的方式。

在現(xiàn)有制度框架下，讓深鐵提供額外擔(dān)保，難度不亞于讓它再掏筆股東借款。

更何況，有了華南城和特建發(fā)得前車之鑒，國(guó)企對(duì)外提供增信只會(huì)更謹(jǐn)慎。

話說回來，債權(quán)人可以提議案，但就算議案被通過，萬科接不接受以及能不能執(zhí)行，那是另一碼事。

關(guān)于12月10日22萬科MTN004的投票結(jié)果，其實(shí)不難預(yù)測(cè)。

即便議案一，一開始沒被通過，但別忘了過往的案例里有太多實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)提供，比如一次又一次甚至是N次的開會(huì)，直到爭(zhēng)取到90%的同意率，另外還可以追加條款豁免此前的違約。加上中票的債權(quán)人往往以銀行為主，需要服務(wù)大局。時(shí)代中國(guó)就是個(gè)很好的例子。

萬科公開市場(chǎng)展期甚至未來走向違約，或許只能在短期內(nèi)影響著銀行們對(duì)于弱資質(zhì)地產(chǎn)央國(guó)企的信心，比如華僑城、華發(fā)、華遠(yuǎn)地產(chǎn)等。

但長(zhǎng)期來看，銀行很難繼續(xù)大幅縮減對(duì)房企的敞口。

路數(shù)的銀行讀者說，資產(chǎn)荒的大背景下，銀行們?yōu)榱死^續(xù)把日子過下去，還是會(huì)繼續(xù)和一些優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)民企合作。對(duì)于一些并表央國(guó)企，也會(huì)迫短視和忍受，硬著頭皮繼續(xù)放貸款，只不過不會(huì)再像以前那樣蒙眼狂奔了。

萬科正在闖的，不僅是一個(gè)企業(yè)的流動(dòng)性難關(guān)，更是一道關(guān)于中國(guó)典型房企風(fēng)險(xiǎn)處置模式的思考題。

購(gòu)房者對(duì)于房地產(chǎn)信心重建的道路，將比想象中更為漫長(zhǎng)與嚴(yán)峻。更令人無奈的現(xiàn)實(shí)是：

眼下的地產(chǎn)業(yè)，也許是未來幾年內(nèi)，最好的情形了。