北京買新房，2025年后物業費分了幾星級？

2025年，北京市修訂發布《住宅物業服務標準》要新實施了。

不知道最近拆哥粉絲們對于物業服務的變動有沒有實感。拆哥粉絲群里，卻對物業較為反應冷清。加拆哥北京新房群，添加夢麟微信menglin_2019

拆哥之前就在2月份發布過一篇文章：

新政出來后，價格還會上漲嗎？結論很顯然，隱漲。

標準第一項：“剛性指標+柔性指標”，剛性指標指的是消防安全、信息公示等這一類的硬性指標，每一家物業必須達成。；柔性指標則劃定三個服務等級，根據服務頻次等進行劃分，從低到高依次為一級、二級、三級。還要求明確責任糾紛，增加透明度。

對于剛性指標，基本是每一家物業應該做的，對于消防，也在這里提醒一句，建議粉絲朋友們定期詢問物業是否消防栓可以及時出水。不論是貴陽，西安還是上上周的香港，都有一部分物業的責任。

菜單服務比想象的復雜但也負責

而漲主要體現在柔性指標上。新規里還有一句。菜單式選擇，支持打造專屬服務。

那么實際執行時，先不論業務是否有選擇余地，這一類菜單式的服務，有點像是某些車企了。部分良心的物業，會提供增加頻次，或者其他附加價值的服務，但合理懷疑會有物業，把本來應該打包的服務拆分收費。

咱跨行業舉個例子，比如現在咱們去吃個18塊的牛肉面。

店家說給你換成有機的小麥做的面，加一塊，這叫附加價值。

但是店家如果把牛肉面拆分成：湯底3塊，面4塊，牛肉5塊，辣椒油2塊，香菜2塊，鹵蛋2塊，然后讓你菜單式選擇。（注：大部分的老板會偷偷選幾項加價）

那可能有兩種結果，一我少選一點配料，減少服務也減少支出但是我并沒有因為菜單式服務而賺到什么，反而論性價可能還低了，二是大不了我不吃了，轉戰樓下南城香。

但是房子可不是牛肉面，我不吃牛肉面我吃豚骨拉面可以嗎？想得美。

大多數業主沒有換物業的余地，之前網上吹上天的“蘇州小區換日本物業后服務質量上漲“的神話，也只是因為日系物業在南方，尤其江滬有拓展，放在護城河深的北京，外資系物業幾乎是無解。

日系物業和日系地產在蘇州開發的樓盤 源：大和房屋官網

以現有2/3業務投票表決（先不說這多難），即使表決成功后，多家物業也可以以馬甲競標。

那你說新政完全沒有用嗎，也不是的。菜單式影響的是評估價，新規后，在物業費繳納中，只要業主少選擇服務，那對應的評估價也應該降低。物業公司再根據評估價和實際經營狀況再次定價。

二是細化標注這塊，是電梯一天擦一次，一天擦兩次；樓道掃塵和拖地每日一次還是每2日一次，小區綠化的更換頻率是每季更換還是每月更換，地庫保養和保安巡邏強度。這些細小的差別都會導致物業費的增加或者減少。

目前市場上的天花板，縵合北京物業費在30元/平，北京普遍的改善新房，8萬+的項目。也都在9.8元/平左右，近幾年綠化，地庫和公區的內卷也是肉眼可見。

如果小區里有水系那更是必須10以上，一個定額的參考就是北京宸園物業費12.98.

對應的小區里近乎大手筆的水系和瀑布。在遠一點，剛需盤也平均在5-6元的物業費，相比于十幾二十年前也有了明顯漲價。

新政也要結果導向要學大廠

還有兩條，突出效果導向，強化風險管控。第一條主要針對在對于服務程度指定了硬性標準，第二條，對于次新尤為重要，北京的次新正在迎來一個加速的衰老期，電梯以及外立面的脫落，都需要風控手段以及相關定則。這兩條反而是新政里最值得夸耀的。但是這兩項也無疑會增加實際的人員支出。

拆哥跟大家需要說明的是，目前對于市場上的數值沒有一個固定的描述。比如xx元/平服務費就一定要包含了某項的服務。在更早的一篇文章中，拆哥也講過，目前物業行業需要的是從業人員有素質提升和專業度提升，但是這些提升一定會帶來物業費的上漲。

北京相比首爾，東京相比的平均物業費其實是偏低的，后續會經歷一個由便宜量大品質差，到精致小資性價比的轉變過程。

政策一般都會慢于市場，且由于物業管理公司的歷史原因，非常難以管轄。但能夠看到新政中對于居住條件的追求和努力。最近粉絲的房子有物業費的變化嗎？

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