小陽春的節(jié)奏，徹底變了

上周，北京西城的百萬佳苑橘園閃電開盤。

作為西城一個大回遷房社區(qū)，百萬佳苑包括梅、蘭、竹、橘四個園區(qū)。地理位置很不錯，西二環(huán)展覽路，樓下就是地鐵口，周邊配套成熟，學區(qū)也是西城第二梯隊。

橘園2023年交付，回遷房剩余房源轉商品房銷售。去年9月，蘭園開盤，102套房源，4000多人搖號。今年橘園銷售，結果同樣喜人：

瞬間售罄。

日光的關鍵是上車門檻。戶型從48平到108平，一居到三居全覆蓋，占比最多是小戶型。

最近，新聞里都在說北京領漲。截至上周末，二手房網簽1.2萬，同比增長11%。

同時，還有另一組數(shù)據(jù)，今年1-2月，北京二手房住宅網簽量突破2.3萬套，較近10年同期平均網簽數(shù)據(jù)高出2000多套。

這是真的小陽春。

但這輪小陽春的前提，是去年年底二手房的集體下跌。

子姨之前寫過，一位橡樹灣業(yè)主，堪稱去年樓市最狠的賣家，7月份剛剛上車，9月就準備賣房了。12月，房子終于出手，價格也降了20%。

當時，海淀二手房的降價，幾乎是一天一價。直到今年年初，房價終于有了反彈。

疊加每年的傳統(tǒng)周期，和學區(qū)房行情。今年北京小陽春的行情，看起來依舊熱度不錯。

但往年的主角——新房，好像集體缺席了。

回看前兩年的3月，北京新房市場可謂是神仙打架。

2025年3月，北京樓市共有6個項目開盤。頤海澐頌72.5億，小紅門的時光之境13.6億，通州的城建國譽頌10.6億，建發(fā)觀宸22.4億。更亮眼的是海淀的雙子星，和樾望云、和樾玉鳴，1分鐘85億。

2024年的3月，七個項目開盤，中海更是祭出了五盤齊開。

成績怎么樣暫且不提，開盤的項目是沒少的。而今年，3月即將結束，真正開盤的新房只有周末開盤的嘉棠璟樾。

本該出現(xiàn)的面孔去哪了？翻開去年的供地清單，幾個備受矚目的重磅項目，依然在打磨中：

中建智地太陽宮項目、保利半壁店項目、呼家樓項目......

曾經風靡行業(yè)的快周轉模式，在如今的豪宅競爭面前失靈了。開發(fā)商們不再急于拿地三個月就開樣板間，而是開始反復強調：

慢工出細活。

中海去年3月份拿的樹村地塊，直到年底才公布了案名，今年更是低調順銷開盤。

沒有開盤儀式，也沒有熱銷海報。

作為去年土拍溢價率最高的地塊，太陽宮項目一舉一動都引人注目。但拿地即將半年，一直靜悄悄。近期，終于有了消息，設計確定中標候選人。

不僅是節(jié)奏變了，坐在談判桌對面的買家也換了一撥人。

去年的小陽春，大家討論的是倒掛、是資產增值。而今年，市場屬于真正的剛需和剛改。

目前市場上活躍的是中海玖樹滿和，目前通州唯一的小三居上車新盤；不到400萬上車的方程國賢府；以及國賢府PARK，400多萬即可上車的低密社區(qū)。

幾乎都是小戶型，剛需剛改。沒有了豪宅的噱頭，都是務實的上車者。

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