最高法：不得以限制使用門禁系統等方式催交物業費

業主不交物業費，物業公司就不給打開單元和電梯門禁；廚房煙道設計不合理，業主就不交物業費；業主大會決定更換物業公司，物業公司拒不退場，起訴業主大會決定無效……業主與物業服務人之間矛盾時有發生，并呈現出群體性、易復發、化解難等特點，這樣的糾紛法院如何裁判？最高人民法院8日發布典型案例，引導各級法院統一裁判規則，做好物業糾紛矛盾預防化解，維護人民群眾合法權益，維護社會和諧穩定。

物業服務人不得以限制使用門禁系統等方式催交物業費

2021年9月，某小區業主老張發現他因欠交物業費已被禁止使用所住單元電梯及門禁系統，與物業公司交涉無果后，起訴到了法院，訴求是要求物業公司恢復他對電梯及門禁系統的使用功能。

最高人民法院民一庭法官助理劉忠偉：審理法院認為，我國民法典明確規定，物業服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業費。這個案件中，老張雖欠交物業費，但某物業公司不應以不給業主激活門禁卡使其不能正常進入單元門、不能正常使用電梯門禁系統等方式催交物業費，對老張欠交物業費的違約行為可另行依法維權。法官依法釋明之后，物業公司在案件審理過程中就主動恢復了老張對門禁系統的使用。

業主應當按照約定向物業服務人支付物業費，但實踐中業主拖延甚至拒交物業費的情形時有發生，物業服務人往往采用各種方式催交物業費。

最高人民法院民一庭法官李賽敏：物業服務人以不給業主激活門禁卡、限制使用電梯等方式催收物業費，實質上是基于他在物業服務合同項下的債權而不當限制了業主的建筑物區分所有權，既缺乏法律依據，也超出了合理必要限度，往往加劇雙方的矛盾。

法官強調，物業服務人催交物業費應采用合理方式，業主經催告后在合理期限內仍不支付物業費的，物業服務人可以通過調解、提起訴訟或者申請仲裁等方式依法維護自身合法權益，但不應以影響業主正常生活的方式催交。

李賽敏：物業公司和業主在履行物業服務合同時均應秉持契約精神，按照物業服務合同約定全面履行自己的義務，共同營造和諧宜居的小區環境。這個案件的判決明確物業服務人應以合理合法形式催交物業費，依法維護業主合法權益。

業主不得以設計不合理等房屋質量問題為由拒絕支付物業費

物業公司催交物業費不能肆意妄為，業主拒交物業費也不能隨意找理由。劉忠偉說到了業主質疑房屋設計問題拒交物業費的案例。

劉忠偉：小區業主老徐未按時支付自2019年5月至2022年12月的物業費，經催告后在合理期限內仍未支付，被物業公司起訴到了法院。老徐答辯稱不應交納物業費是因為房屋廚房設計不合理、排煙倒灌等問題。

依據民法典規定，物業服務人應當按照約定和物業的使用性質，妥善維修、養護、清潔、綠化和經營管理物業服務區域內的業主共有部分，維護物業服務區域內的基本秩序，采取合理措施保護業主的人身、財產安全。《物業管理條例》 規定，物業服務人應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。

劉忠偉：法院認為，廚房設計不屬于物業服務人應承擔的義務，廚房設計不合理、排煙倒灌等屬于商品房買賣合同法律關系中的履行瑕疵問題，與案涉物業服務合同不屬于同一法律關系，責任主體并不相同，老徐主張廚房設計不合理所致損失亦與某物業公司并無關聯，他以房屋質量問題為由抗辯主張不應支付物業費缺乏依據。最終判決：老徐向某物業公司支付2019年5月至2022年12月的物業費4500多元。

物業服務人的義務源于法律規定和物業服務合同約定，主要包括維修養護、秩序維護、安全保護、制止違法行為、向有關行政主管部門報告并協助處理等義務。

李賽敏：一般而言，房屋專有部分的質量、設計等問題不屬于物業服務人應擔責的義務范圍。業主以設計不合理等房屋質量問題為由拒絕支付物業費或者主張以維修費用抵銷物業費的，不能得到支持。這個案子的判決有助于厘清物業服務合同關系與其他法律關系，引導業主正確區分責任主體，依法依規理性維權，妥善平衡物業服務合同各方合法利益。

原物業服務人對業主大會選聘新物業服務人的決定無權提起訴訟

依據民法典規定，物業服務合同終止的，原物業服務人應當退出物業服務區域，交還物業服務用房、相關設施以及物業服務所必需的相關資料等，配合新物業服務人做好交接工作，并如實告知物業的使用和管理狀況。但物業服務合同終止后的“交接難”是當下物業服務領域的一個熱點難點問題，由此引發的糾紛屢見不鮮。

劉忠偉：此次發布的案例中，法院嚴格按照民法典的規定，明確物業服務合同終止后原物業服務人拒不退場的，對其請求業主支付物業服務合同終止后物業費的主張不予支持，引導物業服務人依法誠信履行義務，維護正常物業服務秩序。

因為業主大會決定選聘新物業服務人，在職的物業服務人不同意，提起訴訟，也被法院駁回了。

李賽敏：業主大會決定是業主自主對小區重大事項行使共同管理權的重要方式。業主大會作為業主自我管理的權力機關，其作出的決定對業主具有法律約束力，但并不直接約束業主以外的主體。物業服務人并非小區業主，并無訴請人民法院就業主大會決定效力作出裁判的權利。

李賽敏強調，審理物業糾紛不能就案辦案，要以矛盾實質化解為目標，追求事了、人和、心順效果，真正做實定分止爭。

李賽敏：在物業糾紛審理過程中，人民法院堅持“辦理與治理”并重原則，積極探索創新物業服務糾紛多元化解機制，比如“示范裁判+批量化解”“巡回審判+示范調解”，以及“先調處整改+后輔助調解”等等一批富有成效的經驗做法。有的法院就在小區現場開庭，以案釋法，批量化解潛在糾紛，實現了“辦理一案、治理一片”的良好效果。

來源：央視新聞