邁進(jìn)大維修期，長租公寓升級(jí)智慧公寓的黃金窗口期

AI人工智能深刻地沖擊各行各業(yè)，2018年馬云就曾說過：“不會(huì)用智能技術(shù)的企業(yè)，將全部進(jìn)入失敗領(lǐng)域”。而目前長租公寓領(lǐng)域真正進(jìn)入全面AI智慧運(yùn)營階段的公寓并不多，而按照行業(yè)發(fā)展規(guī)律來看，長租公寓的黃金運(yùn)營期5-8年，從時(shí)間推算長租公寓馬上進(jìn)入大規(guī)模的維修期，要不要趁這個(gè)時(shí)機(jī)升級(jí)為智慧公寓？

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長租公寓智能化運(yùn)營迭代升級(jí)的三個(gè)階段

第一階段：智能化設(shè)備階段（門禁門鎖、電表、水表）等智能化設(shè)備，前臺(tái)設(shè)備的應(yīng)用大幅降低水電跑冒滴漏和人力維護(hù)成本。

第二階段：全屋家居智能化階段（網(wǎng)絡(luò)物聯(lián)）+saas系統(tǒng)（后臺(tái)管理系統(tǒng)）同步優(yōu)化階段，全屋智能大幅提高了居家品質(zhì)感，saas系統(tǒng)給中后臺(tái)管理人員大幅提升效率和準(zhǔn)確性，將長租公寓行業(yè)徹底升級(jí)為從”經(jīng)驗(yàn)驅(qū)動(dòng)“到”數(shù)據(jù)驅(qū)動(dòng)“的先進(jìn)行業(yè)。但這一階段總體仍處于被動(dòng)響應(yīng)的階段。

第三階段：智慧化運(yùn)營階段，包括智能安防系統(tǒng)、能耗管理、saas系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)物聯(lián)、智能排房系統(tǒng)等等整體智能化解決方案。這一階段不僅是系統(tǒng)能力的全面進(jìn)化，從數(shù)據(jù)孤島到智能協(xié)同，真正的價(jià)值是化被動(dòng)響應(yīng)為主動(dòng)干預(yù)，預(yù)防消除可能的風(fēng)險(xiǎn)。

某品牌saas系統(tǒng)也在不斷進(jìn)化，這套公寓+資產(chǎn)配套打通的一體化運(yùn)營新模式，將業(yè)務(wù)全流程實(shí)現(xiàn)100%線上化操作后，協(xié)助企業(yè)將人房管理比從1:80提升至1:200以上。

大部分公寓處于第一或者第二階段，只有頭部或部分高端型公寓進(jìn)入第三階段，主要原因一是財(cái)力及時(shí)間成本極高，龍湖冠寓透露公寓運(yùn)營方要從0開始建立起一套智能、安全的管理系統(tǒng)，可能耗資上億元，時(shí)間以年計(jì)，想要輸出成熟且專業(yè)的管理系統(tǒng)門檻極高。第二AI智能方案這兩年才發(fā)展起來，并發(fā)展拓展到更多的應(yīng)用場(chǎng)景，而這兩年新開業(yè)的公寓數(shù)量遠(yuǎn)低于行業(yè)前期的拓房數(shù)量，大多數(shù)的已建成公寓沒有更進(jìn)最新的智慧化運(yùn)營系統(tǒng)。

▲某品牌公寓一站式智慧化管理方案

但是對(duì)于行業(yè)馬上要到來的大規(guī)模維修期，兩個(gè)問題擺在公寓運(yùn)營方的面前：1、已經(jīng)開業(yè)5-8年的集中式公寓要不要趁維修期升級(jí)換為智慧化運(yùn)營？ 2、如果升級(jí)智慧化運(yùn)營一步到位還是局部更新？

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問題一：要不要趁維修期升級(jí)換為智慧化運(yùn)營

筆者認(rèn)為，這個(gè)尷尬的時(shí)期反而是運(yùn)營商可以將智慧化運(yùn)營做進(jìn)去的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，是智慧化升級(jí)的黃金窗口期。

1、首先，“不換”代表著維持“打補(bǔ)丁式的維修”。目前行業(yè)內(nèi)普遍維修費(fèi)用逐年上升，前期為了優(yōu)化成本有多省，如今大幅維修就有多痛苦。有些項(xiàng)目過了5年維修單如潮水般涌來，幾乎吞噬全部利潤。長租公寓的黃金運(yùn)營期5-8年，后期維修頻率只會(huì)更高，物業(yè)自然走向老舊，品質(zhì)退化、競(jìng)爭(zhēng)力弱、利潤攤薄等問題不可避免，隨著長租公寓越來越卷，后期運(yùn)營方再想邁向智慧化運(yùn)營的決策成本將越來越高，還不如適時(shí)退場(chǎng)轉(zhuǎn)給下一位投資人。

2、其次，“換”代表著運(yùn)營方要再投入，面臨成本與效益產(chǎn)出的陣痛。但是，首先，長租公寓智能化是趨勢(shì)，越早轉(zhuǎn)向智慧公寓在市場(chǎng)中越具備競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，這個(gè)階段的升級(jí)，不是單純的“成本支出”，更應(yīng)被視為一項(xiàng)“戰(zhàn)略投資”。其次，AI智能化技術(shù)逐漸成熟，深度賦能長租公寓運(yùn)維革命，能扭轉(zhuǎn)長租公寓價(jià)值隨著時(shí)間遞減的曲線，實(shí)現(xiàn)長期降本及資產(chǎn)升值的終極目標(biāo)。另外，這一升級(jí)也是長租公寓運(yùn)營商從“粗放經(jīng)營”邁向“精細(xì)化、品牌化運(yùn)營”的關(guān)鍵一躍，以維修這一項(xiàng)為例，至少比傳統(tǒng)公寓有三個(gè)方面的突破：

①主動(dòng)式運(yùn)維，控制維修成本。根據(jù)現(xiàn)有數(shù)據(jù)診斷，如建立設(shè)備故障預(yù)測(cè)模型，發(fā)現(xiàn)異常值系統(tǒng)自動(dòng)預(yù)警并安排檢修。通過能耗數(shù)據(jù)識(shí)別“高耗能房間”，針對(duì)性進(jìn)行節(jié)能改造（如更換窗戶、加裝隔熱層）。某企業(yè)通過預(yù)測(cè)性維護(hù)，年度維修成本下降22%，客戶投訴減少35%。

②消除風(fēng)險(xiǎn)，扼殺在搖籃里。如智能水電表遠(yuǎn)程抄送，通過用水用電曲線識(shí)別“異常使用”避免如群租風(fēng)險(xiǎn)。AI巡檢系統(tǒng)通過攝像頭與傳感器實(shí)時(shí)捕捉外墻裂縫、設(shè)備異響，預(yù)警準(zhǔn)確率達(dá)90%以上。冠寓的黑科技管理可以精細(xì)到馬桶的管理，智能化系統(tǒng)會(huì)通過檢測(cè)租客房門的關(guān)門方向來判斷預(yù)警房屋內(nèi)馬桶數(shù)據(jù)是否存在異常狀態(tài)。

③系統(tǒng)維修管理，預(yù)算前置與人員減配。通過分析歷史維修數(shù)據(jù)，識(shí)別不同維修類型的成本規(guī)律，結(jié)合物業(yè)狀況評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)概率，使維修預(yù)算從事后報(bào)銷走向事前控制。維修訂單系統(tǒng)化、流程化、透明化，有企業(yè)通過系統(tǒng)化維修管理，可將維修審批人員配置減少三分之二。

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問題二：升級(jí)智慧化運(yùn)營一步到位還是局部更新

并非所有公寓都適合“一步到位”的全套智慧化。應(yīng)根據(jù)物業(yè)的硬件基礎(chǔ)、客群定位和投資預(yù)算，選擇“高性價(jià)比組合拳”。

1、租金價(jià)格敏感型公寓升級(jí)策略：智能化設(shè)備（第一階段）+saas系統(tǒng)（第二階段）

升級(jí)到第一階段搭配部分第二階段，主要在于解決核心痛點(diǎn)，保障基礎(chǔ)安全與收益，追求極致的投資回報(bào)率（ROI）。“輕前臺(tái)，重后臺(tái)”，租客端體驗(yàn)可能不炫酷，但后臺(tái)管理效率得到質(zhì)的飛躍，避免在房間內(nèi)安裝成本過高的復(fù)雜系統(tǒng)。

2、品質(zhì)型白領(lǐng)公寓升級(jí)策略：智慧化運(yùn)營系統(tǒng)（第三階段）

直接升級(jí)到第三階段，智慧化運(yùn)營，提升租住體驗(yàn)和運(yùn)營效率，打造品牌差異化，實(shí)現(xiàn)租金溢價(jià)。“前后臺(tái)并重”，選擇體驗(yàn)好、穩(wěn)定性高的品牌設(shè)備，確保租客端操作流暢，智慧化成為招租宣傳的核心亮點(diǎn)之一。

3、高端型服務(wù)式公寓升級(jí)策略：全屋智能設(shè)備（第二階段）+智慧化運(yùn)營系統(tǒng)（第三階段）

頂格升級(jí)，提供極致、無感的智慧生活體驗(yàn)，實(shí)現(xiàn)品牌價(jià)值最大化，支撐高端租金。 “無感智能，體驗(yàn)至上”，系統(tǒng)設(shè)計(jì)應(yīng)人性化、隱形化，強(qiáng)調(diào)穩(wěn)定、安全、響應(yīng)速度，可選擇與專業(yè)的智慧空間解決方案提供商進(jìn)行深度定制。

因此，抓住5-8年這個(gè)維修窗口期進(jìn)行智慧化升級(jí)，相當(dāng)于 “用一次性的戰(zhàn)略投資，開啟未來多年持續(xù)降本、增收的新模式” ，是長租公寓一次成本與效益的精準(zhǔn)換算，更是一次面向未來的戰(zhàn)略布局。

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