邁進大維修期，長租公寓升級智慧公寓的黃金窗口期

AI人工智能深刻地沖擊各行各業，2018年馬云就曾說過：“不會用智能技術的企業，將全部進入失敗領域”。而目前長租公寓領域真正進入全面AI智慧運營階段的公寓并不多，而按照行業發展規律來看，長租公寓的黃金運營期5-8年，從時間推算長租公寓馬上進入大規模的維修期，要不要趁這個時機升級為智慧公寓？

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長租公寓智能化運營迭代升級的三個階段

第一階段：智能化設備階段（門禁門鎖、電表、水表）等智能化設備，前臺設備的應用大幅降低水電跑冒滴漏和人力維護成本。

第二階段：全屋家居智能化階段（網絡物聯）+saas系統（后臺管理系統）同步優化階段，全屋智能大幅提高了居家品質感，saas系統給中后臺管理人員大幅提升效率和準確性，將長租公寓行業徹底升級為從”經驗驅動“到”數據驅動“的先進行業。但這一階段總體仍處于被動響應的階段。

第三階段：智慧化運營階段，包括智能安防系統、能耗管理、saas系統、網絡物聯、智能排房系統等等整體智能化解決方案。這一階段不僅是系統能力的全面進化，從數據孤島到智能協同，真正的價值是化被動響應為主動干預，預防消除可能的風險。

某品牌saas系統也在不斷進化，這套公寓+資產配套打通的一體化運營新模式，將業務全流程實現100%線上化操作后，協助企業將人房管理比從1:80提升至1:200以上。

大部分公寓處于第一或者第二階段，只有頭部或部分高端型公寓進入第三階段，主要原因一是財力及時間成本極高，龍湖冠寓透露公寓運營方要從0開始建立起一套智能、安全的管理系統，可能耗資上億元，時間以年計，想要輸出成熟且專業的管理系統門檻極高。第二AI智能方案這兩年才發展起來，并發展拓展到更多的應用場景，而這兩年新開業的公寓數量遠低于行業前期的拓房數量，大多數的已建成公寓沒有更進最新的智慧化運營系統。

▲某品牌公寓一站式智慧化管理方案

但是對于行業馬上要到來的大規模維修期，兩個問題擺在公寓運營方的面前：1、已經開業5-8年的集中式公寓要不要趁維修期升級換為智慧化運營？ 2、如果升級智慧化運營一步到位還是局部更新？

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問題一：要不要趁維修期升級換為智慧化運營

筆者認為，這個尷尬的時期反而是運營商可以將智慧化運營做進去的關鍵節點，是智慧化升級的黃金窗口期。

1、首先，“不換”代表著維持“打補丁式的維修”。目前行業內普遍維修費用逐年上升，前期為了優化成本有多省，如今大幅維修就有多痛苦。有些項目過了5年維修單如潮水般涌來，幾乎吞噬全部利潤。長租公寓的黃金運營期5-8年，后期維修頻率只會更高，物業自然走向老舊，品質退化、競爭力弱、利潤攤薄等問題不可避免，隨著長租公寓越來越卷，后期運營方再想邁向智慧化運營的決策成本將越來越高，還不如適時退場轉給下一位投資人。

2、其次，“換”代表著運營方要再投入，面臨成本與效益產出的陣痛。但是，首先，長租公寓智能化是趨勢，越早轉向智慧公寓在市場中越具備競爭優勢，這個階段的升級，不是單純的“成本支出”，更應被視為一項“戰略投資”。其次，AI智能化技術逐漸成熟，深度賦能長租公寓運維革命，能扭轉長租公寓價值隨著時間遞減的曲線，實現長期降本及資產升值的終極目標。另外，這一升級也是長租公寓運營商從“粗放經營”邁向“精細化、品牌化運營”的關鍵一躍，以維修這一項為例，至少比傳統公寓有三個方面的突破：

①主動式運維，控制維修成本。根據現有數據診斷，如建立設備故障預測模型，發現異常值系統自動預警并安排檢修。通過能耗數據識別“高耗能房間”，針對性進行節能改造（如更換窗戶、加裝隔熱層）。某企業通過預測性維護，年度維修成本下降22%，客戶投訴減少35%。

②消除風險，扼殺在搖籃里。如智能水電表遠程抄送，通過用水用電曲線識別“異常使用”避免如群租風險。AI巡檢系統通過攝像頭與傳感器實時捕捉外墻裂縫、設備異響，預警準確率達90%以上。冠寓的黑科技管理可以精細到馬桶的管理，智能化系統會通過檢測租客房門的關門方向來判斷預警房屋內馬桶數據是否存在異常狀態。

③系統維修管理，預算前置與人員減配。通過分析歷史維修數據，識別不同維修類型的成本規律，結合物業狀況評估風險概率，使維修預算從事后報銷走向事前控制。維修訂單系統化、流程化、透明化，有企業通過系統化維修管理，可將維修審批人員配置減少三分之二。

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問題二：升級智慧化運營一步到位還是局部更新

并非所有公寓都適合“一步到位”的全套智慧化。應根據物業的硬件基礎、客群定位和投資預算，選擇“高性價比組合拳”。

1、租金價格敏感型公寓升級策略：智能化設備（第一階段）+saas系統（第二階段）

升級到第一階段搭配部分第二階段，主要在于解決核心痛點，保障基礎安全與收益，追求極致的投資回報率（ROI）。“輕前臺，重后臺”，租客端體驗可能不炫酷，但后臺管理效率得到質的飛躍，避免在房間內安裝成本過高的復雜系統。

2、品質型白領公寓升級策略：智慧化運營系統（第三階段）

直接升級到第三階段，智慧化運營，提升租住體驗和運營效率，打造品牌差異化，實現租金溢價。“前后臺并重”，選擇體驗好、穩定性高的品牌設備，確保租客端操作流暢，智慧化成為招租宣傳的核心亮點之一。

3、高端型服務式公寓升級策略：全屋智能設備（第二階段）+智慧化運營系統（第三階段）

頂格升級，提供極致、無感的智慧生活體驗，實現品牌價值最大化，支撐高端租金。 “無感智能，體驗至上”，系統設計應人性化、隱形化，強調穩定、安全、響應速度，可選擇與專業的智慧空間解決方案提供商進行深度定制。

因此，抓住5-8年這個維修窗口期進行智慧化升級，相當于 “用一次性的戰略投資，開啟未來多年持續降本、增收的新模式” ，是長租公寓一次成本與效益的精準換算，更是一次面向未來的戰略布局。

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