業主賣房后被索要25萬“差價”，北京房產律師：不用給！

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以上案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

2023年11月，周建國因拆遷獲得一號房屋（尚未辦理產權證），遂與甲公司簽訂《獨家限時出售委托協議》，約定以400萬元為底價委托出售，期限至2024年3月28日。周明遠系甲公司員工，作為經辦人簽署協議，并向周建國支付5000元保證金。

委托期滿后房屋未售出。2024年3月30日，周明遠以個人名義與周建國簽訂《存量房買賣合同》，約定：

周明遠以375萬元購買一號房屋；

支付10萬元定金（存入共管賬戶）；

特別約定：過戶前周明遠有權將房屋轉售第三方，差價歸其所有，周建國須配合簽約并退還差額。

簽約當日，周建國退還5000元保證金，周明遠將10萬元打入其與周建國配偶的聯名賬戶。

2024年7月25日，在周明遠介紹下，周建國與案外人吳磊（亦為中介人員）簽訂新合同，以400萬元出售一號房屋。吳磊支付40萬元后，周建國向共管賬戶轉入10萬元，稱“先付部分，余款待收齊再給”。

后吳磊通過其他中介將房屋以409萬余元轉售，周建國實際收到400萬元，吳磊另向周明遠支付2.5萬元作為“房源介紹費”。

周明遠遂起訴，要求周建國支付合同約定的差價25萬元（400萬－375萬）。

周建國辯稱：雙方并無真實買賣意圖，所謂“買賣合同”實為規避中介監管、讓周明遠以個人名義賺取差價，應屬無效。

二、裁判結果

駁回周明遠的全部訴訟請求。

法院認定：雙方簽訂的房屋買賣合同系“通謀虛偽行為”，真實法律關系為中介服務，但因違反行業禁止性規定，周明遠無權主張25萬元差價。

三、法院說理

名為買賣，實為中介，構成“通謀虛偽表示”

根據《民法典》第146條，行為人與相對人以虛假意思表示實施的民事法律行為無效。

本案中，周明遠身為中介人員，利用其掌握房源的優勢，以“購房”之名行“鎖定房源、賺取差價”之實，雙方并無真實交易意圖。

中介人員不得以個人名義承接業務或收取費用

《房地產經紀管理辦法》明確規定：

經紀人員不得以個人名義承接業務；

不得承購自己提供經紀服務的房屋；

不得利用職務之便謀取私利。

周明遠的行為明顯違反上述強制性規定。

25萬元實質是變相中介費，依法不應支持

合同約定的“差價退還”條款，本質是繞過公司、由個人收取高額服務費，屬于違規操作。即便周明遠促成交易，也應通過甲公司收取合法傭金，而非以“買賣差價”形式牟利。

周明遠已獲2.5萬元報酬，進一步印證中介性質

吳磊支付的2.5萬元“房源費”，恰恰說明周明遠角色是信息提供者/中介人，而非真實買受人。

四、律師提示

“低買高賣”看似聰明，實則違法風險極高

中介人員以個人名義與業主簽“低價買賣合同”，再高價轉售賺差價，屬于典型的“吃差價”違規行為，一旦被查，不僅合同無效，還可能被行政處罰。

業主若發現中介誘導簽“買賣合同”，可主張無效

如本案，業主可舉證：

對方是中介身份；

合同價格明顯低于市場價；

存在“允許轉售+退還差價”等異常條款。

法院很可能認定合同虛假，不予支持差價主張。

中介服務必須“公對公”，個人收款=違規

所有傭金、服務費必須通過經紀機構對公賬戶收取，并開具發票。任何“現金返傭”“差價返還”“私下轉賬”均屬違規。

業主賣房時務必核實對方身份

若買家自稱“全款急購”，卻要求你配合其轉售給第三方，且合同中有“差價退還”條款——極可能是中介設局。建議直接通過正規中介掛牌，避免陷入法律陷阱。

即使房子已賣出，也可追回不當得利

如業主已被迫支付“差價”，可依據《民法典》第146條、第985條，起訴要求返還，法院通常會支持。

本文由北京房產律師靳雙權團隊整理，旨在警示：房產交易中，“吃差價”早已被法律和行業規范明令禁止。無論是中介還是業主，都應堅守真實交易原則。任何試圖通過“陰陽合同”“假買賣”規避監管的行為，最終都將面臨合同無效、款項被拒、甚至職業處罰的后果。