明年樓市會怎么走？我復盤了今年的房價走勢，發現有幾個反常信號

問大家一個問題啊，你覺得今年的樓市跌到底了嗎？明年能不能止跌回升呢？

現在2025年馬上就要過完了，我復盤了一下今年的房價走勢，發現了幾個不同尋常的信號。

按理說調整了這么久，怎么還沒出現很多人所期待的普漲反彈？

反而越是年底，新房和二手房的分化越來越明顯，這到底是怎么回事？

到底怎么判斷樓市有沒有見底？明年的樓市會是什么情況呢？

我先跟你說說今年的市場到底有多么分裂，根據中指研究院剛剛發布的年度報告，從今年1月份到11月份，全國百城的新房價格，竟然還累計上漲了2.29%！

看到這個數字你會不會感覺很意外？畢竟我看很多朋友都還對樓市比較悲觀，但是你沒看錯，確實是漲了。

不過這說的只是新房市場，如果咱們再看二手房市場的話，就畫風驟變了。

同樣是前11個月，百城二手房價格累計下跌了7.46%。

為什么會出現這種情況？各位可以先想一下，現在買新房的大部分都是什么人呢？

畢竟現在新房和二手房的價格差距比較大，如果要買新房的話，成本也會更高，所以同樣都只是為了住的話，那么買二手房肯定是更劃算的。

大部分在一線城市買新房的，要么是為了換一個更好的房子，要么就是不差錢，看中這個地方的條件配套等等，而今年新房的漲幅也確實是靠著一線城市的改善型樓盤撐著。

就是說只要你的房子足夠好，還是有愿意掏錢的人。

而且新房市場還有開發商成本，好房子政策等等撐著，再怎么著市場也會給個面子，但是二手房市場撐不住，很多個人房東想賣房的，最直接辦法就是降價。

你新房在漲價去庫存，二手房市場也在降價去庫存，是不是很割裂？

再來看土拍市場，也是一片分裂的情況。

全國300城的住宅用地成交面積同比下降了15.8%，但北上深杭這些核心城市的土拍卻火得不行，甚至出讓金還漲了4%。

發現沒有？現在開發商拿地越來越謹慎，但是他們都愿意往這些核心城市上砸重金。

而且其實地方政府也很聰明，他們今年專門把一些比較優質的地塊給拿出來賣，雖然賣的地少，但是位置很核心，就能賣上好價錢。

結果就是這些核心城市搶地搶破頭，三四線城市的土地財政卻只能干瞪眼。

還有一個信號，就是今年1-10月的開發投資數據同比下降了14.7%，創下歷史新低。

其實開發商現在的日子很不好過，如果沒有好牌的話，完全不敢押注，畢竟比起少賺一點，也最好不要爆雷。

政策層面今年出的挺頻繁了，比如說上面反復強調要“鞏固房地產市場止跌回穩態勢”，還把城市更新放到了更重要的位置。

特別是三四線城市，今年也是各種購房補貼、貸款支持等等的各種政策頻出。

那明年正好是十五五的開局之年，我估計政策力度大概率只增不減，可能會往這三個方向使勁。

一是繼續給買房的人降一下成本，比如說房貸利率再降降，還有各種形式的購房補貼等等。

再就是一線城市的限購政策可能還要繼續松綁，畢竟很多三四城市的調控空間已經用完了。

第三個方向就是繼續控制新房的增量，先把庫存給消化掉。

那么底部到底在哪？明年能不能迎來一波止跌回漲呢？

我給你幾個可以自己留意的指標，當然這些我也會在后面的內容里進行分析。

一個是看二手房成交量有沒有持續回暖，而且不只是核心城市，部分強二線也跟著回暖，那可能就有些苗頭了。

另一個是看庫存消化的怎么樣，現在供給端已經主動減肥了，新開工面積預計還要降8.6%，這是好事。

再就是算算“租”和“買”哪個更劃算。如果房價在跌，租金卻跌的少，那么房子的租金回報率就會被動升高。

如果把房子租出去的成本能夠覆蓋買房平攤下來的成本，那么就可能會吸引更多的包租公和包租婆入市，從而對房價形成托底。

明年大概率還是一個磨底年，但你要知道，市場的底部，并不是說所有房子都同時觸底，而是優質的資產先企穩，所以我們之前提到的分化還會繼續。

那么各位，在這樣一個分化的市場中，你會更傾向于觀望那些仍在下跌通道的普通二手房，還是為那些價格堅挺、品質優秀，但是有些溢價的好房子買單呢？