打通住房“以舊換新”堵點(diǎn)，山東推出15條新解

齊魯晚報(bào)·齊魯壹點(diǎn)記者 王皇

12月12日，山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳舉行新聞通氣會(huì)，發(fā)布解讀《關(guān)于住房“以舊換新”的指導(dǎo)意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱《指導(dǎo)意見(jiàn)》）。山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳黨組成員、副廳長(zhǎng)麻鵬飛介紹有關(guān)情況?！吨笇?dǎo)意見(jiàn)》已由省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳、省發(fā)展改革委、省財(cái)政廳、省自然資源廳、省稅務(wù)局等10部門聯(lián)合印發(fā)，從豐富“換新”模式、拓寬處置途徑、降低換新成本、完善金融服務(wù)、優(yōu)化交易流程與服務(wù)、健全風(fēng)險(xiǎn)防控機(jī)制6方面推出15條措施，有力打通賣舊買新置換不暢的堵點(diǎn)，緩解換房資金壓力，有效促進(jìn)住房“以舊換新”，實(shí)現(xiàn)“想換就能換”。

支持“賣舊換新”“收舊換新”

“拆舊換新”可“增配”公共設(shè)施

《指導(dǎo)意見(jiàn)》提出了3種換新模式，明確了推進(jìn)方、推進(jìn)方式等落地性指導(dǎo)。

“賣舊換新”模式明確支持房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)開(kāi)展“賣舊換新”業(yè)務(wù)，在約定時(shí)間內(nèi)成功出售舊房的，按約定流程購(gòu)買新房；未售出的，由機(jī)構(gòu)開(kāi)展兜底收購(gòu)或退還意向金。該模式能解決購(gòu)房者因舊房未及時(shí)出售，無(wú)法置換新房的問(wèn)題，同時(shí)，通過(guò)“幫賣”服務(wù)，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)也可提前鎖定購(gòu)房客源，推動(dòng)新舊住房聯(lián)動(dòng)交易，加快去化進(jìn)程。

“收舊換新”模式提出政府主導(dǎo)、房企主導(dǎo)和其他主體主導(dǎo)三種實(shí)施路徑，鼓勵(lì)各類主體按照市場(chǎng)化原則收購(gòu)二手房，可通過(guò)雙方協(xié)商、第三方機(jī)構(gòu)評(píng)估等方式合理確定收購(gòu)價(jià)格。

“拆舊換新”模式，提出城鎮(zhèn)老舊住房原拆原建更新模式，在符合規(guī)劃和安全要求前提下，允許補(bǔ)齊公共配套設(shè)施，新增建筑量不計(jì)容積率。《指導(dǎo)意見(jiàn)》鼓勵(lì)引導(dǎo)各市因城施策、一項(xiàng)目一策推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊住房自主更新、原拆原建。優(yōu)化完善規(guī)劃設(shè)計(jì)、產(chǎn)權(quán)登記、項(xiàng)目審批、財(cái)政支持等方面政策，尊重群眾意愿，成熟一個(gè)推進(jìn)一個(gè)。

鼓勵(lì)“煥新”再售

支持發(fā)展租賃住房

收購(gòu)而來(lái)或自住的“舊房”如何處置？

《指導(dǎo)意見(jiàn)》鼓勵(lì)舊房“煥新”再售。鼓勵(lì)采用“微改造+功能升級(jí)”模式，對(duì)舊房進(jìn)行美化裝修，提升房屋品質(zhì)和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，提高市場(chǎng)流通性。

支持用于發(fā)展租賃住房。鼓勵(lì)各類市場(chǎng)主體結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際和市場(chǎng)需求，將收購(gòu)房屋改造為租賃用房。鼓勵(lì)企業(yè)探索創(chuàng)新“收儲(chǔ)+托管”運(yùn)營(yíng)管理模式，委托第三方專業(yè)租賃機(jī)構(gòu)開(kāi)展租賃服務(wù)，促進(jìn)租購(gòu)并舉。

加大“以舊換新”補(bǔ)貼力度

引導(dǎo)降低中介服務(wù)費(fèi)

《指導(dǎo)意見(jiàn)》還提出了降低交易成本的兩種方式。加大換新購(gòu)房補(bǔ)貼發(fā)放力度，鼓勵(lì)各市結(jié)合本地實(shí)際，對(duì)出售自有住房并購(gòu)買新房的群眾發(fā)放“以舊換新”補(bǔ)貼，激活群眾多樣化改善性住房需求。

鼓勵(lì)企業(yè)加大換新支持力度，支持房企在依法依規(guī)前提下，給予換房人優(yōu)惠，引導(dǎo)中介機(jī)構(gòu)為換房人降低服務(wù)費(fèi)用。

允許符合條件“以舊換新”購(gòu)房者

購(gòu)買新房時(shí)核減一次公積金貸款次數(shù)

收購(gòu)舊房資金從何而來(lái)？《指導(dǎo)意見(jiàn)》推出了金融支持的三項(xiàng)政策。創(chuàng)新金融支持產(chǎn)品，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)開(kāi)發(fā)專項(xiàng)金融產(chǎn)品，鼓勵(lì)商業(yè)銀行為企業(yè)發(fā)放住房租賃團(tuán)體購(gòu)房貸款。

用好經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款，允許符合條件的企業(yè)，向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款，用作承貸物業(yè)在經(jīng)營(yíng)期間的裝修改造資金或運(yùn)營(yíng)維護(hù)資金。

拓寬住房公積金使用范圍，開(kāi)展二手房“帶押過(guò)戶”業(yè)務(wù)，“以舊換新”購(gòu)房者，再次申請(qǐng)公積金貸款購(gòu)買新建商品房時(shí)，可核減一次公積金貸款次數(shù)。

“買新賣舊”不用擔(dān)心被催網(wǎng)簽

可舊房完成轉(zhuǎn)移登記后再辦理新房網(wǎng)簽

《指導(dǎo)意見(jiàn)》還配套提出優(yōu)化交易流程和服務(wù)。舊房如何公平公正定價(jià)？《指導(dǎo)意見(jiàn)》提出完善舊房評(píng)估服務(wù)機(jī)制，指導(dǎo)各市結(jié)合本地實(shí)際，制定二手房?jī)r(jià)格評(píng)估細(xì)則，形成統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，為二手房交易提供制度支撐。推行多元化評(píng)估方式，推廣“雙盲”評(píng)估、輪換評(píng)估或多機(jī)構(gòu)評(píng)估模式，打造公開(kāi)、可追溯、多方監(jiān)督的二手房?jī)r(jià)格評(píng)估體系。

優(yōu)化“以舊換新”登記服務(wù)，企業(yè)收購(gòu)二手房房源后可以申請(qǐng)辦理轉(zhuǎn)移預(yù)告登記，待舊房再次出售時(shí)，由企業(yè)申請(qǐng)注銷預(yù)告登記，舊房權(quán)利人與舊房購(gòu)買人共同申請(qǐng)辦理轉(zhuǎn)移登記。該舉措既能避免一房多賣和權(quán)屬糾紛，也能鼓勵(lì)更多企業(yè)參與到“以舊換新”服務(wù)中，讓購(gòu)房者有更多的房源選擇、更好的服務(wù)體驗(yàn)。

優(yōu)化網(wǎng)簽備案服務(wù)，申辦住房“以舊換新”網(wǎng)簽服務(wù)時(shí)，購(gòu)房者與房企可先簽訂新房買賣合同，待舊房完成不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記后，再辦理新房合同網(wǎng)簽備案手續(xù)。此舉將有效緩解換房群眾資金周轉(zhuǎn)壓力，避免因舊房未能及時(shí)售出而影響新房購(gòu)置。同時(shí)，讓購(gòu)房者能最大限度享受國(guó)家出售自有住房并在1年內(nèi)重新購(gòu)買住房的個(gè)人所得稅退稅政策。

此外，《指導(dǎo)意見(jiàn)》還要求健全風(fēng)險(xiǎn)防控機(jī)制。強(qiáng)化對(duì)交易資金的封閉監(jiān)管，按照合同約定及交易進(jìn)度節(jié)點(diǎn)及時(shí)足額撥付資金，確保?？顚Ｓ?、及時(shí)支付。

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