東方雨虹再折價賣房 交易對方成立僅三個月

轉自：中國經營網

中經記者 莊靈輝 盧志坤 北京報道

近兩個月來，東方雨虹（002271.SZ）接連拋出資產出售計劃，且多涉及名下不動產。

日前，東方雨虹發布公告稱，公司擬出售一套商業用途不動產，該不動產由公司下屬子公司持有，位于北京市昌平區英澤路8號院4號樓，此次出售價格為1011.59萬元（含稅）。

《中國經營報》記者注意到，2025年10月28日以來，東方雨虹已三次發布涉房資產出售，且售價均不足對應資產賬面原值5折，部分資產購入時間不足半年。

如此密集處置資產，東方雨虹意指何方？行業下行期仍購入非核心不動產主要受哪些因素影響？

“我們處置資產的核心目的還是為了集中資源聚焦主業。”東方雨虹方面在回復記者采訪時表示，公司系通過處置閑置非生產資料，盤活閑置固定資產，提高公司資產運營產銷率，優化資產結構，進而集中資源聚焦主業，通過資產“瘦身”實現核心業務“強肌”。

不足4折出售

根據披露信息，東方雨虹本次交易標的資產為位于北京市昌平區英澤路8號院4號樓的一套不動產，建筑面積1011.59平方米，建于2023年，鋼混結構，用途為商業。相應樓棟總層數為14層，本次交易標的資產所在層數為2層，裝修情況為毛坯。

東方雨虹本次擬出售的不動產購于今年1月份，距今尚不足11個月。

2025年1月20日，東方雨虹下屬子公司德愛威建設工程有限公司北京昌平信息咨詢分公司（以下簡稱“德愛威昌平公司”）購買獲得相應不動產，購買交易對方為北京遠騰置業有限公司。2025年4月14日，該資產過戶至德愛威昌平公司名下。

根據工商信息，德愛威昌平公司成立于2025年1月8日，與上述資產購買日期相差不足兩周。

東方雨虹此次資產出售有較大折價。

根據公告，德愛威昌平公司購買上述房產價格約為2680.71萬元，此次轉讓價格為1011.59萬元，約為購買價格的37.74%。

為何在相距不足11個月后，相應房產以不足4折出售？

“本次交易標的資產在購入時為一手房交易，購入價格系以住建委房屋備案價為定價依據，同時綜合考量周邊市場行情、上一年度同類型資產交易價格、資產規劃預期、房屋備案價格等多重因素確定，符合法律法規規定及市場慣例。”東方雨虹在解釋此次交易定價依據時表示，本次出售資產系基于公司戰略調整，核心目的在于處置非生產資料、盤活閑置固定資產、提高公司資產運營產銷率、優化資產結構。考慮到當前該類資產市場需求較小，市場流動性較弱，公司結合目前房地產市場整體趨勢、標的資產市場需求和價格行情，與交易對方協商確定交易價格，因此產生一定折損，符合當前市場環境下資產處置慣例。

此外，東方雨虹方面還表示，本次交易定價以資產評估價值為基礎，參考資產所處位置、近期同區域同類型資產市場價格、市場交易活躍度等因素，同時基于公司戰略考量，為盤活閑置固定資產，提高公司資產運營產銷率，進一步優化公司產業布局和資產結構，交易雙方在自愿、平等、公允、合法的基礎上協商一致確定價格，交易定價具有合理性。

根據評估結論，東方雨虹此次擬出售資產的評估基準日為2025年11月1日，評估方法為市場法和收益法。截至評估基準日，相應資產不含稅評估價值為1224.02萬元。東方雨虹本次出售價格為1011.59萬元（含稅），預計產生資產處置損失295.96萬元。

交易對方成立不久

實際上，近期東方雨虹數次出售不動產都產生了不小的折價，出售價格均不足對應資產賬面原值5折。

2025年11月13日，東方雨虹提出擬出售公司及下屬子公司通過購買取得并持有的部分不動產。彼時，東方雨虹指出，相應資產的賬面原值約為5239.28萬元，已計提資產減值準備809.40萬元，賬面凈值約為4429.89萬元。但相應資產出售價格約為1849.04萬元，相應交易預計形成資產處置損失2580.85萬元。

2025年10月28日，東方雨虹也曾提出出售公司及下屬子公司部分資產，相應資產位于北京市昌平區英澤路8號院4號樓，與此次擬出售資產地址相同。根據當時披露信息，相應資產的賬面原值約為5061.55萬元，已計提折舊或資產減值準備約593.85萬元，賬面凈值約為4467.70萬元，相應交易預計形成資產處置損失2345.61萬元。

在日前披露的資產出售公告中，東方雨虹表示，本次交易完成后，2025年公司出售資產累計產生的資產處置損失預計將達到公司最近一個會計年度經審計凈利潤的50%以上。

值得注意的是，東方雨虹此次資產出售的交易對方為慧力梧桐（北京）健康科技有限公司，該公司成立于2025年9月16日，距今僅3個月，注冊資本為100萬元，無歷史財務數據。東方雨虹表示，除本次交易外，該交易對方與本公司及本公司前10名股東在產權、業務、資產、債權債務、人員等方面不存在可能或已經造成公司對其利益傾斜的其他關系。

在此背景下，對方是否具備完成此次交易的支付能力？東方雨虹此次交易是否存在“過橋交易”或資產轉移安排？

“公司下屬德愛威昌平公司已于2025年12月5日與交易對方簽署《房屋買賣合同》，同日，交易對方已按合同約定支付定金。”東方雨虹方面回復稱，交易對方已按合同約定支付定金101.159萬元，就本次交易情況，公司已按照相關法律法規的要求履行信息披露義務。

東方雨虹在公告中提示稱，本次交易仍需交易雙方根據協議完成后續款項支付、產權交割、稅務清繳等手續后方能正式完成，最終能否順利完成尚存在不確定性。

將聚焦主業

近期數次出售不動產時，東方雨虹均提出“盤活資產”“回籠資金”“改善資產結構”“提升資金周轉及運營效率”等目的。

“公司系通過處置閑置非生產資料，盤活閑置固定資產，提高公司資產運營產銷率，優化資產結構，進而集中資源聚焦主業。”在回復記者采訪時，東方雨虹方面表示，公司近期處置資產核心目的是為了集中資源聚焦主業。

“除防水主業外，砂粉作為第二增長曲線近年來實現了較為快速的發展。”東方雨虹方面表示，公司砂粉業務致力于做全產業鏈產品，除鞏固瓷磚膠等特種砂漿系統產品外，大力拓展砂石粉體新材料、普通砂漿等多個產品領域。

此外，東方雨虹將出海作為一項重要戰略性舉措，并提出海外優先戰略。

“目前公司積極推進海外優先戰略，貿易、投資、并購三駕馬車并駕齊驅，海外業務將成為公司未來可持續發展的又一重要成長曲線。”東方雨虹方面表示，公司出海戰略意在參與構建全球產業生態。

“公司適時通過海外并購方式，加速完善國際供應鏈與渠道布局。”東方雨虹方面表示，公司海外并購標的重點聚焦當地零售渠道優勢突出的企業，希望借此快速建立并拓展當地市場渠道。

據東方雨虹介紹，出海方面，該公司上游與巴斯夫等化工巨頭合作研發前沿材料；中游推進本土化布局，業務覆蓋亞太、北美、拉美、中東、歐洲及非洲，并在美國休斯敦、馬來西亞、沙特阿拉伯等多國布局生產研發物流基地；下游通過全球代理商網絡，產品已進入150多個國家和地區，參建孟買地鐵、雅萬高鐵、新加坡地鐵等標志性工程。