穩樓市的重要性更加凸顯丨尹中立專欄

尹中立（國務院參事，中國社會科學院金融所研究員）

近日，中央經濟工作會議在北京舉行。會議對2026年的房地產工作作出了明確安排：著力穩定房地產市場，因城施策控增量、去庫存、優供給，鼓勵收購存量商品房重點用于保障性住房等。深化住房公積金制度改革，有序推動“好房子”建設。加快構建房地產發展新模式。對比去年中央經濟工作會議關于房地產市場的部署，筆者認為有以下幾點值得關注。

首先，“穩樓市”的力度更大。去年9月中央政治局會議提出“穩住樓市”目標任務，隨后出臺了降息、降準等一系列宏觀政策。在一系列政策刺激下，去年第四季度和今年第一季度的房地產市場的各項指標出現了回升的勢頭，但從一些城市的二手房價格來看，房地產市場企穩的趨勢還需要加強。為此，今年政府工作報告強調要“持續用力推動房地產市場止跌回穩”。由于受到國際貿易形勢的沖擊及其他因素的影響，今年穩定樓市的緊迫性比去年底和今年3月份都更大。因此，此次中央經濟工作會議作出“著力穩定房地產市場”的部署，分量更重。

從最近一年多的房地產調控實踐看，“穩樓市”工作仍然十分關鍵。在去年9月份“一攬子”政策的基礎上，仍需未雨綢繆，儲備足夠的政策工具。

其次，房地產去庫存的政策方向更加明確。關于房地產去庫存，去年中央經濟工作會議提出，合理控制新增房地產用地供應，盤活存量用地和商辦用房，推進處置存量商品房工作。對于如何處置存量商品房，今年中央經濟工作會議十分明確：鼓勵收購存量商品房重點用于保障性住房等。

關于收購存量商品房，央行在2024年5月份出臺了“保障性住房再貸款”政策工具，首批額度為3000億元，利率為1.75%。未來，要進一步發揮該項貨幣政策工具的作用，還需妥善解決好兩方面的挑戰。一是新房收儲的定價問題，在土地價格下行背景下，目前已經建成的住房的成本普遍高于市場價格。二是需要找到符合條件的操作平臺。根據政策要求，由城市政府選定地方國有企業作為收購主體。該國有企業及所屬集團不得涉及地方政府隱性債務，不得是地方政府融資平臺，同時應具備銀行授信要求和授信空間，收購后迅速配售或租賃。

從調研的情況看，有些城市對于使用保障性住房再貸款有了很好的創新做法，把收儲的對象由新房改為老舊房，可以回避收儲新房的定價難的問題，市場稱之為“以舊換新”。在住房的“以舊換新”過程中，以支付“房票”的方式交易，“房票”只能購買住房，不能兌現或購買其他商品，開發商將收到的“房票”到指定的機構換取等價的貨幣資金。以舊換新可以有效促進房地產去庫存，提高市場的流動性，可以促進房地產市場企穩。

筆者認為，可以把房地產去庫存和完善保障房工作結合起來，可以考慮設立新的部門——“住房保障局”，由中央財政向該機構注資，再由該機構向央行申請“保障性住房再貸款”用于收儲存量商品房。財政狀況好的城市可以成立新的專門負責保障房供給與管理的實體機構，如深圳等城市設立“安居集團”，由地方財政向安居集團注資，再通過安居集團負責收儲存量住房。

最后，有序推動“好房子”建設。“好房子”建設是今年出現的新生事物，它的積極意義在于推動了住房建設的品質提升，可以在一定程度上起到穩定房地產投資規模的作用。同時，也需注意平衡兼顧推動“好房子”建設與存量房去庫存，因此，對于推動“好房子”建設，還需強調“有序”。