認購突破5000套！廣州黃埔用加速的房票，告別漫長的拆遷

與丈夫幾經商量，村民唐瑞霞簽下了那份特殊的協議，成為廣州黃埔區南崗西路城中村改造項目中，首批4張“房票”簽約者之一。她相中了一處已封頂的新樓盤，預計一年后交房，“兒子的婚房有著落了”。

這張被稱為“房票”的憑證，正推動一場高速的居住遷移。短短一個月，黃埔區房票認購量實現翻番，突破5000套，總金額超88億元。這是一場政府主導的“加速置換”：用即時的商品房選擇權，替代漫長的回遷房建設周期。超2000戶家庭像唐家一樣，在一個月內作出了關鍵抉擇。

高效簽約的背后，是傳統觀念的松動、政策的精細撬動與市場的即時響應。房票所承載的“美好生活”，在速度與自主權之外，也交織著現實的權衡。傳統的回遷房建設并未退場，它以“穩”的姿態，與房票的“快”構成城市更新的雙軌，在效率與公平、市場活力與政府保障之間尋找新的平衡。

村民在“房源超市”項目樓盤了解房票政策及房源信息。受訪者供圖

用“首張房票”構建制度

距離南崗西路十多公里外的九佛街道“五村七片”，村民陳耀松一年半前就見過類似場景。2024年4月，這里發出了黃埔區第一張房票——也是全國首張采用“依法征收、凈地出讓”新模式的城中村改造房票。

起初，“房票”對村民而言，只是拆遷協議里的陌生名詞。“村民們普遍存在‘政策看不懂、置換不放心’的觀望心態”，九佛街道相關負責人回憶，工作人員需要進村入戶解釋，這不是空頭支票，而是能直接買房的實際憑證。

傳統模式下，村民搬遷后要等待安置房建成回遷，周期往往長達三到五年，其間只能租房過渡。

霍奇剛在售樓處見證過這種焦慮。作為樓盤項目代表，他發現房票客戶有個共同特點——大多青睞現房或準現房，“很多人不想再等了。”這句話道出了政策直擊的痛點：對漫長回遷周期的不確定與焦慮。

房票設計的初衷很實際：在政府信用與市場效率之間尋找平衡。村民對確定性的渴望，催生了“黃埔版”房票的三大設計原則——補償標準可接受、支持轉讓一次、剛性兌付。這種以村民需求為中心的制度設計，讓“黃埔版”房票得到更多村民“用腳投票”。

2024年4月，黃埔區發出全國第一張“依法征收、凈地出讓”城中村改造新模式項目房票。受訪者供圖

陳耀松最初也猶豫過，花了一番心思研究“依法征收、凈地出讓”政策后，他意識到這次有所不同，選擇了做“吃螃蟹的人”。

“依法征收”意味著所有程序在法律框架內進行，保障了合法性與規范性；“凈地出讓”指由政府或指定國企完成土地整理后再入市，從根本上確保了房票背后的兌付資金安全與項目整體風險可控。

這一模式，標志著村民握著的不僅是購房資格，更是一套由政府信用背書、市場機制運作的全新安置體系。

“房源超市”里的選擇權

當唐瑞霞面臨選擇時，場景已大不相同。

南崗街道西路片區的房票簽約點，近來熱鬧非凡。玻璃門外，數十個樓盤的銷售人員扎堆設點，宣傳單上“優質學區”“新規設計”等標簽格外誘人；門內是臨時搭建的簽約中心，咨詢、登記、數據核查、簽約、蓋章等流程一氣呵成。

南崗街道西路片區房票簽約中心外，房源超市樓盤現場擺臺推介。通訊員 李劍鋒 攝

“我們有兩個項目進了黃埔的‘房源超市’。”星河地產項目營銷負責人黃志亮口中的“房源超市”，并非實體商場，而是一份經政府審核的“樓盤菜單”——所有入選房源必須產權清晰、手續完備，且已在“陽光家緣”網掛牌可售。自2024年7月廣東首個“房源超市”在黃埔上線以來，已有上百個樓盤入駐；同年12月，全市“房源超市”上線后，更實現“一票通兌、全市通用”。

置換規則清晰直接：村民進入房票安置實施方案對應的房源名單后，看中哪一套，便可直接聯系樓盤對接人使用房票購房。

對許多家庭而言，教育是房票置換中的“硬通貨”。“可以自己選地段、學區、樓層和朝向。”已辦完手續的唐瑞霞直言，這是她選擇房票的主因。花了一個月時間比較，她最終選定了一套配有名校學位的新房。

“房源超市”的建立，悄然改變了市場關系。過去，回遷安置是“給什么住什么”；現在，村民成了“需要什么選什么”的主動方。開發商也隨之調整策略。“房票已成為支撐二級市場銷量的重要途徑。”黃志亮表示，公司已成立專門小組，對接各項目村民的購房及售后服務。

陳耀松的選擇比唐瑞霞走得更遠。2025年5月30日，楓下村完成了黃埔區第一單跨區房票兌現，意味著房票的購買力突破了行政區劃。“孩子在小區門口就能上學，和之前在村里大不一樣。”依托新政策，陳耀松不僅在水西片區安了新家，還用剩余額度在海珠區購置了房產。

5月30日，黃埔區九佛街道楓下村城中村改造項目完成黃埔區第一單跨區使用房票。

對于地處黃埔、白云、從化三區交界的九佛街道村民來說，政策的靈活性，回應了許多家庭的實際需求——工作、社交和生活圈，往往并不局限于一個區內。

快與穩雙軌并行

就在南崗西路房票簽約點百米之外，另一場建設正在同步進行。

南崗西路項目復建安置區工地上，首期35號地塊已啟動建設。項目改造主體聯晟公司總經理助理王小銳透露，首批新房預計2028年4月交付。這是給選擇原址回遷村民的承諾。

兩種速度在此形成奇妙對照：一邊是房票的“快”，一邊是傳統回遷的“穩”。

王小銳介紹，與過去由開發商主導的城中村改造不同，如今項目實行“依法征收、凈地出讓”新模式——由政府籌措資金，指定國企參與融資并配資20%，負責建設。“項目資金設立了共管賬戶，其中工程款項需要按進度撥付”，他強調，這種模式的核心優勢在于防控風險，“項目從立項到建設，都由官方把關，確保不會‘爛尾’。”

“房票安置+原址回遷”的雙軌模式，為村民提供了舊改“B選項”。 政策天平的兩端：一端是房票的即時性與選擇權，另一端是回遷房的故土情結與確定性。

不少村民像唐瑞霞一樣作出復合選擇：部分面積用房票置換商品房解燃眉之急，剩余面積繼續等待原址回遷。“有了眼前這套房，剩下的等待就不慌了。”

審批競速開足馬力

房票簽約熱潮背后，是一臺開足馬力的“行政機器”。

2025年9月，隨著住建部批復黃埔區第二批城中村改造項目及717億元專項借款，黃埔區迅速組建房票安置、協議換簽、征地拆遷、開工建設四大專班，房票安置專班率先啟動。

廣州開發區城市更新局隨即出臺房票安置2.0版政策，壓縮全流程審批節點，將房票協議審批時長穩定在18個工作日內，并對當日收到的申請“即審即發”。

“加速”的齒輪如何嚙合？項目改造主體廣州開發區城市發展集團南崗西路項目總經理周麗娜拆解了流程：村民簽約主要有兩種路徑——或先與開發商選定房源，由開發商上報數據審批后集中邀約簽約；或先登記意向，由工作人員輔助填報置換方案，工作組審核后邀約辦理。

專項工作組通過“聯合辦公+聯審機制”，打通“村、代業主、改造主體”三級通道，將原先3個月的流程壓縮至近半個月，審批效率提升近6倍。

南崗街道西路片區房票簽約中心大廳里展示的房票預約、簽約、兌換流程。南都記者 莫郅驊 攝

開發商感受到了“黃埔速度”。黃志亮證實：“房票從簽約到發放，從以往約三個月壓縮到了半個月。”科學城集團甚至創新“同步交叉審核”，進一步搶時間。

更大的算術題在于整體資金平衡。717億元專項借款必須在“發放房票”和“啟動建設”之間精細調配。城中村改造安置房早一天啟動建設，房子就早一天交付使用。

為減少房票安置對安置房建設進度的影響，黃埔區建立起精準匹配機制：

一方面，設定房票認購目標，實行“動態調整、競爭分配、先到先得”，激活各項目房票安置的內生需求，力爭用最短時間固化房票安置需求總量；

另一方面，將全區30個城中村改造項目劃分為60個地塊，實行梯度建設、適度留白，在統籌60%以上安置區先行啟動建設的前提下，根據房票落地情況動態調整剩余建設規模，保障寶貴的政策性資金在“房票”及“建設”兩種渠道的科學流轉、精準分配。兩者共同構成了舊改“雙引擎”。

基層穿針“縫合”市場理性

一場圍繞房票的加速跑就此展開，各鎮街、村社、改造主體身處同一賽道。當宏觀政策落地至微觀家庭，“最后一公里”落在基層干部肩上。

南崗街道辦副主任劉偉形容，他們的工作是“一站式服務”。面對村民最初的顧慮，街道與區城發集團先對入庫樓盤進行“源頭把關”，依據地緣、教育、環境等村民核心關切進行初篩。工作組深入村社，逐戶需求摸排。

唐瑞霞對此深有體會，“每次政策更新，村社都會及時分享信息，給我們答疑。”這種深度介入，試圖在政策統一性與家庭獨特性之間尋找接榫點。

市場的逐利性與政策的民生保障目標之間，不免存在張力。周麗娜強調了對開發商的約束：“我們要求他們對待村民與普通客戶一視同仁，絕不允許坐地起價。”她透露，目前南崗西路片區簽約的房票已達第五批，“核發完成后，我們會通知開發商邀約村民加快網簽。”數據印證了推進力度——日均簽約量達三四十人。

采訪當日，許多村民來到南崗街道西路片區房票簽約中心咨詢、簽約。通訊員 李劍鋒 攝

王小銳所描述的傳統回遷模式，則試圖從根本上規避市場風險，“項目資金優先保障安置房建設，確保每位村民至少有一套在建房源。”盡管需等待更長時間，這種由政府信用和國企實施背書的建設模式，提供了另一種安全感。

截至目前，黃埔全區城中村改造項目已累計開工440萬平方米、4.4萬套安置房，開工率達60%。首批5000套房票網簽落地后，預計可推動商品房去化超50萬平方米，減少新建安置房108萬平方米，在提振房地產市場信心的同時，為區域高質量發展釋放更多空間。

房票為城中村改造安裝了“加速器”，用效率回應焦慮、用選擇賦予權利；傳統回遷建設以穩健承諾，守護著對“故土”的眷戀。當房票的便捷與回遷房的承諾共同運轉，一幅更具彈性也更富溫度的城市更新圖景，正徐徐展開。

南都廣州新聞部出品

采寫：南都N視頻記者 莫郅驊