逆市增速21%破千億！金茂兩場資本操作，給房企指了條降本明路

出品|中訪網

審核|李曉燕

在房地產市場延續調整態勢、行業整體尋求止跌回穩的2025年，中國金茂率先交出亮眼答卷。12月9日，公司官宣截至11月底累計簽約銷售額達1006.79億元，同比增長21%，不僅提前鎖定千億銷售目標，更以TOP10房企中突出的增速展現發展韌性。與此同時，金茂通過核心資產融資優化資本結構的精準操作，為行業調整期的穩健發展提供了新思路。

逆勢增長的銷售業績，成為金茂穩健運營的堅實根基。在2025年重點城市新房成交先揚后抑、市場分化加劇的背景下，金茂憑借精準的布局策略實現規模突圍。數據顯示，其銷售額增速遠超行業平均水平，在頭部房企中表現尤為搶眼。這一成績的取得，源于公司對核心城市改善型需求的深刻把握——上半年新拿的16個項目均聚焦一二線城市，而此類城市正是當前房地產市場的穩定器，1-11月一二線城市住宅用地出讓金同比增長4%，優質地段項目支撐起市場核心需求。盡管權益銷售額占比約69%，合作開發模式一定程度稀釋了母公司收益，但在行業整體增速放緩的環境下，規模的快速擴張仍為企業贏得了市場份額與發展主動權。

更為關鍵的是，金茂在規模增長的同時，展現出對資本結構優化的前瞻布局。11月28日，公司以上海金茂大廈部分樓層為抵押，從七家國有銀行組成的銀團獲得99億元中長期貸款，專項用于置換此前發行的百億綠色債券。此次操作并非簡單的融資補充，而是基于市場利率下行趨勢的精準降本動作——原綠色債券票面利率介于3.2%-3.6%之間，而2025年上半年金茂境內外新增融資平均成本已降至2.7%，按此測算每年可節省利息支出6400萬元，15年貸款期限累計節省近10億元。

這一資本騰挪策略并非孤例，今年3月金茂已通過北京凱晨世貿中心抵押獲得86.89億元貸款，完成另一筆綠色專項計劃的債務置換。兩次操作成功將兩大核心商業資產的融資渠道從資本市場切換至銀行體系，使公司整體平均融資成本從2023年的4.3%穩步降至2.96%，顯著低于2025年房企境內債券2.52%的平均融資成本線。值得關注的是，銀行對金茂核心資產的認可程度頗高，此次金茂大廈抵押資產評估價47.6億元，貸款額達評估價的2.08倍，充分彰顯了上海陸家嘴地標物業的稀缺價值與穩定現金流優勢。

面對行業普遍的經營壓力，金茂同步推進內部效率提升與戰略優化。針對利潤率提升難題，公司新任管理層推動組織架構精簡，撤并五大區域層級，實行總部加地區公司兩級管理模式，通過扁平化架構壓縮運營成本。在拿地策略上，金茂聚焦高價值賽道，上半年拿地金額達261億元，較2024年全年增長40%，且重點布局核心城市改善型產品，如時隔四年重回廣州拿下天河優質地塊，主推2000萬元起合墅產品，契合當前120平米以上改善戶型成交占比超30%的市場需求趨勢。

盡管行業調整期仍面臨現金流壓力與庫存去化挑戰，但金茂提前完成千億目標的業績表現、低息債務置換的財務智慧，以及聚焦核心城市的戰略定力，已構筑起差異化競爭優勢。在政策持續釋放穩定市場信號、推動房地產高質量發展的背景下，金茂通過“銷售攻堅+資本優化”雙輪驅動，不僅實現了自身穩健發展，更為行業探索出一條穿越周期的突圍路徑。后續隨著核心城市項目陸續入市與運營效率提升，金茂有望進一步釋放發展潛力，持續引領行業高質量發展方向。