行業(yè)筑底之時，民營房企突圍之道

01
規(guī)模房企中民營逐漸減少，仍有6家民企逆勢增長

1、規(guī)模房企中民營逐漸減少，且相對靠后（部分略）

自從2021年房企流動性承壓以來，民營房企的經(jīng)營狀況受到了嚴(yán)重影響。從規(guī)模房企1的性質(zhì)分類來看，民營房企的數(shù)量近年來呈現(xiàn)逐漸減少的趨勢。2021年前可以達(dá)到70家左右，2023年至今則一直穩(wěn)定在50家以下。2025年1-11月規(guī)模房企房企中民營房企為45家，相較于2024年全年又減少了3家。

民營房企數(shù)量大幅減少的同時，在各梯隊中的占位也逐漸靠后。2025年1-11月的頭部十家房企中民營房企僅有1家，越靠后的梯隊民營房企占比越高。在近年來房地產(chǎn)低迷，且房企流動性危機仍在持續(xù)的背景下，資本更傾向于投資較為穩(wěn)健的國央企和大型房企。

2、28家民營規(guī)模房企穩(wěn)健發(fā)展，6家房企逆勢顯著增長

2025年1-11月規(guī)模房企中民營房企有45家，其中尚未出現(xiàn)過違約的房企28家。這當(dāng)中既有一直穩(wěn)居行業(yè)前列的濱江集團(tuán)、龍湖集團(tuán)、卓越集團(tuán)等，也有逆勢增長的黑馬企業(yè)。從銷售變化來看，有6家民營房企的2025年1-11月銷售金額同比逆勢增長，其中嘉里建設(shè)、江山萬里置業(yè)、邦泰集團(tuán)增長超過50%。

隨著房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整，房企，尤其是民營房企，生存空間不斷被壓縮。這些穩(wěn)居行業(yè)前列或逆勢突圍的民營房企，如何發(fā)展出了獨有的經(jīng)營之道。下面我們將從戰(zhàn)略發(fā)展、投資布局、產(chǎn)品策略等角度出發(fā)，對其進(jìn)行深入分析，以供行業(yè)參考。

02
老牌民營房企土儲夯實，深耕核心城市支撐持續(xù)發(fā)展

土地儲備是企業(yè)長久發(fā)展的基石，未違約的民營規(guī)模房企中，有5家房企總土儲貨值相對較高，可售資源充足。其中濱江集團(tuán)和龍湖集團(tuán)近兩年仍在適量新增土地。

1、濱江集團(tuán)持續(xù)深耕杭州，成民企千億獨苗

以杭州為大本營的濱江集團(tuán)是近兩年拿地金額最多的民營房企，秉持“以杭州為核心、長三角為重點”的戰(zhàn)略布局，在行業(yè)調(diào)整期持續(xù)深耕杭州。2025年1-11月濱江集團(tuán)共獲取了21個項目，新增土地價值和計容建面分別為377.2億元和128.1萬平米，均分布在杭州和金華，其中杭州地區(qū)新增土地價值365.9億元，占比近97%。此外，2024年濱江集團(tuán)新增23宗地，其中杭州22宗、南京1宗。

濱江集團(tuán)能夠在行業(yè)調(diào)整期持續(xù)逆勢大舉拿地，主要是憑借其長期以來良好的財務(wù)狀況和在大本營地區(qū)充足的資源優(yōu)勢。從2025年中期的情況來看，企業(yè)的總有息負(fù)債中短期有息負(fù)債為94.1億元，占比為28.2%；非受限現(xiàn)金短債比為3.13，繼續(xù)處于較高水平，無短期償債壓力。扣預(yù)后資產(chǎn)負(fù)債率57.8%，凈負(fù)債率7.03%，主要財務(wù)指標(biāo)都相當(dāng)健康。因此截至2025年中期，濱江剩余可用的銀行授信總額度為979億元，已注冊完成尚未發(fā)行的短期融資券額度33億元。同時企業(yè)的平均融資成本為3.1%，較期初下降0.3個百分點。整體來看企業(yè)融資渠道相對暢通，流動性比較充裕，這也是企業(yè)持續(xù)深耕杭州的底氣。

得益于杭州房地產(chǎn)市場目前仍然較為火熱，持續(xù)落子杭州為濱江的業(yè)績穩(wěn)定提供了良好的保障。2025年前11月濱江集團(tuán)全口徑銷售金額945.3億元，其中杭州一城銷售額貢獻(xiàn)占比達(dá)80%。按照這種情況估計，濱江集團(tuán)在2025年全年基本能繼續(xù)保持千億左右的銷售規(guī)模，也是千億房企中的民企獨苗。

2、卓越集團(tuán)抓住城市更新風(fēng)口，深圳土儲占比超80%（略）

3、龍湖等企業(yè)大力發(fā)展第二增長曲線，商住并舉穿越行業(yè)周期（略）

整體看來，聚焦核心一二線城市已成規(guī)模房企的共識，不管是濱江重倉的杭州或是卓越關(guān)注的深圳，都屬于我國經(jīng)濟(jì)活躍的一二線城市。民企選擇深耕此類高能級城市，能夠保障存貨的后續(xù)去化，避免庫存積壓情況的發(fā)生。此外，由于常年深耕當(dāng)?shù)爻鞘校鄶?shù)民企已形成了成熟的政企銀三方合作關(guān)系。由于主場優(yōu)勢，這類企業(yè)相比外來企業(yè)也更加具備市場敏銳度，及風(fēng)險識別能力，從而大大降低了企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險。與此同時，重點布局少數(shù)核心城市也能大幅減少管理半徑，提升總部的決策能力以及管理效率，避免無效開支。

03
多家民營黑馬逆勢崛起，投資和產(chǎn)品戰(zhàn)略各有不同

除了上述老牌規(guī)模民營房企之外，2025年也涌現(xiàn)出了一批銷售逆勢增長的黑馬房企，比如邦泰集團(tuán)、嘉里建設(shè)、江山萬里置業(yè)等。土地儲備是企業(yè)未來業(yè)績基礎(chǔ)，新增土儲規(guī)模在一定程度上決定了在上述房企之外，還有哪些中小民營房企在未來可能脫穎而出。從近兩年的新增土地來看，2025年1-11月新增土地價值較高的房企中出現(xiàn)了18家民營房企，是2024年全年的兩倍，既有深耕當(dāng)?shù)爻掷m(xù)拿地的企業(yè)如海成等，也有在核心城市“橫空出世”拿下熱點地塊的企業(yè)，如北京懋源控股、上海佳運置業(yè)等。

1、邦泰集團(tuán)：“區(qū)域深耕+產(chǎn)品創(chuàng)新”實現(xiàn)逆勢增長

2、本地中小民企發(fā)揮地域優(yōu)勢，聚焦當(dāng)?shù)匦《?/p>

海成集團(tuán)堅守大重慶，由市郊區(qū)縣進(jìn)擊中心城區(qū)

江山萬里置業(yè)聚焦寧波，“+國企”充分利用當(dāng)?shù)刭Y源

3、部分房企點狀機會發(fā)展，以項目產(chǎn)品力為核心取勝

04
總結(jié)：民企當(dāng)前仍面臨一定困境，未來需要聚焦長期主義

2025年民營房企仍然面臨多重發(fā)展困境，行業(yè)整體仍在持續(xù)下行，多數(shù)房企仍需繼續(xù)采取以價換量策略，從而導(dǎo)致利潤率下滑甚至大額虧損，同時也導(dǎo)致資產(chǎn)減值問題仍然突出。再加上民營房企流動性風(fēng)險仍未出清，多數(shù)企業(yè)面臨融資難的問題，流動性壓力也使得大多數(shù)企業(yè)被迫縮小投資規(guī)模開源節(jié)流，中小房企在低能級城市及細(xì)分市場面臨巨大壓力。

在這個背景下，仍有部分民營房企抓緊機會，在保證流動性穩(wěn)定的同時取得了一定的發(fā)展。整體看來，傳統(tǒng)的規(guī)模房企和中小房企都有各自的發(fā)展路徑，均取得了一定的成功。

對于規(guī)模房企而言，重點在于消化早先獲得的大量庫存土儲的同時擇機布局深耕戰(zhàn)略級城市，短期主要選擇重點機會型城市進(jìn)入。在這方面，千億房企中的民企獨苗濱江集團(tuán)采取深耕大本營杭州的策略，持續(xù)深耕杭州市場，依靠杭州較為火熱的市場穩(wěn)定了企業(yè)的銷售規(guī)模。龍湖集團(tuán)則將重點放在了消化整體土地儲備之上，并且擇機補充適量優(yōu)質(zhì)土儲，同時大力發(fā)展經(jīng)營性業(yè)務(wù)作為第二曲線穿越周期。

部分地方本土民營房企則抓住地方品牌優(yōu)勢，聚焦當(dāng)?shù)匦《溃材苡幸幌亍Ｈ绾３杉瘓F(tuán)深耕大重慶市場33年，近年來開始由重慶市郊區(qū)縣大舉進(jìn)入中心城區(qū)，也實現(xiàn)了一定的發(fā)展。江山萬里置業(yè)則專注寧波市場，2024年以來與寧波東投、寧波軌道等國企聯(lián)合拿地，獲得大量土儲的同時專注高端產(chǎn)品的打造，成功躋身規(guī)模房企。

此外，部分有資源或者產(chǎn)品優(yōu)勢的企業(yè)也可以采用點狀機會布局模式，項目制發(fā)展，以產(chǎn)品力突圍。而政府“好房子”的建設(shè)導(dǎo)向下，行業(yè)呈現(xiàn)三大創(chuàng)新趨勢：政府推動建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”，新建住宅100%達(dá)到綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)，裝配式建造技術(shù)應(yīng)用比例不低于30%。在這個背景下，可以預(yù)見未來房企產(chǎn)品力將會不斷提升，經(jīng)營策略將會回歸長期主義，傳統(tǒng)的高周轉(zhuǎn)模式勢必難以為繼。民營房企唯有堅持“戰(zhàn)略聚焦+產(chǎn)品為王+運營提效”三維協(xié)同，方能在新周期中行穩(wěn)致遠(yuǎn)。

文章來源:丁祖昱評樓市