北京買房：理清思路，購房建議1743

北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

我們是北漂夫妻，我事業編即將有京戶。因為已經領結婚證了所以不能再住單位公寓，因此考慮買房，目標區域為昌平或門頭溝地鐵沿線，您建議哪個方向更合適？

主要目前我們面臨一個抉擇問題，就是老家的宅基地如何處理？目前是父母在住，離投靠的年齡還有十年左右，房子已經很破舊，理應翻建一下。但村里有人要買，價格20多萬吧。這導致我們有些兩難，翻建的話至少20多萬，而且為了預防將來不準翻建還要建的更結實，那40萬都有可能。

但父母又最多住十年時間，以及按目前政策確定無法繼承，只能寄希望于政策調整。可不翻建的話父母至少要湊合五年以上，以及到北京投靠之前也不知是否應該按高標準翻建？不知您是否理解農村的這點事兒，總之我們非常的為難，不知該如何選擇了。

如果現在翻建，那首付款就要留出至少30萬，買房就更小了，即便父母投靠都沒地方住。可如果翻建又很可能這錢浪費，因為不太可能再讓翻建和繼承了。

A：

1、哪個方向合適？如果是在海淀工作，那常規建議就是先選擇北邊昌平唄，回龍觀或沙河，再或者南邵都行，大多數房子的價格走勢跟大盤一致。門頭溝當然也挺好，但這就看自己的通勤了，在石景山的話買西邊更合適。

2、宅基地，歸根結底就是首付款多少的問題是吧？那要是我就先不翻建了，省下錢來先解決了北京的居住問題再說。反正我作為當父親的，如果為了支持孩子北京買房，那我寧可再湊合五年。

而且您買房之后才有資格讓父母投靠吧？也就是這房子將來父母也有可能同住，那要是換了我就湊合五年唄。

另外您父母的年紀也就50左右吧？那假定現在花20多萬翻建了房子，十年后您父母就很可能投靠了，到時候是否提前再翻建一次更結實的？翻建的話這20多萬白扔，不翻建的話堅持不了多少年，宅基地仍然有可能被收回，到時候是不是更兩難啊？

3、賣不賣的甭著急吧，畢竟父母還得住呢，人家買房的總不能交了錢還讓您家父母居住吧？當然，我對您老家宅基地的行情也不懂，如果預測也有可能降價，那就提前賣掉唄。但得先解決父母居住的問題。

4、其他的我沒什么建議了，我對宅基地一知半解，各地的情況也不一樣，只是當個參考吧。

僅供參考。

二

Q:

請問，從投資角度講，現在算不算是商住公寓最低谷的時期？就算這種房很不適合投資，那如果在最低谷買入，是不是也成了價值投資了？

我計算了十多個公寓的租售比，最高的已經達到200多，最低的也在300多，也就是收益率3-4%，我不敢長期投資，但從短期投資講是不是有機會了？您的見解？

A：

1、您說的有道理，哪怕是嚴重有瑕疵的投資品如果跌入最低谷，那此時買入也算價值投資了。甚至說哪怕是誰都心知肚明的“資金殺豬盤”，也是有賺錢可能的，不少人都去薅羊毛了。

但這其實就不能算投資了，而是投機，特點是短期+小概率+以小博大，對時機和節奏的把握要比“長期+大概率+對等交易平均利潤”的投資難多了。

2、所以這看自己的能力吧，其實就是純粹炒房而已，也沒什么新鮮的。內地最早的炒房其實是商鋪，90年代初就有炒作租賃權的了，我入行后的第一個項目就是商鋪。后來又陸續炒寫字樓和商務公寓，2001年的溫州炒房團之后才輪到住宅的。

商住公寓則是2005年之后開始炒作，2007，2009，2013和2016年都非常瘋狂，當時參與者其實和您現在的心態一樣。也就是都覺得眼下是最低谷，至少是相對低谷，買到了就坐等賺錢。但結果是有贏有輸吧，時機早或時機巧買入的，然后再拋的快的都賺了，沒操作好節奏的就都賠了唄，或者是被套牢。

3、總之這種先例有的是，前兩年還有炒作深圳杭州和重慶公寓的呢，參考他們的手段吧，或許能贏，看手段和運氣了。但我是沒什么見解的，看您自己的判斷吧。

僅供參考。

三

Q:

請教婚房的選擇。我男友是北京人，家里有房但卻是老破小，不適合當婚房，所以我想自己婚前買一套價格不貴的新房或次新房。

先自住，將來懷孕的話或者是置換成大點的，或者是租出去，然后租一套大點的以方便父母一起住。預算是80萬首付，月供可以在1-1.5萬之間（我收入稅前30萬左右）。

現在的問題是：

1、我這種想法現實嗎？有沒有沒考慮到的問題？

2、看了不少新房和次新房了，但都在五環外甚至六環附近，是否在保值上是弱項？

3、五環或四環內除老破小外，能買的只有公寓性質的，有的還有辦公，是否也不合適啊？

4、如果不考慮學區，請推薦幾個適合的地段和小區，如有房源不勝感謝。

A：

1、想法怎么說呢？一般來說，如果買新房的話建議長期自住，不太適合出租。尤其是郊區新房，本來租金就不高，而且有個三兩年的就把裝修給毀了，收的那點租金不夠損耗的，對于婚房來講就更不劃算了。

次新房的話那就是算賬了，既看購買的成本，也看裝修的價值，等出租的時候算算值不值吧？如果裝修的好，常規建議不如趁著還值錢賣掉置換，否則也是毀裝修。

2、房產的價值由地段兒決定，至少是大部分。近些年北京郊區保值好的新房基本都是高新產業區附近的，否則的話都不算太強。畢竟北京早就過了大發展的階段了，而且大餅越攤越大，新區也就越來越多，很難說哪個板塊得到的支持更多。所以看具體的地段兒和小區吧，也不能一概而論，只能說大多數郊區都是自住為主的，投資性不是太強。

3、公寓指70年的是吧？那是否合適就看自己的感受了。一般來說是不太建議的，因為既然是有辦公的，那說明優勢就是地段兒好，繁華+交通方便。

但既然是有辦公的，那通常都是人來人往的，不太適合家庭自住。而且這種房的價格走勢一般都偏弱，只是租金收益率高些而已，但這所謂的高也是因為房價漲的慢才顯的高的。

4、我推薦不了，沒房源。而且婚房最好自己選擇喜歡的，地段兒更得看自己的通勤。我只是列出這些情況，供參考吧。

四

Q:

我家北京人，在天橋北緯路有套老房，80年代的50平500萬左右，租了好多年了。拆遷感覺沒可能了，學區也用不上，是不是應該賣掉？現在才租5000塊錢，中介建議簡單裝修一下能多租點，但我感覺沒必要。至少得花好幾萬，幾年也收不回來。

A：

1、您這套房的報價不太對似的，感覺有點兒報高了。現在如果說一套老房能租5000，哪怕是金德月這種頂級學區，想賣到500萬也不太容易，沒那么高的溢價率了。

或者說如果是報價沒問題，那500萬的房怎么也得租到7000左右才合適，畢竟大椿天不算多強的學區。而您才租5000這又太低了，就算裝修不好也不至于。

所以您要不再核實一下吧，要不就是報價高了，要不就是租金太低了，反正總有一個價格不太對的。

2、再或者說，如果您的這倆數據是真實的，那要是我就賣掉了。因為溢價太高了，高的實在不合理。現在畢竟老破小的平均租售比才550，而您這套房高達1000，就算租便宜了，那溢價率也在40%左右，趕上頂級學區的占坑兒房了。

可大椿天不是頂級啊，那等明年的入學人數拐點之后，這套房溢價部分的保值就風險偏大了。學區不算強+房齡老+裝修差+價格高，優勢在哪里啊？

3、拆遷肯定是別想了，二環內不讓商業開發，那就沒人來做虧本生意。反正要是我就賣掉了，或者是置換成沒有學區溢價的房子，同等總價的情況下能多收2000多租金呢。

僅供參考。

五

Q:

本人單身媽媽，帶六歲女孩，目前房子是陳經綸嘉銘的學區房，老破小還有100多萬的貸款，月供6000左右。我想問一下，孩子明年入學后是不是就可以賣掉這套房了，不影響小升初吧？

因為月供壓力有點大，也知道學區房溢價高，想換個性價比高的，不再貸款也就沒壓力了。如果可以的話能幫忙賣房和推薦房子嗎？另外****小區這種房是不建議嗎？我聽中介說性價比很高。

A：

1、陳經綸嘉銘是九年制，入學之后就學籍固定了，也就能賣房了，不耽誤小升初。那些小學和中學分別對口的，才需要留到上初中之后呢，否則升學的時候沒房沒戶就不能對口目標學校了，只能派位。

2、**小區是典型的老公寓，談不上不建議，只是說看自己的主要需求了。中介說的沒錯，這種房從居住角度講是性價比很高的，但從價格走勢角度就普通了，至少是不強，最好成績能跟上大盤吧。

所以如果是居住為主，那買這種房合適，長期自住的話性價比高。但如果是過幾年還要換房，那這種房未必合適，有可能因為走勢弱而導致換房的時候吃點兒虧。但如果是幾年時間也無所謂，都是時間長了的價格差才明顯呢。

僅供參考。

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