貪腐市委書記遺禍：江蘇連云港未完成征收土地騙取民企1.7億元

撰文| 劉虎

南京市玄武區法院2021年在淘寶網上法拍連云港市太平村310國道北地塊（位于浦南鎮半灘村九組），共計111畝，江蘇辛中置業有限公司連云港分公司（下稱辛中置業）以1.76億元收入囊中并于2022年9月19日在法院協助下辦理了不動產權證書。

案涉地塊緊鄰310國道，但是至今不能開發。劉虎 攝

但在2023年初，企業組織人員進場施工，卻被當地村委會和村民挖斷道路阻止。村民的舉動，無意中展示了這110畝法拍土地背后荒誕的事實：案涉地塊竟然還有26戶農戶的土地尚未完成征收，村民還在收取土地流轉的租金。

此外，企業獲知：當地規劃在2017年即發生了變化，涉案地塊被納入位于城鎮開發邊界以外，目前已經不能開發。

企業法拍支付的1.76億元早已被人收入囊中。未完成征收、未達到凈地標準的土地如何一路綠燈走向了拍賣臺？《地籍調查表》、《土地移交表》又是如何通過了法院的審查？受害企業維權連連受挫之后，把連云港市自然資源和規劃局（下稱資規局）告上了法庭，要求其為無辜遭受的損失負責。

01

法拍拿下的土地不能進場，開發商傻眼

筆者前往江蘇連云港采訪時，緊鄰310國道的北地塊里，有村民正在冬日的陽光下種植小麥，站在一旁的辛中置業負責人則一臉愁容。從法律上來說，這塊111畝的土地使用權已經歸屬企業，但是法拍已經過去4年了，企業卻一直無法進場施工。

2023年3月31日，辛中置業組織施工隊進場，卻不料鄰近310國道一側的道路被人挖斷，旁邊堆起了高高的土堆。數十名村民圍堵施工隊，聲稱遭到當地政府欺騙，他們要把土地收回耕種。公司隨即向海州公安分局太平邊防派出所報案，但是也不了了之。據辛中置業負責人介紹，之后當地村委會負責人曾多次向其索要2000萬元處理征收問題。雖然目前道路已經恢復，但是有人又將該區域當成了堆場，堆放著大量從別處運輸來的泥土。

2023年3月31日，案涉地塊道路被挖斷，還堆滿了建筑垃圾。受訪者供圖

施工受阻，案涉地塊的問題暴露了出來。阻止施工的村民稱他們的土地還沒有被征收，只是被流轉。辛中置業通過實地調查，發現案涉地塊中確有26戶農戶（包括左某樂、徐某福、朱某偉、朱某山、左某春、左某如等）不同意征收的土地約40畝，約2萬顆苗木賠償款沒有到位，還有公共的農灌渠占地約20畝——它承擔著周圍1000多畝地的澆灌任務，一直沒有改道。這意味著，一大半的土地都未被征收。

對于部分流轉的土地，流轉費每畝1200-1700元/年/畝不等，每年由村里支付。有村民提供了土地流轉費的銀行流水，證實他們仍然在收取流轉費。

2025年7月24日，測繪單位接受辛中置業的委托按照征地紅線標記該地塊的坐標點，現場作業也遭到了村民的阻礙。村民告知“6畝左右的自留地并沒有征收”，雙方爭執無果。

案涉地塊里的公共農業灌溉水渠仍然還在使用。劉虎攝

實際上，案涉地塊除了土地未完成征收，還存在多個問題，導致企業根本無法按照預定計劃進行開發。

1、不符合“六通一平”和凈地出讓要求。規劃道路“經一路”至今未有規劃設計建設，主力農灌渠未征地遷移，場地內農作物、樹木未賠償，水電氣未接入紅線外；

2、該地塊目前位于城鎮開發邊界以外，不能出讓開發。根據《江蘇省市縣國土空間總體規劃編制指南》要求，城鎮開發邊界劃定“單一閉合線圍合面積原則上不小于30公頃”。連云港全市城鎮開發邊界最終劃定單個圖斑規模均大于10公頃。該地塊小于10公頃，不符合劃入城鎮開發邊界要求。

3、該塊土地為“工業用地”未調規，不能開發房地產。江蘇省蘇國土地函（2008）0888號文顯示該塊土地為“工業用地”；2020年3月6日違規辦理“住宅用地”，經申請公開文件，未見到之前有任何同級省廳批準調規文件，屬違規出讓。

4、偽造文件。辦證必要文件——日期為2020年3月5日的《地籍調查表》作假，連云港市資規局明知不符合交付條件，也未實際交付土地，配合被執行人連云港東亞房地產開發有限公司（下稱東亞公司），安排相關人員簽字，做假資料，第二天即2020年3月6日迅速辦證，涉嫌利益輸送；

5、案涉地塊未達到出讓掛牌條件，不具備辦證條件，交付文件《土地移交表》顯示該地塊2次移交，實際均未移交，東亞公司承諾后虛假簽署，未實際交付；

6、拍賣時出具的評估報告嚴重虛假、現場照片虛假陳述，隱瞞東亞公司與政府簽署的《國有土地出讓補充協議》，虛假評估現場六通一平，隱瞞部分土地未征農民拒絕進場，土地規劃在城市建設區之外，涉嫌欺詐企業。（參考最高檢第二十八批指導性案例：湖北某房地產公司申請執?監督案（檢例第109號），評估公司被判承擔刑事責任，法院撤拍。）

7、南京中院在執行監督判決維持玄武區法院的裁定中，明確表述，玄武法院在拍賣該地塊時未公示《補充合同》，玄武法院委托的江蘇衡芃土地房地產資產評估造價咨詢有限公司也未公布《補充合同》。既然明知隱瞞實情，卻枉法判決。

上述任何一個問題對于企業來說都是致命的。從第一次進場受阻開始，辛中置業就向連云港市多個部門反映這塊土地的問題，但是一直無果。

連云港市自然資源和規劃局。劉虎攝

02

企業訴請法院撤銷拍賣，多次官司均敗訴

玄武區法院在審理一起追償權糾紛一案時，根據原告申請，對被告之一的連云港東亞公司位于太平村310國道北、經一路西的城鎮住宅用地使用權進行網絡拍賣，辛中置業以1.76億元的價格拍得此地塊。

2023年3月14日，辛中置業在進入案涉地塊施工受阻后，隨即多次向玄武區法院執行局法官馮濤說明情況，但是馮濤法官并不認可地塊有問題。辛中置業對案涉土地拍賣程序不服，向玄武區法院提出書面異議，玄武區法院于2023年8月8日立案。

辛中置業提出的異議稱，拍賣財產的說明以及瑕疵說明嚴重失實，致使產生重大誤解，該地塊無法實際開發，購買目的無法實現。請求：撤銷拍賣，退還繳納的全部款項。

玄武區法院認為，利害關系人即辛中置業認為執行行為違反法律規定的，可以向執行的法院提出書面異議，但是應當在執行程序終結前提出。本案中，執行案件已經終結，異議人無權提出異議。2023年8月22日，該院作出裁定：駁回辛中置業的異議申請。

辛中置業不服，申請復議。南京中院審理認為，該異議不符合執行異議案件受理條件，辛中置業可通過執行監督程序主張權利，因此復議請求無事實與法律依據，法院不予支持。2023年9月22日，南京中院作出終審裁定：駁回復議申請，維持玄武區法院執行裁定。

案涉地塊部分區域被出租給了車輛監測站，當地村民稱村委會在收取租金。劉虎攝

此后，辛中置業又向江蘇高院提出申訴，但是同樣遭遇了駁回。最近幾年，辛中置業一直試圖用司法程序尋求救濟。最新的一份裁定系南京中院于2025年11月3日作出，結果仍然是駁回辛中置業的申訴請求。

在本次申訴中，案涉地塊原業主東亞公司辯稱，一、案涉競拍不存在重大誤解與權利瑕疵，拍賣公告中已作詳盡的說明和風險提示，不足以產生重大誤解，為其應自行承擔的商業風險，不構成撤銷司法拍賣的法定理由；二、辛中置業多次提出執行異議申請均被駁回，且執行監督申請亦被駁回，涉嫌程序濫用，不應得到支持；三、東亞公司已經進入破產清算程序，拍賣款客觀上已無法回轉。四、執行監督申請對東亞公司的破產程序影響重大，其最終確定與否直接關系到全體債權人的切身利益。

筆者注意到，無論是三級法院的審理意見，還是東亞公司的答辯意見，均沒有回應案涉地塊存在的具體問題，尤其是土地沒有完全征收就被拍賣等核心關注點；法院都是從程序上直接駁回。東亞公司則是回應無法執行回轉，如果執行撤銷會影響到它的利益。

奔波了幾年，辛中置業還是回到了原點，花1.76億元購買的土地就這樣閑置著。

辛中置業負責人還提出了如下追問：

玄武區法院在拍賣后沒有現場實際交付；提前發放執行款并結案，違反法定執行程序。長達9年不能辦證，辦證后就立馬被拍賣，玄武區法院不盡職調查且拍賣公告虛假、嚴重偏離事實，拍賣后違規提前發放案款。中間是誰在操控？

玄武區法院2024年一份撤銷原《結案通知書》及案款發放行為的《執行裁定書》承認，該院之前提前發放案款和結案違反法律程序。受訪者提供

03

“原業主勾結市委書記違規出讓土地埋下禍根”

在尋求司法程序的同時，辛中置業負責人還向中央紀委、監委等多個部門反映他們在連云港的投資遭遇。

《舉報信》稱，之所以出現了目前的荒誕一幕，根源在于案涉地塊的原業主東亞公司負責人勾結落馬官員，違規出讓土地所致。

2010年，東亞公司在時任連云港市市委書記王建華的幫助下、時任連云港市國土資源局局長徐增產的配合下，違規掛牌出讓完全不具備出讓商住地條件的太平村、半灘村2塊耕作土地約212畝。公開資料顯示，王建華因犯受賄罪，已于2019年被南通市中級法院判處有期徒刑13年。

在連云港政府給江蘇省政府提出的申請批復的文件中明確該地塊為“工業用地”，按有關規定，如果改變用途應當由同級批準機關。辛中置業通過申請江蘇省自然資源廳信息公開，沒有看到改變該地塊用地性質為“商住用地”的批復，可見案涉地塊并不符合掛牌條件。

其中一塊面積101畝的地塊，東亞公司實際開發“濱河雅居”后，因不符合規劃條件，無證施工，違規預售，購房人四處告狀打官司，不能辦理房產證，建成后無法入住，爛尾至今。

連云港東亞公司開發的房屋至今爛尾。劉虎攝

另一塊就是案涉地塊，東亞公司與連云港市國土局簽訂了《土地出讓合同》。東亞公司在2011年支付了土地款，市委書記王建華同年9月調離，由于土地違規出讓、遺留問題未得到妥善處理，不符合交付、辦證條件，所以連云港資規局一直未給東亞公司辦理土地證，該地塊長達10年無人問津。

2019年，東亞公司在該地塊未辦證的情況下僅以《土地出讓合同》在南京市辦理了抵押貸款，后無法還款被法院查封。為了能順利拍賣獲得款項償還貸款，東亞公司開始運作辦證。

《舉報信》稱，2020年1月19日，債務纏身的東亞公司為急于將掛牌出讓9年后仍不符合交地條件、不能辦證的310地塊辦理下來土地證抵押變現，誘導連云港資規局副局長曹文斌簽訂了《國有建設用地使用權出讓合同》。土地儲備中心副主任陳壽祥自述“東亞公司老板姜遠志文化不高，她與政府簽的補充合同都是我幫她擬的，她很感謝我”。同月21日簽發了《連云港市國有土地儲備中心掛牌地塊土地移交表》。三天之內兩份文件中關于土地征收的問題表述完全相反。

2010年出讓的土地，到2020年2月10日開始進行地籍調查，調查表中相關人員半灘村的簽字都是虛假簽字。2020年3月5日審核通過，東亞公司兩天后在2020年3月6日取得地塊的《不動產權證書》（證號：蘇（2020）連云港市不動產權第0006849號），造假動作迅速，利益輸送明顯。

《舉報信》認為，除了資規局相關人員配合造假，案涉地塊所屬的浦南鎮書記朱沖也涉嫌幫助編造虛假文書辦理土地證。

連云港市海州區浦南鎮政府。劉虎攝

《掛牌地塊土地移交表》中載明：2020年1月10日，海州區政府函告我局，地塊上樹木和部分附著物才處理完畢。目前該地塊才完全符合出讓文件及出讓合同的交地要求。但在連云港市資規局與東亞公司于2020年1月19日簽訂《<國有建設用地使用權出讓合同>的補充合同》中明確記載：“現狀地上仍有部分樹木及附著物，該地塊所在地的浦南鎮半灘村沒有將樹木及附著物補償到位，導致一直無法移交土地，東亞公司也未能開發建設，上述問題的發生屬我區浦南鎮原因造成，與開發商無關。”由此看出浦南鎮是知道土地沒有征收完成。

“需要鎮里同意，書記（朱沖）告訴我，誰泄露流轉協議，就讓誰下課、找誰麻煩?！?/strong>2024年3月，辛中置業負責人向半灘村村支書咨詢查看半灘村和村民簽訂的《土地流轉協議》，村支書朱香春卻如此回復。

除了舉報上述官員涉嫌和原業主弄虛作假，《舉報信》還認為，玄武區法院在土地欺詐案中起了關鍵作用。東亞公司貸款到期無法償還后，被債權人起訴，該地塊被查封。法院拍賣時未經真實披露土地情況，出具虛假評估報告，稱土地條件優質“凈地”、“六通一平”，六張公告照片顯示全部為平整農田，導致辛中置業被欺騙，做出誤判。

辛中置業辦理了產權證后，以業主身份查詢到了連云港市國土局與東亞公司于2020年1月19日簽訂的一份《補充合同》，該合同反映出案涉地塊非凈地。其中明確記載“海州區政府2020年1月10日來函提出:公開掛牌出讓時雖為“凈地”出讓，但是現狀地上仍有樹木和部分附著物。地塊所在地的浦南鎮半灘村沒有將樹木及附著物補償到位，導致一直無法移交土地，連云港市東亞房地產開發有限公司也未能開發建設”。

村民向筆者介紹土地征收情況。劉虎攝

《掛牌土地移交表》和《補充合同》在同一時間對同一事件的表述完全相反，該案涉地塊根本不是“凈地”。《補充合同》和法院拍賣公告中其他相關材料在同一個檔案夾中，玄武區法院涉嫌在拍賣公告中故意隱瞞關鍵文件。辛中置業負責人稱，如果公司在拍賣前看到這個《補充合同》，根本不會參與法拍。

《舉報信》稱，辛中置業受欺騙舉牌的背后，是東亞公司、連云港政府、南京玄武法院極其超常規的利益捆綁、瀆職、腐敗、違規形成的重大欺詐案。把一個不符合出讓且10余年不能辦證的地塊，偽造交付手續，違規辦理了土地證，然后通過法院拍賣，抵償債務，欺詐騙取市場主體辛中置業，嚴重損害了公平正義。

2023年，辛中置業在得知受到欺詐后，多次向浦南鎮政府、海州區政府、連云港市資規局、連云港市政府反映，對方均推諉不解決，導致企業蒙受了巨大損失。辛中置業目前的損失約2.2億元（包含土地款加稅費、為開發投入的前期準備及管理費）。

這對一個民營企業來說，損失巨大，元氣大傷，經營步履維艱。2年多來，各類執行監督申請均被江蘇省各級法院駁回，企業遭受如此巨大的損失卻無人過問。

目前，辛中置業對連云港市資規局提起的行政訴訟正在進行。其還在申請檢察院進行檢察監督，同時向中央紀委等反映在土地征收出讓、資規局違法辦證、為企業違規在國有金融機構抵押貸款，司法拍賣變現過程中出現的利益輸送，把一塊違規土地變現1.76億，欺詐了一個守法經營企業，造成嚴重后果。