閑置18年的商業樓宇“涅槃重生” 西安市蓮湖區以法治力量破解900余戶業主難題

記者|薛應軍

責編|李旭

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“高義大善”“精耕細作解民憂，街道關懷暖人心”。今年1月，陜西省西安市蓮湖區北院門街道橋梓口社區黨支部書記賀西紅收到兩面錦旗。這兩面錦旗的落款均為“唐人街B座全體業主”。

賀西紅因何收到錦旗？唐人街B座全體業主是誰？這要從蓮湖區委政法委、區法學會組織法學咨詢專家化解的一起“骨頭案”說起。

鬧市商業街的“閑置樓”

“等了這么多年，終于有盼頭了。”2023年11月，西安市西大街唐人街B座業主劉先生等人格外激動。在蓮湖區委政法委、區法學會等單位的助力下，他們17年前投資購買的商鋪終于要被盤活了。

作為土生土長的西安人，賀西紅見證了位于蓮湖區西大街橋梓口西南側的唐人街商業步行街的滄桑巨變。“作為蓮湖區重點商業項目及唯一的商業步行街，唐人街項目占地50多畝，由A、B、C、D座組成。”賀西紅介紹，該項目2004年動工，2005年A、B、C座建成。

該項目采用圍合式布局，通過兩條內部步行街、雙廣場及空中走廊串聯起四座主體建筑，融合唐風建筑與現代商業功能，形成了集購物、旅游、餐飲等于一體的立體商業空間。

但唐人街B座因開發企業資金短缺及涉法涉訴問題，無力對已分割出售給900多個小業主的商鋪履約運營。同時，因產權高度分散，缺乏招商主體，使B座建成后閑置十余年。2020年以來，又遭遇地鐵圍擋施工等不利因素，投資方對該項目投資意愿不強，使得招商盤活困難重重。

該項目停滯多年，投資長期無回報，業主十分著急，多次到有關部門信訪。“那時，業主常來社區‘訴苦’。一對頭發花白的夫婦多次來找我，最后一次來，70多歲的老婆婆拉著我的手淚眼婆娑地說，她老伴離世前多次交代一定要想辦法讓它‘活過來’。”賀西紅說。

產權高度分散，業主各自為政，還存在開發企業違約等潛在法律糾紛，如何啃下這塊城市治理和基層穩定的“硬骨頭”？經研究，蓮湖區委政法委、區法學會決定組織法學咨詢專家先進行調研、論證。

法學咨詢專家助力破局

“2019年7月左右，我們開始接觸唐人街B座遇到的問題。”蓮湖區法學會法學咨詢專家陳衛民介紹，按照區委政法委、區法學會統一部署，他們深入一線全面摸排該項目的法律狀況、業主訴求及風險點。

經過深入調研，陳衛民等法學咨詢專家認為，雖然唐人街B座盤活困難多，但其具備十分重要的三個盤活條件：一是產權明晰、五證俱全；二是業主盤活意愿強烈，支持響應；三是項目區位優勢顯著，商業價值優越。“只要把900多個業主的思想認識統一起來，群策群力，方法得當，就能實現‘小雞也能下大蛋’。”陳衛民說。

如何把900多個業主的思想認識統一起來？陳衛民等法學咨詢專家團隊深入浙江、四川等地考察學習后，建議按照“三步走”方案盤活唐人街B座：第一步廣泛走訪業主，成立“業主自救管理委員會”（以下簡稱自管會）；第二步成立代表全體業主權益的項目管理公司；第三步開展項目招商運營。

自管會與項目管理公司是什么關系？誰負責項目招商？蓮湖區法學會秘書長鄭少偉介紹，自管會成員由有格局、有能力的業主組成，經業主推薦賀西紅任主任。同時，為方便業主溝通交流和辦理委托登記等事項，唐人街B座設立了“業主之家”。

此外，自管會下設確權組、委托組、招商組，并聘請專業律師為其全程提供法律保障。鑒于自管會專業性、法人地位受限等問題，在律師協助下，依法注冊成立惠爾邦公司作為全體業主權益的合法代表，并授權該公司代表全體業主統一委托第三方專業機構對外招商。

業主如何依托惠爾邦公司等行使權利、履行義務？陳衛民說：“在深入研究民法典、公司法等現行法律法規、借鑒江浙等地先進經驗、充分征求業主意見的基礎上，我們提出了‘產權變股權’方案。”

“‘產權變股權’，指以業主購買商鋪時支付款項金額為基礎，1萬元為1股。”賀西紅介紹，唐人街B座共有業主986戶。其中，30個業主為無產權證的回遷戶。“回遷戶按照當時開發商和當事人簽訂的回遷合同折價計算股權份額。”

“將業主原購房投資額，依法合規折算為公司股權。租金收益嚴格按照股東持股比例進行分配，從而有效解決了唐人街B座產權高度分散、統一管理和收益分配難的問題。”蓮湖區委政法委副書記王耀軍說，該方案將物理產權轉化為可量化、可流轉、受法律保護的股權權益，獲得了986戶業主的廣泛認可。

多方合力終迎“涅槃重生”

積土成山，風雨興焉；積水成淵，蛟龍生焉。2022年底，在代表唐人街B座全體業主權益的惠爾邦公司努力下，某投資公司全面考察后確立投資意向。2023年3月，雙方簽訂《唐人街B座項目框架協議》；4月簽訂《唐人街B棟租賃合同》；5月保證金到賬。

2023年7月，唐人街B座先行招商入駐的“至上UP電競”“希倫智慧”兩家特色酒店進場施工，2024年5月1日正式開業，為蓮湖區西大街片區文旅產業壯大和街區經濟發展注入了新生力量。

2024年10月15日，唐人街B座租金首次分配儀式啟動，986名業主依據股權獲得總計300萬元的分紅收益，權益得到法治化保障。這也標志著一個閑置長達18年的數萬平方米的商業樓宇“涅槃重生”。

“這是我們永遠銘記的日子！您帶領我們成功盤活了閑置長達18年的唐人街B座。這不僅為我們解決了實際困難，更給其他面臨類似困境的項目提供了寶貴經驗。”2025年3月，唐人街B座全體業主又專門給賀西紅送來感謝信，并向有關黨委政府部門送去多面錦旗。

而全程參與該項目法律服務工作的陳衛民也收獲滿滿。“該項目服務結束后，我們總結出了服務類似項目‘變產權為股權’化解招商難題的典型經驗，為實現群眾利益、社會穩定與區域發展貢獻法治智慧。”