馬云預言：2026樓市將變天，買房成本大降，三類人仍不能買

想想當年馬云在2017年杭州全球峰會上扔出的話，八年之后房子會跟蔥價差不多，大家當時笑他異想天開。可現在2025年底了，轉眼八年過去，樓市真有點那味兒了。

房價沒全線崩盤，但三四線地方確實涼了不少，鶴崗一套77平米的房五萬塊就能拿下，這在以前誰敢想？

一線城市像北京上海還穩著，但整體市場從狂熱轉向理性，房住不炒的調子定得死死的。政策層層加碼，限購松了點，信貸也友好多了，這讓不少普通人看到點希望，可也藏著風險，得擦亮眼。

樓市這幾年像坐過山車，2025年上半年新房銷售面積降了6%，二手房價格累跌近3%，尤其外圍區域回調明顯。

人口流動是大事，年輕人少買房了，20到45歲群體凈減600萬，換房需求倒占了45%。高盛報告說，未來住房年需求從940萬套掉到410萬套，這壓力不小。

三四線流出312萬人，一線卻在吸人，產業弱的地方房價自然扛不住。馬云的話不是空穴來風，他看到房產會丟掉投資光環，回歸住人本質，現在看，這趨勢在2025年就挺明顯了。

政策紅利今年放得大，購房成本真降了不少。首套房貸款利率跌到3.3%附近，部分城市二套也優惠，月供輕了數百塊。

公積金利率低到2.6%，三孩家庭額度上浮到104萬，首付15%就行。央行豁免疫情小逾期信用，讓更多人能貸上款。稅費方面，140平以下契稅統1%，地方返還全額，一套200萬的房省2萬多。

賣舊買新還能退個稅，時間抓準多省錢。這些疊加起來，買房門檻降到十年低點，剛需家庭終于喘口氣。

補貼也跟上節奏，現金返現按合同總額2%給，上限2萬，多孩家庭補助12萬，夠裝修了。新就業群體像外賣員每平米補800元，進城落戶的也能領。

北京五環外房價累跌超30%，這讓普通人覺得機會來了。可市場分化狠，一線核心區房價微漲3%，外圍卻在下探。

開發商資金鏈緩和了，但交付風險沒全消，小企業項目還得小心。馬云預言的去泡沫化，在2025年政策推動下，正一步步落地。

不過，樓市變天不光是利好，也帶出新坑，尤其是三類人得悠著點。

第一類是盯著三四線或遠郊炒房的投機客。人口外流產業凋零，庫存去化周期超30個月，房價慢慢陰跌，買了容易套牢。

研究院數據，新房銷售面積降6%，土地收入掉15%，配套跟不上，賣都難賣。以前閉眼買賺的時代沒了，現在房產價值綁著人流和經濟，盲目進場多半虧本。這類人得想想，房子不是彩票，別指望一夜翻身。

第二類是借錢比例高、收入晃蕩的人。信貸松了，二套利率高0.5%，100萬貸30年多還9萬，若工作丟了或自由職業起伏大，斷供就麻煩。

房產稅試點擴到10城，重慶稅率0.5%到1.2%，一套200萬的房年繳2.4萬，這對創業初期或不穩群體是負擔。

居民房貸收入比還40%，資產占比從78%降到65%，持有成本升了。建議月供別超收入30%，留1到2年應急金，別逞強加杠桿，生活本就夠緊巴巴的。

第三類是沒查產權政策就跟風的買家。老舊房改造推開了，但超30年房齡、非核心區的維修貴，轉手難。某些項目產權模糊，買前不核實，糾紛一堆。

小型私企樓盤質量參差，現在多轉代建，資金弱的交付不確定。2025年房地產危機還沒見底，新開工面積降20%，待售房多。

政策惠及剛需，但產權陷阱藏著，盲目沖動容易后悔。買房得像選伴侶，細看底細，別被表面熱鬧騙了。

展望2026年，樓市估計繼續分化，政策還會穩著走，止跌回穩是目標。需求端刺激強，供給收緊，庫存消化周期縮短到14個月，一線抗跌，三四線回調。

剛需和換房群體有機會，但得選對城對段對源。優先人口流入地，地鐵學區齊全的，挑現房查質量，選大開發商避爛尾。補貼有時限，3月底前買全退稅，年底剩半，別拖。交易核產權資金路徑，防坑。

馬云那話提醒大家，房產回歸本位，剛需受益，但理性最關鍵。

樓市這趟路，走得人五味雜陳。以前房價飛，很多人咬牙上車，現在降了，又擔心陷阱。政策幫著降成本，補貼稅費信貸齊上陣，讓普通家庭多點選擇。

可風險總在，三類人尤其得警醒，別讓一時沖動毀了辛苦錢。2025年市場低迷，但也給了喘息空間，想想自家需求，穩扎穩打，才是真智慧。

馬云預言像面鏡子，照出房產的真面目，不是金礦，而是家。