房價跌破萬元！這個省會，難了！

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作者：余飛

01

水逆的南寧

不久前昆明，這篇來聊聊它的難兄難弟——南寧。

比昆明連續五年水逆好一些，南寧的水逆才從2022年開始。

2020年黑天鵝的到來，南寧當年增速直接降到3.7%，不過仍高于當年全國平均增速1.4個百分點。

從2021年開始南寧的增速就再也沒有跑贏過大盤。

2021年南寧GDP在前一年低基數之上反彈至6.3%，表面上看還不錯，但其實放緩的端倪已經出現。

因為當年全國GDP平均增速反彈力度更大，達到了8.1%。

2022年南寧增速1.9%，全國增速3%，跑輸了1.1個百分點。2023年南寧增速4.2%，全國增速5.2%，跑輸1個百分點。

2024年黑天鵝徹底結束，全國GDP增速穩步在了5%，而南寧的增速則降至3%，跑輸了2個百分點。

來源：南寧統計局

2025年前三季度，南寧統計局披露：

前三季度全市生產總值4688.69億元，按不變價格計算，同比增長4.2%。

4.2%的增速，跑輸全國大盤1個百分點。

同時，在全國36個主要城市（直轄市、副省級市、省會與首府城市）中位居倒數第六，昆明倒數第七。

制圖：城市財經；數據：各城市統計局

從公布的數據來看，工業增速、出口都表現不錯，唯一的拖累是固定投資。

前三季度，全市規模以上工業增加值同比增長9.3%，其中制造業增加值增長10.3%。

前三季度，全市外貿進出口總額719.28億元，同比增長8.6%，其中，出口368.48億元，增長18.0%；進口350.81億元，增長0.2%。

而同期的固定投資下降了11.7%。投資是拉動經濟發展的三駕馬車之一，這一項跳水，影響不言而喻。

來源：南寧市統計局

而固定投資跳水的關鍵，是房地產投資斷崖式下滑。

前三季度，南寧房地產投資下降了25%。

來源：廣西統計局

一言以蔽之，南寧如今的水逆，很大程度上是被樓市反噬，這與昆明如出一轍，甚至反噬程度更深。

02

被樓市反噬，房價跌破萬元

房地產一度是南寧支柱產業。

南寧給很多人留下的記憶，或者說偏見吧，更多的是傳銷之都、全靠房地產等。

你能想起南寧有什么工業嗎？大概率想不起來。

數據告訴我們也是如此。

上一篇寫昆明的文章，強調了昆明的工業很弱，2024年全部工業增加值才1837.64億元。

且不說與頭部工業強市比，就算與腰部工業城市比，也相差甚遠。

2023年晉級為萬億GDP城市的煙臺，全年全部工業增加值3682.35億元。2024年晉級為萬億城市的唐山，2023年的全部工業增加值也有4233.4億元。

但就這樣，昆明與其周邊兩個省會（首府）南寧、貴陽相比，仍是最強，南寧最弱。

2024年南寧全部工業增加值才864.76億元。

作為首府城市，不該是這樣的工業實力。

南寧產業羸弱的主要原因之一與昆明雷同，在最該全力以赴發展工業的時候，忙著發展房地產去了。

有數據為證。

2020年，南寧房地產投資額高達1378.2億，占GDP比重為29.16%，在廣西區內排名第1，在全國省會城市中也能排進前5名。2021年，南寧市的土地財政依賴度超過110%，位居全國第八位。

制圖：城市財經；數據：南寧市統計局

強調一下，2017年之后南寧官方不再公布固定資產投資規模，僅公布增速，所以表格中2018年之后的固定資產投資規模數據，都是本號根據公布的增速計算而得。

從上表數據可以看到，上一輪全國大牛市期間，南寧的房地產投資瘋狂擴張。

2012年南寧的房地產投資規模還只有362.73億元，2018年擴大至1461.5億元，翻了4倍多。

房地產投資規模占全社會固定資產投資規模從2012年的占比14%，躍升至2021年的占比27.6%，也即超過四分之一的資金，投向了房地產。

但是，這個支柱產業，由于之前房價猛漲過頭，而南寧本身的產業、經濟、人口和需求根本托不住高昂的價格，導致這座城市成為南方城市中最早轉向的一批城市之一。

這兩年，隨著全國樓市全面調整，南寧的樓市陷入了深度調整當中。如今的南寧，已經遭遇著房價、銷量、賣地收入、房地產投資四殺，正在被房地產反噬。

房價方面：已經跌破萬元。

貝殼找房追蹤的成交數據顯示，目前南寧的二手房成交均價跌至0.94萬元/平方米。

來源：貝殼找房

勾股大數據統計的結果顯示，南寧高點時期的均價是13566元/平方米，與昆明相當。

今年年中均價跌至9054元/平方米，跌幅33.26%。

銷量方面：銷售額與銷售面積，雙雙腰斬。

根據廣西官方數據顯示：

2020年南寧商品房銷售面積1837.59萬平方米，銷售額1581.21億元。2021年分別下滑至1494.08萬平方米、1240.28億元。

2024年商品房銷售面積降至807.38萬平方米，相比于2020年下跌了56%；商品房銷售額降至560.87億元，跌了三分之二。

制圖：城市財經；數據：廣西統計局

最關鍵的是，跌勢仍未收住。

廣西統計局披露，今年前10個月，南寧商品房銷售面積同比下跌8.8%，銷售額同比下跌7.9%。

來源：廣西統計局

賣地方面：2023年南寧的賣地收入相比于高點時期，已經只剩下零頭了。

制圖：城市財經

房地產下行的結果，便是南寧經濟增速的持續放緩。

2021年南寧房地產投資開始下降，與之同步是南寧的GDP增速開始跑輸大盤。

制圖：城市財經；數據：南寧統計局

隨著房地產的落幕，南寧這座過度依賴房地產的城市，經濟遭受到了嚴重反噬。在還沒有其他產業成長起來的情況下，南寧的經濟短期內很難走出水逆周期。

03

廣西，必須“強首府”到底

南寧如今的困局是預料之中的事情，凡事之前過度依賴房地產的城市，如今都陷入了兩難境地。

比如之前寫到過的昆明、太原、佛山等等。

如果說昆明的工業發展受阻是因為高原地形所困以及平原面積占比小所致，南寧則沒有這個理由。

南寧雖然是丘陵盆地，但平地資源并不緊缺，對工業發展影響有限。

真正制約南寧工業的，是區位、分工與產業基礎，而非自然條件。

作為自治區首府，南寧長期承擔行政、會展、金融與對外開放職能，產業政策更偏向服務業，而非重工業或制造業。

廣西本就工業基礎薄弱，有限的產業增量又集中在已有集群的柳州——柳州擁有完整的汽車和鋼鐵體系，工業文化、配套企業與熟練工人齊備，形成強烈的“虹吸效應”，南寧難以在短期內構建類似的產業鏈。

從全國視角看，南寧地處華南邊緣地帶，不在珠三角、長三角或中部沿海等主要工業軸線上，與珠三角的產業外溢相比距離并不占優，競爭力弱于玉林、梧州等更靠近廣東的節點。

此外，南寧缺乏千億級龍頭企業，難以帶動上百家配套廠商形成集聚，工業規模自然難以壯大。

總體而言，南寧是一座以行政服務為主導的區域型中心城市，其工業偏弱具有結構性和邏輯性。

除此之外，南寧作為廣西中心的時間比較短，也是一個因素。

廣西之前的中心，一直都是桂林。

秦始皇一統中國后，為征服南方百越修建了靈渠，溝通了漓江與湘江，征服百越后設立了桂林郡，桂林開始進入中原人的視野。

同時，靈渠的存在讓桂林成為“南連海域，北達中原”的重鎮，政治、經濟、文化和軍事地位凸顯。

自此至民國初年兩千多年的歷史中，桂林一直都是廣西的中心。

20世紀初，隨著近代交通格局重塑，尤其是湘桂鐵路從衡陽經柳州延伸至南寧，廣西內部的交通中心開始南移。

南寧地處桂南盆地，位置更居中，便于聯通粵桂、滇黔及中越邊境，其軍事與行政戰略價值迅速提升。1929年，民國政府正式將廣西省會由桂林遷至南寧，使其成為新的政治中心。

作為廣西經濟第一強市且是首府的南寧如此，廣西的經濟根本沒有發力點。

最終的結果是，人口大量從廣西流向廣東。

本號之前梳理的數據顯示，2024年廣西人口凈流出規模高達18.4萬，位居全國第四，流出規模僅次于河南、山東、云南。

制圖：城市財經；數據：各省市自治區統計局；其中帶*的地區，未公布直接出生人口與死亡人口數據，是根據公布的出生率與死亡率計算得出

廣西人最喜歡去的，就是臨近的珠三角。

七普數據顯示，廣東的外省人口中，廣西規模第一，高達693萬。

制圖：城市財經；數據：國家統計局

要解決人口不斷流出的問題，就必須發展首府南寧。

然而，在既缺乏歷史底蘊，又沒有產業鏈優勢的情況下，南寧想要起勢，必須依賴廣西區政府的“強首府”戰略方可。

之前本號就針對全國范圍內的省與區，到底是均衡發展好，還是強省會與首府路線好，給出了八字方針：

強者兼顧，弱則核心。

廣西與南寧，明顯屬于后者。

資源分散、城市分工模糊式的發展已難以為廣西提供新的增長點。

對于產業基礎薄弱、企業規模偏小、市場化程度不足的廣西而言，把有限要素繼續攤大餅式地鋪向各地，只會導致整體競爭力進一步下滑。

因此，把政策紅利、資金投入、科研資源、重大平臺更多向南寧集中，形成“以一帶全”的結構，才是最具現實性的路徑選擇。

更重要的是，南寧是廣西唯一具備對接全國、輻射西南、鏈接東盟三重通道優勢的城市。

只有把南寧的門戶功能做強，把區域資源在首府形成合力，廣西才有可能在全國城市體系中占據一席之地。

強首府不僅是南寧的機遇，更是廣西突破經濟天花板、獲取外部產業溢出、提升全國競爭位勢的關鍵抓手。

對于弱省弱區而言，集中力量辦大事，打造一個真正具備增長極能力的首府城市，是最有效、也最現實的發展策略。

有限的產業若不集中在省會與首府，不強省會強首府，對于缺錢、缺產業、缺人才、缺環境的中西部地區，如何才能招架得住東部的人口虹吸？

當然，即便強省會強首府，對于在發展上處在天然劣勢中的西部地區，依舊難以改變人口外流的形勢。

但，本號認為，中西部地區各省區的強省會，不是為了吸引東部人口，因為根本吸不動。

也不是為了已經離開的人，而是為了留下來的人活得更有尊嚴。

讓愿意留下來、被迫留下來的人，在強省會戰略之下，能夠有更好更多的選擇，找到相對好的工作，過上相對便捷、舒適的生活，享受到更好的教育、醫療、交通服務。

能做到這一點，才是一個省一個自治區最大的體面。

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