2025浙江品牌公寓圖鑒：哪些成功路徑值得復(fù)制？（附項(xiàng)目列表）

前言：本課題聚焦2025年浙江省品牌公寓行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，以“租購(gòu)并舉”政策導(dǎo)向與新市民居住需求升級(jí)為研究背景，系統(tǒng)梳理行業(yè)從“重資產(chǎn)持有”向“輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)”轉(zhuǎn)型的核心邏輯。通過(guò)對(duì)全省新拓展品牌公寓項(xiàng)目的實(shí)地調(diào)研與數(shù)據(jù)分析，重點(diǎn)剖析項(xiàng)目合作模式、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、收費(fèi)體系等關(guān)鍵維度的創(chuàng)新實(shí)踐，同時(shí)歸納行業(yè)收并購(gòu)、代運(yùn)營(yíng)等深層調(diào)整趨勢(shì)。

URI研究發(fā)現(xiàn)，國(guó)企與民企優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的合作模式已成為主流，存量盤(pán)活與細(xì)分需求適配推動(dòng)產(chǎn)品迭代，專(zhuān)業(yè)化分工加速市場(chǎng)格局重構(gòu)，為行業(yè)主體玩家提供決策參考。

2025年浙江省新開(kāi)集中式公寓代表項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)

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01

研究背景與市場(chǎng)基本面

（一）政策導(dǎo)向：

多元化保障體系落地

2025年10月，浙江省建設(shè)廳等5部門(mén)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于構(gòu)建多元化住房保障體系推動(dòng)住房保障工作高質(zhì)量發(fā)展的指導(dǎo)意見(jiàn)》，明確“政府主導(dǎo)、社會(huì)參與”的實(shí)施路徑，鼓勵(lì)通過(guò)新建、改建、收購(gòu)等多渠道增加保障性租賃住房供給，為社會(huì)資本參與住房租賃市場(chǎng)提供清晰政策指引，奠定“租購(gòu)并舉、以租為主”的行業(yè)發(fā)展基調(diào)。

（二）市場(chǎng)數(shù)據(jù)：

規(guī)模擴(kuò)張與結(jié)構(gòu)優(yōu)化并存

截至2025年10月底，杭州市集中式公寓累計(jì)供應(yīng)量超18.8萬(wàn)間，穩(wěn)居重點(diǎn)二線(xiàn)城市前列。受新建保租房集中入市影響，市場(chǎng)呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性調(diào)整特征：10月杭州集中式公寓平均租金降至75元/㎡/月（2.5元/㎡/天），環(huán)比下跌2%，同比降低8.66%。這一“以?xún)r(jià)換量”的回調(diào)并非市場(chǎng)下行信號(hào)，而是普惠性住房覆蓋面擴(kuò)大的健康表現(xiàn)，推動(dòng)行業(yè)形成“高端有市場(chǎng)、中端有支持、低端有保障”的多層次租住格局。

圖：核心城市集中式公寓租金表現(xiàn)（10月）

供給規(guī)模與核心運(yùn)營(yíng)基本面（略...）

（一）核心數(shù)據(jù)：供給擴(kuò)容，運(yùn)營(yíng)基本面穩(wěn)健（略...）

市場(chǎng)分化特征：多維度差異顯著（略...）

（一）出租率分化：剛需型項(xiàng)目表現(xiàn)突出，短板項(xiàng)目去化承壓（略...）

（二）坪效租金分化：租金分層清晰，產(chǎn)品定位決定溢價(jià)（略...）

（三）區(qū)域與運(yùn)營(yíng)主體分化：布局向近郊延伸，頭部與國(guó)企優(yōu)勢(shì)凸顯（略...）

02

2025浙江品牌公寓

新拓項(xiàng)目創(chuàng)新圖譜

基于主導(dǎo)方屬性、核心運(yùn)營(yíng)邏輯與目標(biāo)客群差異，本研究將2025年浙江新拓品牌公寓項(xiàng)目劃分為三類(lèi)創(chuàng)新路徑，通過(guò)典型案例深度解析其模式特征：

（一）路徑一：

國(guó)企主導(dǎo)的人才安居工程 政策賦能型合作模式

此類(lèi)項(xiàng)目以“政策精準(zhǔn)滴灌”為核心，通過(guò)國(guó)企資產(chǎn)持有與市場(chǎng)化專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)結(jié)合，實(shí)現(xiàn)人才安居保障與運(yùn)營(yíng)效率的平衡，是租購(gòu)并舉政策的直接落地載體。

表：政策賦能型合作模式

典型案例深度解析:

青宸里-閘弄口店

項(xiàng)目位于上城區(qū)閘弄口街道核心區(qū)域，3公里內(nèi)覆蓋多個(gè)產(chǎn)業(yè)園及銀泰商圈，適配青年人才通勤需求。采用BTO輕資產(chǎn)合作模式：上城城發(fā)完成項(xiàng)目建設(shè)后，整體委托萬(wàn)科泊寓進(jìn)行全周期運(yùn)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)與運(yùn)營(yíng)的專(zhuān)業(yè)化分工。產(chǎn)品設(shè)計(jì)聚焦空間利用率，配備獨(dú)立廚房、衛(wèi)浴及充足收納空間，精準(zhǔn)匹配青年人才居住需求。收費(fèi)模式凸顯保障屬性，結(jié)合人才層次實(shí)施差別化優(yōu)惠，開(kāi)業(yè)首月出租率達(dá)85%，驗(yàn)證了“高品質(zhì)+可負(fù)擔(dān)”模式的市場(chǎng)可行性。（可負(fù)擔(dān)指的是租金定價(jià)低于同區(qū)域市場(chǎng)化房源，或通過(guò)人才補(bǔ)貼、民用收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等方式降低租客實(shí)際居住成本，適配新市民、青年人才等群體的支付能力）

圖：青宸里-閘弄口店

典型案例補(bǔ)充解析:

杭州安居寧巢九和路項(xiàng)目

作為杭州安居寧巢2025年自營(yíng)標(biāo)桿項(xiàng)目，于11月28日正式開(kāi)業(yè)，選址上城區(qū)九和路核心區(qū)位，步行100米直達(dá)地鐵1號(hào)線(xiàn)九和路站，北接錢(qián)塘智慧城、南鄰錢(qián)江新城二期，產(chǎn)業(yè)聚集與通勤優(yōu)勢(shì)顯著。項(xiàng)目聚焦城市必要服務(wù)業(yè)人員、青年職業(yè)起步者等群體，打造195間35-40㎡通透四人間，涵蓋上鋪下桌與上下鋪兩種戶(hù)型，均配置獨(dú)立衛(wèi)浴、空調(diào)、洗衣機(jī)及無(wú)線(xiàn)WIFI，通過(guò)干濕分離與嵌入式家電設(shè)計(jì)實(shí)現(xiàn)空間利用最大化，同時(shí)配套閱讀區(qū)、多元活動(dòng)空間等公共區(qū)域，踐行“高效居住、個(gè)性定制、社區(qū)生活”融合理念。

收費(fèi)模式極具市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，單鋪月租低至390元，較同區(qū)位同類(lèi)產(chǎn)品（市場(chǎng)價(jià)500-800元/月）降低22%-51%，且無(wú)額外物業(yè)費(fèi)，水電執(zhí)行民用標(biāo)準(zhǔn)，真正實(shí)現(xiàn)“低價(jià)不低質(zhì)”。運(yùn)營(yíng)模式上創(chuàng)新采用企業(yè)直租與框架合作雙軌制，為不同規(guī)模企業(yè)提供靈活租住解決方案，還可免費(fèi)提供商務(wù)場(chǎng)地適配會(huì)議、團(tuán)建等需求，通過(guò)企業(yè)集采模式降低獲客與管理成本，形成“企業(yè)省心、員工安居、運(yùn)營(yíng)穩(wěn)定”的正向循環(huán)。項(xiàng)目開(kāi)業(yè)即響應(yīng)“用工旺季優(yōu)先排房”機(jī)制，彰顯國(guó)企在就業(yè)高峰期調(diào)節(jié)市場(chǎng)、穩(wěn)定人才的社會(huì)擔(dān)當(dāng)，為核心城區(qū)低成本居住供給提供了可復(fù)制的自營(yíng)模式范本。

（二）路徑二：

存量煥新的保租房樣本 效率優(yōu)化型盤(pán)活模式

面對(duì)核心城區(qū)新增土地稀缺現(xiàn)狀，此類(lèi)項(xiàng)目以存量房源盤(pán)活為核心，通過(guò)標(biāo)準(zhǔn)化改造與集約化運(yùn)營(yíng)，打造“集散式”保租房產(chǎn)品，契合浙江保租房“優(yōu)先利用存量”的政策導(dǎo)向。

表：效率優(yōu)化型盤(pán)活模式

典型案例深度解析:

聆空星寓·錢(qián)新

項(xiàng)目整合錢(qián)江新城核心區(qū)及周邊18個(gè)成熟小區(qū)的665套（間）閑置安置房，通過(guò)標(biāo)準(zhǔn)化裝修改造實(shí)現(xiàn)拎包入住，配備床、衣柜、空調(diào)等全套家具家電。運(yùn)營(yíng)采用“店長(zhǎng)責(zé)任制+管家服務(wù)制”，依托數(shù)字化平臺(tái)實(shí)現(xiàn)智能門(mén)禁、視頻監(jiān)控等安防保障，提供保潔、維修等全周期服務(wù)。位置優(yōu)勢(shì)顯著，部分房源距萬(wàn)象城僅700米，租金較同區(qū)域市場(chǎng)價(jià)低40%左右（61㎡一室一廳保租房租金3457元/月，市場(chǎng)價(jià)約5600元/月），申請(qǐng)條件寬松，僅需滿(mǎn)足“所在街道無(wú)房+未享受公租房補(bǔ)貼”即可，有效覆蓋大學(xué)生、藍(lán)領(lǐng)階層等群體住房需求。

圖：聆空星寓·錢(qián)新店

（三）路徑三：

市場(chǎng)化驅(qū)動(dòng)的品質(zhì)升級(jí) 體驗(yàn)增值型運(yùn)營(yíng)模式

此類(lèi)項(xiàng)目聚焦品質(zhì)居住需求，通過(guò)產(chǎn)品功能融合與社群生態(tài)構(gòu)建，打造超越基礎(chǔ)居住的增值服務(wù)體系，定義市場(chǎng)化租賃住房新標(biāo)桿。

表：體驗(yàn)增值型運(yùn)營(yíng)模式

典型案例深度解析:

天目山曉城·暖屋度假公寓

作為濱江暖屋2025年創(chuàng)新力作，項(xiàng)目首次實(shí)現(xiàn)酒店式公寓與住宅功能的深度融合。57㎡單間采用精細(xì)化空間設(shè)計(jì)，可抽拉餐桌與多功能陽(yáng)臺(tái)提升空間利用率，滿(mǎn)足短期度假與長(zhǎng)期居住雙重需求。運(yùn)營(yíng)構(gòu)建“產(chǎn)品+服務(wù)+社群”閉環(huán)，提供酒店級(jí)定期保潔與維護(hù)響應(yīng)，持續(xù)舉辦家庭日、親子手作、跨界籃球賽等社群活動(dòng)，針對(duì)寵物租客提供特色服務(wù)，出租率長(zhǎng)期保持90%以上，實(shí)現(xiàn)租賃體驗(yàn)與品牌價(jià)值的協(xié)同提升

圖：天目山曉城·暖屋度假公寓

03

行業(yè)縱深調(diào)整：

資本運(yùn)作與分工重構(gòu)趨勢(shì)

2025年浙江品牌公寓行業(yè)呈現(xiàn)“表層項(xiàng)目創(chuàng)新+深層結(jié)構(gòu)調(diào)整”的雙重特征，收并購(gòu)與代運(yùn)營(yíng)成為行業(yè)重構(gòu)的核心驅(qū)動(dòng)力，推動(dòng)資源向合規(guī)頭部企業(yè)聚集。

（一）收并購(gòu)加速：

資產(chǎn)優(yōu)化與區(qū)域的協(xié)同發(fā)展

頭部企業(yè)從規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向資產(chǎn)組合優(yōu)化，通過(guò)戰(zhàn)略性收并購(gòu)實(shí)現(xiàn)區(qū)域布局協(xié)同與資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)改善，典型案例如下：

表：資產(chǎn)優(yōu)化與區(qū)域協(xié)同

核心特征：收并購(gòu)交易從“規(guī)模擴(kuò)張型”轉(zhuǎn)向“生態(tài)優(yōu)化型”，交易標(biāo)的多選擇與現(xiàn)有業(yè)務(wù)具備協(xié)同效應(yīng)的區(qū)域或資產(chǎn)，通過(guò)資源整合提升運(yùn)營(yíng)效率，同時(shí)為保租房供給提供新路徑。

（二）“代運(yùn)營(yíng)”崛起：

專(zhuān)業(yè)化分工格局形成

隨著國(guó)企、投資機(jī)構(gòu)持有大量租賃房源但缺乏運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，專(zhuān)業(yè)代運(yùn)營(yíng)需求爆發(fā)式增長(zhǎng)，推動(dòng)行業(yè)形成“資產(chǎn)持有方+資金方+運(yùn)營(yíng)服務(wù)方”的專(zhuān)業(yè)化分工體系。

表：專(zhuān)業(yè)化分工格局形成

行業(yè)意義：代運(yùn)營(yíng)模式既解決了國(guó)企資產(chǎn)保值增值的需求，又讓專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)擺脫資產(chǎn)持有壓力，通過(guò)管理與品牌輸出實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)擴(kuò)張，已成為行業(yè)主流商業(yè)模式之一。瓴寓國(guó)際通過(guò)該模式在浙江管理房源達(dá)2.2萬(wàn)余間，打造20個(gè)標(biāo)桿項(xiàng)目，驗(yàn)證了“專(zhuān)業(yè)化運(yùn)營(yíng)+本地化合作”的可復(fù)制性。

04

研究結(jié)論與行業(yè)展望

（一）核心研究結(jié)論

1．合作模式定型：國(guó)企主導(dǎo)資源整合與民企輸出專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)的“優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)”模式成為主流，BTO、合資運(yùn)營(yíng)、代運(yùn)營(yíng)等輕資產(chǎn)合作形式實(shí)現(xiàn)政策導(dǎo)向與市場(chǎng)效率的平衡。

2．產(chǎn)品創(chuàng)新聚焦：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)從“單一居住供給”轉(zhuǎn)向“細(xì)分需求適配”，形成人才保障型、存量盤(pán)活型、品質(zhì)增值型三大產(chǎn)品體系，覆蓋從藍(lán)領(lǐng)到高端租客的全客群需求。

3．行業(yè)格局重構(gòu)：收并購(gòu)與代運(yùn)營(yíng)推動(dòng)市場(chǎng)集中度提升，合規(guī)化與專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)能力成為企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力，行業(yè)從“規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)”全面轉(zhuǎn)向“品質(zhì)與效益競(jìng)爭(zhēng)”。

4．收費(fèi)體系多元：差別化租金優(yōu)惠（人才分層補(bǔ)貼）、民用收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、靈活支付方式（押一付一、短租）成為保障型項(xiàng)目標(biāo)配，市場(chǎng)化項(xiàng)目則通過(guò)增值服務(wù)實(shí)現(xiàn)溢價(jià)。

（二）行業(yè)展望

確定性趨勢(shì)：一是國(guó)企與民企深度合作將持續(xù)深化，形成更成熟的風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利益共享機(jī)制；二是產(chǎn)品分級(jí)體系日趨完善，從“一張床、一間房到一個(gè)社區(qū)”的多元供給格局進(jìn)一步鞏固；三是數(shù)字化運(yùn)營(yíng)、綠色低碳設(shè)計(jì)、社群服務(wù)升級(jí)成為核心競(jìng)爭(zhēng)維度。

現(xiàn)存挑戰(zhàn)：保障房民生屬性與市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)利潤(rùn)的平衡難題長(zhǎng)期存在；大量保租房集中入市可能引發(fā)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，考驗(yàn)運(yùn)營(yíng)商精細(xì)化運(yùn)營(yíng)能力；人才認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)與租金優(yōu)惠落地的精準(zhǔn)性仍需優(yōu)化。

國(guó)企運(yùn)營(yíng)能力短板待突破：當(dāng)前浙江住房租賃市場(chǎng)中，各地市屬、區(qū)屬?lài)?guó)企作為“地頭蛇”掌握著大量存量租賃資產(chǎn)，但其運(yùn)營(yíng)效率與市場(chǎng)化專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)存在顯著差距。國(guó)企因體制機(jī)制限制，在決策流程上較為繁瑣，對(duì)市場(chǎng)需求變化的響應(yīng)靈活性不足，雖能憑借風(fēng)控體系實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)，但在房源改造適配性、租客服務(wù)精細(xì)化、社群生態(tài)構(gòu)建等市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)關(guān)鍵環(huán)節(jié)表現(xiàn)滯后，這也成為制約存量資產(chǎn)價(jià)值釋放的核心瓶頸，同時(shí)為專(zhuān)業(yè)代運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)提供了廣闊的市場(chǎng)切入空間。

（三）對(duì)公寓國(guó)企的實(shí)踐啟示

1.深化“國(guó)企資源+專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)”合作模式，可借鑒洺川名著項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，拓展與省屬?lài)?guó)企、優(yōu)質(zhì)開(kāi)發(fā)商的合作渠道，擴(kuò)大品質(zhì)房源儲(chǔ)備;

2. 聚焦存量房源盤(pán)活，探索“集散式”保租房運(yùn)營(yíng)模式，整合核心城區(qū)閑置住房資源，拓寬供給渠道的同時(shí)降低拿地成本;

3. 強(qiáng)化人才住房精準(zhǔn)供給，參考青宸里-閘弄口店的差別化收費(fèi)體系，結(jié)合人才政策優(yōu)化租金優(yōu)惠梯度，提升人才適配度;

4. 復(fù)制九和路項(xiàng)目成功經(jīng)驗(yàn)，擴(kuò)大企業(yè)直租模式覆蓋范圍，聚焦產(chǎn)業(yè)園區(qū)、交通樞紐周邊的床位型產(chǎn)品供給，通過(guò)規(guī)模化運(yùn)營(yíng)維持高性?xún)r(jià)比優(yōu)勢(shì);

5.持續(xù)布局代運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)，依托國(guó)企背景與運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，輸出標(biāo)準(zhǔn)化管理體系，實(shí)現(xiàn)從“項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)”向“平臺(tái)服務(wù)”的轉(zhuǎn)型。

數(shù)據(jù)來(lái)源：公開(kāi)數(shù)據(jù) URI復(fù)核整理、URI Data Bank

撰文: URI研究中心

內(nèi)容審核:韓曉

內(nèi)容復(fù)核:木兮

運(yùn)營(yíng)編輯:樹(shù)懶