全國超八成城市房價下跌，11月西安樓市交出怎樣答卷？

今天，國家統計局發布了《2025年11月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》。

在新房價格環比下跌城市數量超八成的同時，疊加1-11月全國新建商品房市場核心數據的持續走低，讓房地產市場降溫特征愈發凸顯。

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全國二手房“全軍覆沒”

從11月全國70座城市的新房價格核心指標來看，全國市場依然呈現“普跌為主、局部微漲”的格局。

環比表現：70個大中城市中，59城新建商品住宅價格環比下跌，占比超8城；3個城市環比持平，僅8個城市環比上漲，占比不足12%。

8座新房價格上漲的城市分別為：沈陽、上海、南京、合肥、重慶、貴陽、揚州、襄陽，其中合肥、襄陽以0.3%的漲幅領跑，上海漲幅為0.1%，整體來看這8座城市的新房價格上漲力度也比較微弱。

同比表現：同比上漲的城市僅5個，上海則以5.1%的同比漲幅，成為同比表現最優的“領頭羊”城市，多數城市同比仍處于下跌區間。

其中一線城市中北京、廣州、深圳同比分別下降2.1%、4.3%、3.7%。

對比10月數據來看，環比上漲城市數量從6個增至加到8個，持平城市數量較上月增加3個，下跌城市數量雖然出現小幅回落，但下跌城市占比仍處于高位。

換句話說，也就是全國新房市場仍然還處于價格調整周期中。

二手房市場則更顯低迷。

11月全國70座城市二手房環比、同比價格全部下跌，呈現“全軍覆沒”的態勢，無一城市實現價格上漲。

疊加今年1-11月宏觀成交數據，全國新建商品房銷售額75130億元、同比降 11.1%，銷售面積78702萬平方米、同比降7.8%，房價與成交的雙重走弱，讓樓市降溫的信號愈發明確。

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西安新房價格連跌15個月

看完全國市場的表現情況，接下來讓我們再來聚焦西安新房、二手房的表現情況。

新房市場，11月西安新建商品住宅價格環比指數為99.6，同比指數為94.6，這也是從去年9月以來，西安新房價格連跌的第15個月。

從當前的市場表現來看，西安在售新房項目以價換量的現象有所增多，促銷力度有所擴大，但受市場整體情緒的影響，去化速度卻未有明顯提升。

具體到新房市場上剛需、剛改及改善不同產品來看。

90㎡及以下的剛需產品：環比指數99.8、同比指數 94.7。

得益于剛需產品單價本就較低，使得該面積段價格跌幅也相對收窄，但剛需群體的觀望情緒也相對最為濃厚，為了撬動這部分客群入市，當前市場中該面積段的促銷力度也是最大的，以此試圖刺激剛需群體釋放置業需求。

90-144㎡剛改產品：環比指數99.4、同比指數94.1。

作為當前西安新房市場供應量最集中的面積段，高位供應量再疊加市場信心不足，也使得這個面積段段產品的去化壓力最為突出；

144㎡以上改善產品：環比指數99.7、同比指數95.9。

高端改善客群對市場的感知更為敏感，雖然該面積段價格跌幅控制得相對平穩，但高凈值人群的置業節奏明顯放緩，這也使得144㎡以上大戶型產品的去化速度被大幅降低。

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西安二手房價格跌幅擴大

11月西安二手住宅價格環比指數為98.4，環比跌幅較10月擴大1.2個百分點，同比指數為91.9。

而目前西安二手房掛牌量仍處于高位，僅貝殼平臺的掛牌房源就突破17萬套，在高庫存的壓力下，業主降價意愿必然還會持續增強，因此這也意味著二手房成交價格還會持續承壓。

具體來看不同面積段的二手房表現:

90㎡及以下：11月該面積段二手房價格環比為99、同比為92.4，雖同樣處于下跌區間，但跌幅顯著小于二手房整體。

核心原因在于，當前西安新房市場中90㎡以下的小戶型產品供應量比較少，多數新盤以100㎡以上的戶型為主，因此剛需群體90㎡以下小戶型置業需求幾乎只能轉向二手房市場，也讓這一面積段的價格支撐強于大戶型。

90-144㎡剛改產品段：環比98.8、同比91.2，這一面積段的剛改群體更傾向“賣舊買新”的置換邏輯，但恰好這一面積段也是當前西安新房市場的供應主力，分流了大量客源，直接導致這一面積段二手房去化周期拉長，置換遇到阻礙，大量房源積壓進一步加劇了該面積段的庫存壓力與價格下行壓力。

144㎡以上大戶型面積段：環比98.8、同比92.5，這其實和90-144㎡剛改段面臨的困境相似。

一方面，新房市場的大戶型改善產品不斷推新，憑借更優的戶型設計、社區配套分流了大量高端客群。

另一方面，大戶型二手房總價門檻高，流通性本就弱，疊加當前市場信心不足，高凈值群體置業決策趨于謹慎，進一步導致該面積段房源去化緩慢，價格持續承壓。