一線城市二手房跌不停，成交量卻集體上漲！樓市“倒春寒”來了？

當前，一線都市二手房交易現場正呈現出一種耐人尋味的張力：價格曲線仍未擺脫下行慣性，多數城市成交均價尚不足歷史峰值的70%，購房總支出甚至壓縮近半，可成交量卻逆勢上揚，集體刷新淡季紀錄。

按常規邏輯，一月本屬傳統交易冷期，理應門庭冷落，這般反季節升溫究竟只是游資短期攪動的泡沫幻影，還是市場觸底回升前的關鍵征兆？坊間熱議的“倒春寒”，到底是春意初萌的序曲，抑或新一輪震蕩周期的起點？

淡季異動：成交與掛牌的反向博弈

樓市淡季的固有印象，在今年一月被全面刷新。冰山指數監測顯示，重點城市二手房成交熱度普遍升溫，廈門以43%的環比增幅拔得頭籌；南京、上海、北京緊隨其后，分別實現36%、29%、25%的增長；深圳與成都同步躍升24%；廣州、武漢亦分別錄得14%與15%的穩健上行。

其中上海表現尤為搶眼，僅一月前二十日網簽套數便突破14000套，整月預估成交將達22000套，如此體量在往年同期實屬罕見。

更值得關注的是成交與掛牌量之間呈現鮮明背離——按常理，交易活躍本應激發更多業主掛牌售房，但現實卻截然相反。

在全國26個重點監測城市中，高達21城掛牌量環比走低，僅5城微幅抬升，整體掛牌總量下降1.9%，相當于凈減少5.6萬余套可售房源。

廈門的對比最為強烈：下半月成交量激增43%，掛牌量卻同步收縮30%，成交節奏遠超新增供應節奏，市場供需天平已悄然發生實質性偏移。

核心城市掛牌收縮趨勢更為突出：上海掛牌量由2025年4月的12萬套回落至當前8.9萬套，凈減3.1萬套，降幅達26%，去化周期同步壓縮至4個月；北京掛牌量則從2025年8月14.2萬套的高位回調至12.7萬套，累計下滑10%，單月環比降幅達4.8%。

歸根結底，房東群體的主動撤牌是掛牌縮水的主因——或是前期長期承壓后的策略性退場，或是基于行情轉暖預期的理性惜售，無論動機如何，結果高度一致：一線及強二線核心區域二手房供給端正持續收窄，供需結構已悄然完成一輪靜默式重塑。

信號共振：價格修復與中介風向轉換

供需格局的細微調整，正加速向價格層面傳導，一線及高能級二線城市核心地段率先浮現企穩跡象。

受拆遷范圍擴大與政策優化預期雙重驅動，部分稀缺優質資產價格已啟動實質性修復，上海部分“老破小”房源掛牌價較谷底翻倍；北京萬柳板塊、深圳灣片區優質住宅亦陸續擺脫價格洼地狀態。

此類局部回暖并非孤立現象。從交易細節觀察，核心地段優質房源賣方議價能力顯著增強，不少業主開始試探性上調報價，這一行為在掛牌量大幅萎縮背景下，極有可能逐步演變為區域性調價潮。

中介機構的集體轉向，則如同市場情緒的精準“溫度計”。近期多地房產經紀人集中簽署堅守中立立場倡議書，表面看是回歸客觀表達，實質卻是為行情切換提前鋪路。

深諳行業運行邏輯者皆知，中介天然不具備絕對中立屬性，其話語重心始終隨市場水位動態校準：下行周期里，核心盈利模式在于推動賣家讓利促成交易；上行階段，則轉向協助買家接受合理溢價。

如今中介陣營已明顯由“看空主導”轉向“多頭傾向”，畢竟當下語境中，傳遞積極信號更能聚攏流量——過去靠渲染市場悲觀情緒吸引關注，如今則紛紛強化“樓市向好”的敘事邏輯，這種集體轉向背后，實則是對市場拐點的敏銳捕捉與前置響應。

可以斷言，當中介不再集體唱衰，利好信息的傳播鏈路已然打通，他們或將演變為撬動市場情緒升溫的關鍵支點，進而牽引新一輪預期重構。

底層支撐：供需、資金與政策的三重蓄力

任何表層波動，終須扎根于深層邏輯。本輪一線城市二手房回暖預期，正源于供需關系、貨幣流向與政策儲備三股力量的協同蓄勢。

供給端方面，新房市場持續縮量為二手房釋放了戰略空間。自2022年起，全國新房新開工面積連續低于銷售面積，四年累計缺口達9億平方米；2025年新開工面積進一步下滑20.4%，僅為5.88億平方米。

雖尚未完全彌合2016至2021年間形成的21億平方米供給失衡，但供需缺口正以可見速度收斂。需求端潛力同樣不容低估。

過去四年超4000萬高校畢業生步入社會，構成穩定剛需與改善型購房生力軍；同時，全社會廣義貨幣（M2）增量逾100萬億元，亟需優質硬資產承接配置需求，而房地產作為歷史驗證過的主流核心資產，自然成為重要承載選項。

疊加全國范圍內加速推進的拆遷“房票制”改革，拆一套即激活一套存量消化路徑，預計短期內可帶動6至8億平方米庫存出清，這將極大提速供需再平衡進程，甚至有望快速填補歷史遺留缺口。

政策預期則成為當前最大變量因子。資本市場已率先作出反應，房地產板塊關注度持續攀升，利好消息密集釋放，充分印證資本端對行業前景的重新評估。

倘若春季窗口期出臺的調控新政兼具力度、精度與時效性，切實契合市場心理預期，極有可能成為房價止跌反彈的引爆點。畢竟當前價格處于多年低位區間，購房成本大幅降低已為后續修復筑牢底部基礎，政策東風若適時而至，或將推動市場加速走出底部盤整。

趨勢預判：拐點已至，機會與風險并存

綜合成交動能、掛牌行為、價格走勢及中介動向等多重信號判斷，一線城市二手房市場大概率已臨近階段性底部拐點。此前持續數年的價格回調，本質是對前期非理性估值的系統性修正；而今各項指標同頻共振，標志著市場信心正在經歷一場靜水流深式的重建。

房價跌幅趨緩、核心地段率先回暖、供需結構優化——這些變化疊加出現，已難以用偶然性短期擾動加以解釋。但必須清醒認識到，此輪復蘇絕非普漲行情，結構性分化仍將是貫穿始終的主線特征。

例如深圳掛牌量仍在攀升，已由2025年4月的61553套增至86952套，去化周期拉長至16個月，業主出售壓力依然突出；廣州去化周期亦達15個月，市場修復節奏明顯滯后于其他一線。

由此推演，未來市場大概率呈現“核心板塊率先領漲、外圍區域跟進乏力”的梯度格局，優質資產與普通標的之間的價值裂隙或將持續拓寬。

不同主體需據此調整決策框架：對于持有核心城市二手房的業主而言，現階段可考慮暫緩掛牌、擇機惜售，規避價格底部區域，耐心等待行情修復。此時低價拋售，無異于重蹈2019至2021年高位接盤的覆轍。

對購房者而言，則需果斷打破觀望慣性，核心地段優質房源很可能已步入最佳配置窗口期。若執意等待新政落地、價格回升后再入場，或將面臨更高門檻與更少選擇，錯失關鍵時機。

樓市每一次重大拐點，從來都是風險與機遇的共生體。當前看似反常的市場表現，并非無序波動，而是底部能量積蓄、結構深度重構的必然過程。

隨著供需關系持續優化、資金配置邏輯悄然轉變、政策工具箱有序打開，一線城市二手房市場有望穩步穿越陰霾。那些能夠穿透表象、讀懂信號、踩準節奏的參與者，或將在這場深度調整中，真正錨定屬于自己的時代坐標。