最近看了十套房，感受到樓市的微妙變化

最近到處看房，放在全年，這個(gè)頻率已經(jīng)非常密集了，其中有二手，也有新房，有陪客戶(hù)看的，也順帶自己看看。

剛需剛改家庭從來(lái)都沒(méi)有消失，他們一直都在猶豫，都在等。

為什么今天寫(xiě)這篇文章？三四季度我在“16號(hào)內(nèi)參”中多次提到，市場(chǎng)正在用以?xún)r(jià)換量的方式加快出清，只有價(jià)格降到足夠低，才能撬動(dòng)那一點(diǎn)點(diǎn)剛需和剛改。

這種價(jià)格看不懂的調(diào)整，是市場(chǎng)回歸理性的必經(jīng)之路，投資客被迫離場(chǎng)，才能自我修正過(guò)去的泡沫。

01

政策層面，似乎在為下一輪刺激做準(zhǔn)備。

就在昨天，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布最新數(shù)據(jù)，2025年11月份，70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比總體下降、同比降幅擴(kuò)大。

其中，新房?jī)r(jià)格總體環(huán)比下跌0.39%，10月下跌0.45%；二手房?jī)r(jià)格總體環(huán)比下跌0.66%，10月下跌0.67%。

這一條居然上了昨天的熱搜，而且沒(méi)有被撤下來(lái)。

加上近期各種會(huì)議定調(diào)，以及房貸貼息小作文的瘋傳，大概率明年春節(jié)之后會(huì)有一波組合拳刺激，一二線(xiàn)城市是受益者。

全國(guó)26城掛牌量，已經(jīng)連續(xù)兩個(gè)月下滑，包括上海、北京、蘇州、合肥、南京等，尤其上海。

這說(shuō)明什么？房東不愿意賣(mài)了。

我最近跟蹤的幾套房里面，有兩套也出現(xiàn)這種情況。

房子位置很好，房東不差錢(qián)，在被中介反復(fù)打壓之后，心里各種不爽，覺(jué)得現(xiàn)在房?jī)r(jià)是超跌，算了一下租售比，不算太低，準(zhǔn)備先租一段時(shí)間，等市場(chǎng)回暖再說(shuō)。

如果我們把數(shù)據(jù)標(biāo)本擴(kuò)大到百城，又會(huì)有新的結(jié)論，那就是三四線(xiàn)城市的掛牌量還在繼續(xù)增加。

租金下降，租客減少，房源增多，讓不少房主沒(méi)有回頭路。

02

最近看了4個(gè)新盤(pán)，說(shuō)是四代房，其實(shí)算是偽四代。

真正的四代和三代區(qū)別不體現(xiàn)在套內(nèi)，而是空中花園的尺度，是否真的有超過(guò)3米的進(jìn)深。

不過(guò)對(duì)普通家庭來(lái)說(shuō)，偽四代實(shí)用性更高，除了有入戶(hù)前室，6-10個(gè)平米的贈(zèng)送，陽(yáng)臺(tái)飄窗還比之前大一點(diǎn)，很多都是把陽(yáng)臺(tái)封起來(lái)了，確實(shí)很美觀，看起來(lái)空間感很強(qiáng)，而且是大的全景落地窗，采光好。

至于得房率是不是真的在90%以上，有些開(kāi)發(fā)商是會(huì)玩數(shù)字游戲的，只看房間內(nèi)面積和三代差別不大，一般是廳看起來(lái)寬敞。

最后還是要看定價(jià)和設(shè)計(jì)，不能被概念迷惑。

在這點(diǎn)上，最近看到這幾個(gè)樓盤(pán)，四室套設(shè)計(jì)太棒了，空間利用到極致。

當(dāng)然，也有例外。

前些日子有個(gè)客戶(hù)給我看了一個(gè)房子，位置不好，但開(kāi)發(fā)商動(dòng)足了腦子，把陽(yáng)臺(tái)當(dāng)客廳，露臺(tái)當(dāng)陽(yáng)臺(tái)，飄窗當(dāng)面積做了，演都不演了，就是告訴你——我性?xún)r(jià)比擠爆了。

03

中高端樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)商，現(xiàn)在把很多心思放在豪華會(huì)所上，制造賣(mài)點(diǎn)和豪華感。

泰山松、泰山石、百米藝術(shù)門(mén)廊、雙下沉景觀庭院、恒溫泳池、私廚餐廳、女王花園......怎么奢華怎么吹，宣傳廣告上確實(shí)高級(jí)感拉滿(mǎn)。

但是羊毛出在羊身上，把成本都花在了公區(qū)上，那么房子本身減配就很可能了。

有的客戶(hù)的確吃這一套，但冷靜下來(lái)想想，這些配置在交付之后，業(yè)主實(shí)際能用多少？后期會(huì)不會(huì)變成負(fù)擔(dān)？有限資源與龐大用戶(hù)群的矛盾如何解決？有很多會(huì)所最后都是外包。

物業(yè)費(fèi)別說(shuō)10塊錢(qián)一個(gè)平方，就算7塊錢(qián)，150平方，一年下來(lái)也要一萬(wàn)多，再加上停車(chē)費(fèi)......600萬(wàn)的房子首付沒(méi)問(wèn)題，養(yǎng)房子會(huì)很累。

最近看的這幾個(gè)盤(pán)中，有開(kāi)發(fā)商很急，也不知道聽(tīng)到什么消息，售樓處還沒(méi)完全搞好，預(yù)售證沒(méi)下來(lái)，就偷偷摸摸鋪營(yíng)銷(xiāo)。

這種情況不僅僅出現(xiàn)在南京，合肥、蘇州、杭州都有出現(xiàn)。

不過(guò)說(shuō)實(shí)話(huà)，現(xiàn)在新房銷(xiāo)售是冰火兩重天，好的盤(pán)，談不上搶?zhuān)鲃?dòng)看的人不少，在南京500萬(wàn)的盤(pán)就敢驗(yàn)資了（明顯制造高貴感和緊張感）。

位置差一點(diǎn)的盤(pán)，開(kāi)盤(pán)就分銷(xiāo)，然后各路牛鬼蛇神出現(xiàn)了，最?lèi)盒牡氖怯行┲薪榫W(wǎng)上吹的天花亂墜，把你忽悠去售樓處，人臉識(shí)別登記。

04

以舊換新群體并不是極少數(shù)，有改善需求的家庭其實(shí)不少，她們不斷在看房，女性有主導(dǎo)權(quán)，甚至在實(shí)際操作。

絕大部分卡在老房子賣(mài)不掉，有些是心理落差有點(diǎn)大，所以等等再等等。

最近我還發(fā)現(xiàn)，很多已經(jīng)賣(mài)了或正在賣(mài)初中學(xué)區(qū)房的家庭，也在尋求改善，比以前積極很多。

位置不錯(cuò)，配套完善的次新房帶看量和成交量非常穩(wěn)定，條件不錯(cuò)的剛需，早就盯上了這些小區(qū)，并且做了充足的準(zhǔn)備工作，比中介還專(zhuān)業(yè)，比房主更懂房子，隨時(shí)準(zhǔn)備撿漏。

低價(jià)房市場(chǎng)成交依然占絕對(duì)主導(dǎo)，外來(lái)人口需求很大。

主城，包括核心區(qū)域，10年房齡成為一道風(fēng)水嶺，再好的房子也躲不過(guò)，即便短期不跌，房主心齊抗住，隨時(shí)都會(huì)有補(bǔ)跌。

我最近接觸的一套房子就是這樣，扛了半年，小區(qū)沒(méi)有成交，突然冒出來(lái)一套低價(jià)，原來(lái)房主要跟著兒子南下，真的是急賣(mài)，一次談成。

千萬(wàn)不要有僥幸心理，過(guò)去再好的房子，現(xiàn)在也是舊房子了。

市場(chǎng)總是在不斷的變化，就看你從什么角度去觀察，從什么維度去對(duì)比。

評(píng)論區(qū)肯定有不少人非常悲觀，我還是那句話(huà)，當(dāng)你把房子從金融產(chǎn)品切換到消費(fèi)產(chǎn)品的時(shí)候，很多事情就能想通了。