樓市，不必悲觀！

最近我寫的幾篇文章，主要是描述和闡述當前部分大城市樓市回暖的現象。但我看文章留言板的留言，悲觀的情緒還是比較濃的。過去幾年的樓市下行調整，確實對市場的信心造成較大的打擊。

但隨著房地產市場近幾年劇烈的下行調整，樓市原先積累的風險也逐漸出清了，市場也開始出現企穩的跡象了。對于當下樓市，真的不必太過于悲觀了，尤其是對一線城市和部分強二線城市。

當然，作為一位長期樓市觀察和研究者，說這樣的話肯定也不是憑空而來的。無論是宏觀的數據還是微觀的市場表現，已經在顯示樓市將要逐漸企穩的跡象了。

從宏觀數據來看，去年國內新建商品房銷售面積8.81億平方米，比上年下降8.7%，新建商品住宅的銷售面積就更少了。而據測算，未來國內每年仍有新增住房需求10億平方米。這個數據怎么來的呢？

之前，黃qf之前做過推算，隨著時間的推移，國內每年折舊掉的房子大概有10億平方米。如果每年大概有10億平方米的房子進行更新改造，那也就意味著需要新增10萬平米的房子用來替換。

這個數據在未來的一定時間內肯定是有參考價值。雖然總人口的減少會導致未來總的住房需求的減少，但是人口減少對住房需求的影響是一個緩慢的過程。

2025年的新建商品住宅已經是遠低于10億平方米了，一定程度上說明市場在逐漸見底了。當然，也不是這個數據一見底，市場就能夠立馬反彈。畢竟下跌也是存在一個慣性，轉變也是需要時間的，但起碼這是一個非常重要的宏觀參考指標。

另一個指標，就是之前李蓓提到的：

過去兩年房地產的核心矛盾是二手房供應的持續大幅上升。而這一點過去兩個月已經逆轉，掛牌量已經開始持續下滑，二手房跌幅開始收窄。

大城市二手房的掛牌量在減少，供需關系正在發生改變。隨著一些“筍盤”被快速消化，市場供需的天平不再一味地傾向買方，買方和賣方開始進入一個新的博弈期。但政策的取消目前反而是要促進市場回穩的，這個顯然對改變買賣雙方的博弈形勢會產生重大影響。

繼續看房價的變動情況。進入2026年，房價開始出現一些積極的變化信號。從《70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》來看，新房房價環比上漲的城市在增加，二手房房價環比從無一城市上漲到開始有少數城市上漲了。同時，如果仔細分析數據，會發現即便是房價仍在下跌，但整體跌幅有所收窄。

說實話，以上都是樓市回暖的積極信號。當然，這里再次強調一下，目前這種回暖的跡象主要是發生在大城市。

繼續老生常談一下，從邏輯上講，大城市樓市回暖是遲早的事情，無論從經濟發展水平、發展機會、配套條件等，大城市是斷崖式的領先，這就必然會導致人口繼續流向大城市，這就會導致大城市的樓市需求支撐非常強勁。這個發展規律已經在被其他經濟體的樓市發展歷史證實過。