封關(guān)下的海南樓市眾生相：煤老板買地造豪宅，民企闖進(jìn)銷售榜單，江浙客也來掃貨

本文來源：時(shí)代財(cái)經(jīng) 作者：林心林

海南樓市迎來久違的上揚(yáng)行情。

12月18日，海南自貿(mào)港正式啟動(dòng)封關(guān)運(yùn)作，意味著海南島全島將建成一個(gè)海關(guān)監(jiān)管特殊區(qū)域，實(shí)行以“‘一線’放開、‘二線’管住、島內(nèi)自由”為基本特征的自由化便利化政策制度。

市場已然沸騰。近期海南概念股多次全線漲停，電影《阿凡達(dá)3》全球首映禮落地三亞，12月多場高規(guī)格國際經(jīng)貿(mào)洽談會(huì)密集召開，境外游客入境旅游訂單量激增……封關(guān)帶來的關(guān)注度正從資本、文旅、商貿(mào)等多維度全面釋放。

制度紅利下，海南房產(chǎn)的資產(chǎn)價(jià)值與吸引力進(jìn)一步提升，樓市購買力加速回歸。封關(guān)前一日（12月17日），中國綠發(fā)便以20.2億元拿下三亞灣新城百畝宅地。

“（現(xiàn)在）是近兩三年最有盼頭的時(shí)候了。”有當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)從業(yè)者感慨。

海南樓市火熱，中介大喊“客都帶不過來”

最近，房地產(chǎn)中介李呈的朋友圈里頻繁轉(zhuǎn)發(fā)著一組數(shù)據(jù)，并配文“海南自貿(mào)港封關(guān)倒計(jì)時(shí)，置業(yè)趁早紅利盡享”。

據(jù)海南省統(tǒng)計(jì)局近期數(shù)據(jù)，今年1-10月，海南全省新建商品房銷售額為1279.51億元，同比增長17.4%；新建商品房銷售面積775.18萬平方米，同比增長8.0%。

前10月，海南全省新建商品房均價(jià)16506元/平方米，同比上漲8.7%，比去年提高了約1323元/平方米。

數(shù)據(jù)證明著當(dāng)下海南樓市的爆發(fā)力。

“確實(shí)今年樓市體感確實(shí)好了起來，尤其在三亞、陵水的一些樓盤，售樓處經(jīng)常人聲鼎沸，樓盤銷售一天少說接待三四組。”李呈稱。12月16日，一名三亞房產(chǎn)銷售人員對時(shí)代財(cái)經(jīng)直言，“（最近）客都帶不過來了。”

不過，當(dāng)前海南樓市呈現(xiàn)出明顯的“南熱北溫”的分化格局。以經(jīng)濟(jì)圈劃分，海口、三亞、儋洋、濱海四個(gè)經(jīng)濟(jì)圈中，三亞經(jīng)濟(jì)圈表現(xiàn)最為強(qiáng)勁，前10月創(chuàng)下742.45億元的銷售額，同比飆升48.4%，增速領(lǐng)跑全省。

以城市及縣域?yàn)閯澐郑齺喪小⒘晁h及瓊中縣新房銷售額分別增長56.4%、32.1%及28.4%，但也有部分縣市處于下跌。

以均價(jià)來看，1-10月，三亞新建商品房成交均價(jià)為31467元/平方米，同比去年的“2字頭”上漲超30%，為海南樓市“頂流”。有海南當(dāng)?shù)刭Y深房產(chǎn)人士對時(shí)代財(cái)經(jīng)指出，三亞今年房價(jià)出現(xiàn)較大上漲幅度，除了本身熱度上升，一定程度上或受2024年安居房集中入市拉低均價(jià)基數(shù)影響。

整體而言，以三亞為代表的海南樓市呈現(xiàn)跑贏全國的上揚(yáng)行情。

克而瑞在《2025中國房地產(chǎn)投資前景排行榜》報(bào)告中指出，受2025年封關(guān)預(yù)期的影響，包括三亞、儋州等在內(nèi)的海南城市需求側(cè)迎來了新的增長點(diǎn)。時(shí)代財(cái)經(jīng)還注意到，在房地產(chǎn)投資前景前TOP50城市中，海口、三亞分別位列25位及30位，排名較去年提升了11位、28位，海南房產(chǎn)投資價(jià)值趨強(qiáng)。

封關(guān)的政策預(yù)期疊加多輪樓市“組合拳”，亦加速吸引著外來購房者跑步進(jìn)場。李呈稱，就在海南開啟封關(guān)前一天（12月17日），其還在接待一組來自四川的客戶。

新晉入局海南的外來開發(fā)商人士王鑫則對時(shí)代財(cái)經(jīng)指出，傳統(tǒng)三亞的主力客群為東北、華北客群，今年其觀察到西北客群占比顯著提升，江浙等華東區(qū)域客群亦有穩(wěn)定流入，客群地域分布更趨多元。

三亞樓盤，受訪者供圖

“煤老板們”涌入，上海民企擠進(jìn)成交面積前三

暗流涌動(dòng)的樓市背后，資本南下海南島的這陣風(fēng)已吹了許久。

“早在2023年底，三亞土拍市場就有苗頭了。”此前就有海南當(dāng)?shù)刭Y深的房產(chǎn)人士告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，進(jìn)入2024年以后，民營企業(yè)在三亞拿地的熱情持續(xù)高漲，尤其核心地段的熱門地塊爭奪早已暗流涌動(dòng)許久。

據(jù)時(shí)代財(cái)經(jīng)不完全梳理，今年6-9月三亞曾迎來一波土拍浪潮，總成交金額超95億元，超過2024年三亞財(cái)政收入的六成。盡管四季度以來土地市場掛地節(jié)奏有所放緩，但臨近封關(guān)海南再迎重磅地塊出讓。

除上述提到的綠發(fā)摘得三亞灣地塊外，12月，三亞市中心城區(qū)HP03-08-09-01地塊也將開拍，兩宗地塊起拍價(jià)合計(jì)近50億元。“都在趁著封關(guān)預(yù)期高潮期集中出貨，不過近期掛出地塊多為‘定點(diǎn)勾地’。”有知情人士透露。

而參與土拍的不乏煤炭、油氣等能源企業(yè)及大型綜合集團(tuán)身影，如遼寧方大集團(tuán)、陜西能源大鱷“恒源系”，均在今年豪擲重金拿下核心地塊。

一些中小“煤老板”亦將海南作為轉(zhuǎn)型試水地。12月，陜西一家煤礦產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，該企業(yè)董事長曾手握2億元預(yù)算來海南買房，因未找到滿意項(xiàng)目，最終決定在陵水買地開發(fā)豪宅。據(jù)了解，這批煤老板們多抱著尋求安全資產(chǎn)配置以及轉(zhuǎn)型的想法而來，“不要求投資有多高的回報(bào)率。”

這些外來力量已成為海南樓市中不可忽視的攪動(dòng)者。

海南房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)“至理數(shù)據(jù)”發(fā)布的2025年1-11月海南房企銷售榜單顯示，來自上海的民企大華集團(tuán)在海南省成交套數(shù)、成交面積方面首次躋身前三，在成交金額方面位列第七，在華潤置地、保利發(fā)展、萬科等國央企主導(dǎo)的市場中脫穎而出。

值得一提的是，盡管當(dāng)前海南樓市成交火熱，開發(fā)商未盲目跟風(fēng)樂觀或待價(jià)而沽，整體心態(tài)偏向謹(jǐn)慎。

海南房地產(chǎn)市場資深從業(yè)者阿發(fā)告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，區(qū)別于疫情前自貿(mào)港政策初期或更早淘金潮的盲目涌入，如今開發(fā)商更顯理性，“市場變化太快，政策迭代頻繁，他們必須抓住旺季快速變現(xiàn)。”

當(dāng)前，三亞樓市進(jìn)入每年的傳統(tǒng)冬季旺季，疊加封關(guān)預(yù)期，成為開發(fā)商出貨的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。

據(jù)時(shí)代財(cái)經(jīng)采訪獲悉，不少開發(fā)商追求快速清盤。阿發(fā)透露，由于海南現(xiàn)房銷售的政策規(guī)定，不少項(xiàng)目雖未取得銷售許可證，但通過意向金、鎖房凍資等方式提前蓄客，搶占市場聲量與客戶。

相對而言，新晉跨界企業(yè)的銷售節(jié)奏則沒那么激進(jìn)。這類從未涉足房地產(chǎn)的企業(yè)暫未吃透三亞市場及本地環(huán)境，因此大多依賴本地熟手來快速熟悉市場。

時(shí)代財(cái)經(jīng)了解到，今年下半年以來，多家煤炭企業(yè)拿地后火速招攬“項(xiàng)目總”“營銷總”等核心崗位人才。同時(shí)，部分外地中介機(jī)構(gòu)、樓市垂類媒體也在今年前來三亞布局。

隨著12月18日封關(guān)落地，海南樓市站在新的“黃金時(shí)代”。這場政策風(fēng)口上的房產(chǎn)故事，或許才剛開場。

（以上受訪者中李呈、阿發(fā)為化名）