總價(jià)19.83億元，溢價(jià)率17.8%，保利再落子白云新城

代表克而瑞業(yè)務(wù)板塊廣佛團(tuán)隊(duì)觀點(diǎn)，僅供參考

經(jīng)過(guò)短暫休整后，廣州土拍熱度再次燃起。

今日，廣州成功出讓白云區(qū)白云新城AB2911018地塊，由保利發(fā)展與越秀地產(chǎn)房企經(jīng)過(guò)31輪競(jìng)價(jià)后，以19.83億元成交總價(jià)，17.8%溢價(jià)率，3.77萬(wàn)元/㎡成交樓面價(jià)保利發(fā)展成功脫穎而出。

地塊是國(guó)際航空產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新城改造釋放出來(lái)的首宗涉宅用地，這個(gè)項(xiàng)目背后的股東有廣東保利、南方航空、廣東機(jī)場(chǎng)集團(tuán)，今天保利發(fā)展也是如期而至。

競(jìng)得該宗地塊后，2025年1-12月15日，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，保利發(fā)展累計(jì)拿地金額77.34億元，位列房企拿地金額排行榜第二位。

下面我們一起來(lái)看地塊的綜合素質(zhì)及周邊市場(chǎng)表現(xiàn)：

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地塊用地面面積3.12萬(wàn)㎡，計(jì)容建筑面積5.26萬(wàn)㎡，容積率≤2.3，起拍總價(jià)16.83億元，起拍樓面價(jià)3.2萬(wàn)元/㎡。

該地塊今年在曾作為重點(diǎn)地塊進(jìn)行推介，被定位為“勝景之地，交通通達(dá)”。

在11月，廣州自規(guī)局發(fā)布了該地塊的控規(guī)調(diào)整：將宅地西北側(cè)的供電用地變更為服務(wù)設(shè)施用地，并移動(dòng)至地塊東南側(cè)，提升地塊的宜居屬性。

克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，今年白云供應(yīng)的13宗涉宅用地中，平均用地面積4.91萬(wàn)㎡，且多宗宅地位于同和、白云新城、白云大道北等具有明顯地理位置優(yōu)勢(shì)的板塊上，符合近兩年廣州“小而美”的供地主流模式。

該地塊不僅地理位置占優(yōu)，在建設(shè)要求上也是住建局“賞飯吃”。

例如出讓公告提到，本地塊須按廣州市“好房子”建設(shè)的相關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，還要按照裝配式建筑進(jìn)行設(shè)計(jì)建造。

還明確提到了允許提高陽(yáng)臺(tái)率占比至20%，加上60米的限高，東南側(cè)為白云山，或?qū)⒋蛟斐赏叫「邔禹?xiàng)目。

在地理位置上，地塊位于白云新城板塊內(nèi)，距離地鐵2號(hào)線白云文化公園站直線距離約600米，周邊有白云萬(wàn)達(dá)、無(wú)限極廣場(chǎng)、凱德廣場(chǎng)等商業(yè)配套，廣州市兒童公園，云溪植物園等休閑配套也是應(yīng)有盡有，加上背靠蕭崗村舊改，板塊發(fā)展前景充滿想象。

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市場(chǎng)表現(xiàn)方面，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，2025年1-12月15日，白云區(qū)商品住宅供應(yīng)面49.09萬(wàn)㎡，成交面積67.52萬(wàn)㎡，供求比0.73。

從近幾年白云區(qū)商品住宅年供求走勢(shì)可見(jiàn)，近三年白云區(qū)供求走勢(shì)均低于“1”，整體處于“求大于供”的狀態(tài)，潛在需求有待進(jìn)一步釋放。

地塊所處的白云新城板塊，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，2025年1-12月15日白云新城商品住宅成交面積2.22萬(wàn)㎡，成交均價(jià)72774元/㎡。

聚焦到地塊周邊，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，地塊周邊兩公里內(nèi)目前在售新房項(xiàng)目少，近一年商品住宅成交面積3.5萬(wàn)㎡，成交均價(jià)70901元/㎡。

距離地塊最新的新房項(xiàng)目粵海云港城，住宅部分目前已進(jìn)入清盤(pán)階段，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示2025年1-11月累計(jì)網(wǎng)簽面積1.16萬(wàn)㎡，成交均價(jià)82815元/㎡。

二手房方面，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，地塊周邊兩公里內(nèi)二手房成交面積6.66萬(wàn)㎡，成交均價(jià)2644元/㎡，潛在置換需求明顯。

在土地端上，2025年白云新城板塊涉宅用地新增供應(yīng)2宗，而在2022-20224年新增供應(yīng)為0。

其中距離地塊最近的，由綠城中國(guó)在今年10月以13.33億元成交總價(jià)，3.36萬(wàn)元/㎡樓面價(jià)拿下的白云新城齊富路地塊，于近日正式宣布將與國(guó)貿(mào)地產(chǎn)聯(lián)手打造綠城“和鳴系”產(chǎn)品。

值得一的是，雖然現(xiàn)階段白云新城涉宅用地供應(yīng)宗數(shù)相對(duì)較少，但自然資源局在不斷協(xié)調(diào)潛在宅地釋放。

例如近日廣州規(guī)劃自然資源局白云區(qū)黃邊北路北側(cè)政府儲(chǔ)備地塊的控規(guī)優(yōu)化方案批前公示。

根據(jù)公示內(nèi)容。調(diào)整內(nèi)容為將地塊性質(zhì)由商務(wù)用地修改為二類(lèi)居住用地，用地面積2公頃，容積率2.5，計(jì)容建筑面積5.01萬(wàn)㎡，并調(diào)整相應(yīng)的地塊邊界。

明天，白云區(qū)增槎路地塊將迎來(lái)出讓?zhuān)K究會(huì)花落誰(shuí)家？

經(jīng)過(guò)十余年淬煉，克而瑞從行業(yè)數(shù)據(jù)延伸到泛地產(chǎn)數(shù)據(jù)，通過(guò)與上下游產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)商的互動(dòng)和滲透，最終形成一個(gè)完整的房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)生態(tài)圈。依托中國(guó)房地產(chǎn)住宅信息服務(wù)平臺(tái)（CRIC）和中國(guó)房地產(chǎn)資管信息服務(wù)平臺(tái)（CAIC）的支持，克而瑞業(yè)務(wù)覆蓋住宅開(kāi)發(fā)、不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、物業(yè)社區(qū)等房地產(chǎn)領(lǐng)域。創(chuàng)新研發(fā)產(chǎn)品中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)、投資決策系統(tǒng)、柵格地圖系統(tǒng)、GoingData、易客達(dá)、金融數(shù)據(jù)系統(tǒng)、資產(chǎn)管理系統(tǒng)、商辦數(shù)據(jù)系統(tǒng)、租售系統(tǒng)、文旅系統(tǒng)、康養(yǎng)系統(tǒng)、產(chǎn)城系統(tǒng)、物管系統(tǒng)等，為大量房企提供了決策依據(jù)。