量?jī)r(jià)開(kāi)始企穩(wěn)，二手房“筑底”信號(hào)顯現(xiàn)？｜11月杭州二手房市場(chǎng)月報(bào)

從4月開(kāi)始的二手房市場(chǎng)下行趨勢(shì)，在11月出現(xiàn)關(guān)鍵轉(zhuǎn)折，整體呈現(xiàn)“量?jī)r(jià)企穩(wěn)” 的態(tài)勢(shì)：

成交量實(shí)現(xiàn)小幅回暖。11月，杭州全市（除富陽(yáng)、臨安）二手住宅共成交5839套，環(huán)比上漲4.1%，止住了連續(xù)數(shù)月的下跌勢(shì)頭。不過(guò)，當(dāng)前成交規(guī)模仍處低位，同比去年下降36%，市場(chǎng)修復(fù)基礎(chǔ)尚不穩(wěn)固。

成交價(jià)格環(huán)比基本持平。杭州全市（除富陽(yáng)、臨安）11月二手住宅成交均價(jià)為27127元/㎡，與上月基本持平，結(jié)束了此前持續(xù)的陰跌態(tài)勢(shì)。但值得注意的是，該均價(jià)已降至2019年以來(lái)新低，反映出價(jià)格仍處于階段性底部區(qū)間。

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成交排行

1.1杭州二手住宅成交TOP20小區(qū)及中介TOP10

數(shù)據(jù)來(lái)源： CRIC 2020

11月杭州二手住宅成交TOP20小區(qū) 合計(jì)成交房源 308套 ，總成交面積為 32033㎡ ，總成交額約為 7億元 ，成交均價(jià)為 21526元/㎡ 。金地自在城、翡翠城、綠城桃源小鎮(zhèn)成為本月成交前三住宅。

數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC 2020

11月杭州TOP10中介排 名中 ， 杭州鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司共成交 998 套房源，占全市二手房成交總量的 17 %，登頂杭州二手房交易的中介榜。 其次是 我愛(ài)我家 ，成交845套房源， 杭州易居房地產(chǎn)則以28套的成交量位列TOP6。

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市場(chǎng)綜述

· 分區(qū)來(lái)看

拱墅區(qū) 成交量為960套，占比約 16% ，位列八 區(qū)頭部 ； 濱江 區(qū) 最少 ，成交356套，占比約 6% 。

· 從成交結(jié)構(gòu)來(lái)看

總價(jià)方面， 200萬(wàn)以下 的房源為成交主力 ， 占比約46% ； 200萬(wàn)-350萬(wàn) 的成交房源位居第二，占比約為 30% 。

單價(jià)方面，二手房成交主要集中在 1-2萬(wàn) 單價(jià)段房源，占比約 35% ；其次是 2-3萬(wàn) 單價(jià)段房源，占比約 29% 。

面積方面， 70-90㎡ 面積段的房源成交占比居前，約為 35% ； 90-110㎡ 面積段的房源成交占比墊底，約為 13% 。

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數(shù)據(jù)表現(xiàn)

3.1 區(qū)域分析

· 拱墅區(qū)成交量占據(jù)八區(qū)頭部

數(shù) 據(jù)來(lái)源： CRIC 2020

11月，杭州（除臨安、富陽(yáng)）二手住宅市場(chǎng)共計(jì)成交5839套房源，環(huán)比上漲4.1%；成交面積約為60萬(wàn)方，環(huán)比上漲4%。同期新房成交套數(shù)為2222套，環(huán)比上漲11%；成交面積約為34萬(wàn)方，環(huán)比上漲10.2%。

數(shù)據(jù) 來(lái)源： CRIC 2020

從具體區(qū)塊分析，拱墅區(qū)二手住宅成交960套，占比約16%，位居八區(qū)TOP1；濱江區(qū)成交套數(shù)最少，為356套，占比約6%。

3.2 成交結(jié)構(gòu)分析· 3萬(wàn)以下單價(jià)段房源成交占比達(dá)69%

數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC 2020

從成交單價(jià)段來(lái)看，11月杭州二手住宅成交主要集中在1-2萬(wàn)單價(jià)段房源，共成交2042套，占比約35%；2-3萬(wàn)單價(jià)段房源成交量次之，共計(jì)成交1713套，占比約29%。3萬(wàn)以下單價(jià)段房源成交占比達(dá)69%，較10月增加1個(gè)百分點(diǎn)，市場(chǎng)關(guān)注點(diǎn)繼續(xù)落在中低位價(jià)段房源。

數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC 2020

從成交總價(jià)段來(lái)看 ， 11月杭州二手住宅成交主要集中在 200萬(wàn)以下的總價(jià)段房源 ，共成交 2660套，占比約46％， 套均價(jià)約 131 萬(wàn)元；成交總價(jià)段在 800萬(wàn)以上的房源墊底，占比約3%。憑借突出的性價(jià)比和穩(wěn)定的成交效率，低總價(jià)房源持續(xù)主導(dǎo)11月市場(chǎng)表現(xiàn)。

·70-90㎡面積段房源成交占比35%

數(shù)據(jù)來(lái)源： CRIC 2020

從成交面積段分布來(lái)看 ， 11月杭州二手住宅成交仍主要集中在70-90㎡的房源，合計(jì)成交2016套，占比約34% ； 130 ㎡ 以上 的房源成交量次之，共成交 1176 套 ，占比約 20%。

3.3 掛牌情況：單月新增掛牌5599套

11月杭州新增二手房掛牌房源 5599套 ，繼續(xù)呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。其中，上城區(qū)新增掛牌量為965套，占比約為17.2%；其次是拱墅區(qū)933套，占比約為16.7%；蕭山區(qū)以931套新增掛牌量位居第三，占比約為16.6%。

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總 結(jié)

11月，杭州二手房市場(chǎng)在持續(xù)大半年的下行通道中，首次呈現(xiàn)出清晰的“筑底”信號(hào)，成交量的小幅回暖與成交價(jià)的環(huán)比止跌，共同構(gòu)成了市場(chǎng)階段性企穩(wěn)的關(guān)鍵特征。

然而， 這份企穩(wěn)的基礎(chǔ)仍顯脆弱：成交量處于歷史低位，價(jià)格也探至近年新低，反映出市場(chǎng)信心的修復(fù)尚需時(shí)日 。

從結(jié)構(gòu)上看，市場(chǎng)由“高性價(jià)比”的剛性需求主導(dǎo)。無(wú)論是總價(jià)200萬(wàn)以下、單價(jià)3萬(wàn)/㎡以下，還是面積70-90㎡的房源，都占據(jù)了成交的絕對(duì)主力。這表明，當(dāng)前市場(chǎng)的復(fù)蘇動(dòng)力主要來(lái)源于對(duì)價(jià)格極度敏感的首置與剛改客群，他們的入市為市場(chǎng)托住了底部。

綜合來(lái)看， 11月的企穩(wěn)更像是市場(chǎng)在深度調(diào)整后的一種“低位平衡”，新增掛牌量的持續(xù)減少，雖有助于緩和供需矛盾，但當(dāng)前筑底盤(pán)整的態(tài)勢(shì)能否轉(zhuǎn)化為趨勢(shì)性回升，關(guān)鍵在于買賣雙方對(duì)于價(jià)格底線共識(shí)的形成，以及是否有更廣泛的改善性需求能隨之激活。

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