萬科這波減員恐怕要從總部開啟

大家好，我是地產高富帥。

萬科股票的暴漲，萬科最新債務展期寬容期臨近，萬科城市公司減員等等，這一周其實對于萬科來說，確實是最煎熬的，也是萬科地產人最煎熬的時刻。

早前面幾年，深鐵集團一直都是親力親為的直接為萬科站臺，無論是內部還是外部輿論導向，都是完全毫無保留的為萬科兜底。

但是本次債務展期的一系列操作，深鐵集團的態度已經有些許松動，轉折點出現在11月25日，當天說萬科化債要考慮市場化道路，之后萬科股價跌了20%，處于2008年之后的最低點，而萬科債價格基本都只有發行價的20-30%。

本次深鐵集團并沒有跟往常一樣無條件再次力挺萬科，11月27日，住建部的官媒用“市場化”的字眼做了報道，也就是說，萬科得靠自己了。

但光憑市場化，萬科是很難的，公司經營性現金流為負的50多億，所以只能尋求債務展期。

在這一消息公布之前，萬科內部就有傳出深鐵高層似乎有了不同聲音，從早期一刀切的救公司到如今保項目，已經有了明確的表態。

房地產本質是債務拉動經濟，這個方式快是真快，但掙錢的速度追不上負債就會出大問題，我們現在的方法，就是騰籠換鳥，經濟支柱從房地產切換到高科技，這幾年的歷次重要會議，都在不斷重復這個方向。

深鐵集團作為深圳超大國企，這個節骨眼政治覺悟應該還是清晰的，因此在對萬科的態度上就有了今天的市場化化債風波，萬科的債務就要自己想辦法了。

深鐵已向萬科注入資金超過200億，而未來不久還將面臨57億債券到期，如今各大國際評級機構仍然預測市場真正觸底還需要等到2027年以后。

所謂債務展期，其實就是企業到期沒法還錢，跟債主商量緩一緩，但這次萬科的操作，確實有點難讓債權人接受，涉及的這筆20億債務是“22萬科MTN004”中期票據，原本12月15日到期，萬科前后提了三個展期方案，核心都是展期一年且暫不付息。

可投票結果很直白：第一個方案零同意，反對率高達76.7%；支持率最高的第二個方案也只拿到83.4%的票數，離90%的通過門檻差了一大截。

這筆錢的債權人里85%都是銀行，20億對萬科的體量來說不算多，銀行這次硬氣一把，顯然不是在乎這點錢，更像是對萬科的一次提醒。

2025年前三季度公司權益凈虧損280.2億元，經營性現金流承壓，手里的656.8億貨幣資金要面對3629.3億的有息負債，騰挪空間實在有限，但債權人原本的方案等于讓他們一年沒任何現金流，還沒有額外保障，換成誰都難同意。

其實如果放在五年之前，這種債務展期大概率會通過，因為市場完全不同，以萬科的這種規模體量與資產含金量，兌付是沒有問題的。

但是如今這種市場環境，企業越大似乎越不容易轉型，上頭似乎也沒信心持續無腦的砸錢，市場化化債其實對萬科來說還是更有利于后續的經營可持續。

還是那句話，萬科早期高管躺著賺錢的時代過去了，如今必須要自己解決問題，考驗萬科真正經營能力的時刻到了。

隨著這一波萬科的經營調整，萬科對于組織管理方面提出了較高要求，從集團層面的大合并到城市公司的最新布陣，萬科減員工作也提上了日程。

從巔峰期的6000億到今年剛過千億，萬科減員規模應該在行業還是偏少的，相對比其他房企規模化減員，萬科還算動靜不大。

隨著這一輪關乎萬科生死存亡的大決戰時刻來臨，萬科這波減員已經在全國實施，如今總部層面也已經有了一些動靜。

要知道，萬科之前在上海成立開發經營本部的意圖其實就是集團對地產業務強管控，從城市公司調配了不少人馬組建了新的職能部門。

這一次把萬科總部與開發經營本部完全合并之后，成立了全新的總部職能：調整成新的13大中心——董辦、總辦、人力、財務、法律法規、投資、成本招采、審計、安全信訪、數智科技、營銷、工程、產品。

其中有幾個部門存在合并，因此職能權責方面有了一些調整，比如核心業務的工程技術中心就覆蓋了原客戶關系職責。

新成立的安全信訪中心就有了一些早期客戶關系的職能，包括：應急管理 信訪管理 安全管理。

如今的總部幾大部門負責人，已經是前萬科區首+深鐵核心高管的組合體，這套班子如何搭配得當，對萬科這種體量的企業進行最高效的管理，如今看來仍然是一個高難度解題。

隨著這一輪調整，總部編制肯定也非常緊張，而且個個都是大佬級別，想要穩住自己的位置也絕非易事。

地產一品塘獨家獲悉，萬科本輪調整過后第一個總部層面高管變動：原萬科集團安全管理中心負責人李峣已經離職。

李峣，80后，本科畢業于天津商業大學，2007年加盟萬科物業，作為萬科物業的管培生出道，2008年擔任萬科物業大連公司品質負責人。

隨后加盟萬科地產大連公司開啟地產客服工作，在萬科北方多個城市擔任城市公司客戶關系負責人角色，屬于整個行業第一批客戶關系核心經理人。

2012年，李總調任萬科集團總部，圍繞萬科客戶關系6+2步法、客戶滿意度體系與機制、線上化客戶觸點管理，進行集團級系統化體系搭建工作。

萬科對于客戶關系管理，客戶運營方面屬于行業第一梯隊，2014年萬科就與阿里團隊有過合作，2016年順利達成合作，最終實現把客戶非結構化數據進行有效可視化。

這也是李總調入萬科總部之后首先完成的核心任務，這一時期萬科對于數字化客戶運營已經有了一定的成果。

這幾年客戶管理工作已經是各大開發商最重視的職能，但是隨著很多暴雷房企的消失，這幾年很多客服經理人也對自己職業生涯感到迷茫。

可以看到，在很多規模民企消失的同時，很多國企央企對于客戶管理，品質管理卻更加重視，未來改善市場會越來越看重服務水平，因此，客服崗位仍然具備含金量。

本次萬科集團關鍵崗高管的離職，或許是這一輪大調整期的開始，萬科總部幾大職能多屬于第一次業務磨合期，畢竟萬科集團早期總部還是偏重戰略管控為主。

如今萬科集團與開發經營本部的直接合并，加上深鐵等高管的介入，這盤棋的管理難度已經提升不少。

再等一天可能謎底就要揭開，萬科不會“成為恒大”，但可能成為"第二個融創"。

今天就聊到這里，對于萬科近期狀況有想分享的朋友，也可以留言討論。