從延慶到豐臺(tái)，低調(diào)的中建方程要在北京樓市“大干一場”？

半年內(nèi)北京二度拿地，中建系“第九子”中建方程似乎要在北京房地產(chǎn)市場發(fā)力了。12月16日，中建方程+中建智地聯(lián)合體以13.54億元底價(jià)摘得豐臺(tái)區(qū)北宮鎮(zhèn)張郭莊村A區(qū)棚戶區(qū)改造土地開發(fā)項(xiàng)目FT00-0204-6028地塊。

作為一級開發(fā)商，中建方程拿地不算稀奇，但半年內(nèi)兩次出手，而且從郊區(qū)的延慶一路挺進(jìn)城六區(qū)的豐臺(tái)，這節(jié)奏不免引人注目。

相比“中建八子”在開發(fā)市場上的高調(diào)活躍，中建方程以往顯得低調(diào)不少。不過，自從半年前在延慶拿地浮出水面，如今再度落子，可謂動(dòng)作加快。只是，相比其延慶項(xiàng)目的大賣，面對供應(yīng)已然扎堆的豐臺(tái)市場，中建方程還能否繼續(xù)“大殺四方”？

中建方程所拿張郭莊地塊位置圖。圖/北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)網(wǎng)站

挖角中海老將，發(fā)力北京市場

這幾年在房地產(chǎn)市場上，“中建八子”可謂風(fēng)頭正勁。

克而瑞2025年前10月的房企銷售百強(qiáng)榜上，中建系就占了5席：八局旗下的中建東孚、三局旗下的中建壹品、一局旗下的中建智地、二局旗下的中建玖合，以及五局旗下的中建信和。

比起“中建八子”的活躍，尤其在北京市場，中建方程確實(shí)低調(diào)不少，但近來也頗有起勢的苗頭。

中建方程直屬于中國建筑，在集團(tuán)內(nèi)與中建八大局平級。它的前身，是中建的“建筑事業(yè)部”，2011年升級為“城市綜合建設(shè)部”。到了2014年，為響應(yīng)國家新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，探索自己的城鎮(zhèn)化路徑，中建正式組建了中建方程，專攻城市綜合開發(fā)與運(yùn)營。

目前，中建方程投資運(yùn)營的30余個(gè)大型項(xiàng)目，分布在北京、天津、上海等十余個(gè)重點(diǎn)城市，批復(fù)投資總額近3000億元，涉及土地面積約178平方公里，其中實(shí)施面積在1平方公里以上的項(xiàng)目有24個(gè)。

但在北京房地產(chǎn)開發(fā)的前端戰(zhàn)場，中建方程不像其他中建系地產(chǎn)平臺(tái)那樣項(xiàng)目頻出。

2020年6月，中建信和聯(lián)合中建方程拿下門頭溝地塊，這也是前者進(jìn)駐北京拿下的首個(gè)項(xiàng)目；次年，中建方程底價(jià)競得延慶一宗地；2022年，又聯(lián)手中建信和摘得門頭溝永定鎮(zhèn)地塊。

此后幾年，中建方程在北京土地市場暫歸沉寂。而同期，“中建八子”旗下的公司，如中建壹品、中建智地、中建玖合，卻在北京市場風(fēng)生水起，打下了一片天地。

直到今年，中建方程在北京開發(fā)市場的身影，才重新清晰起來。

7月3日，中建方程以5.6億元摘得北京市延慶區(qū)YQ00-0205-0001地塊，項(xiàng)目定名“中建臻源府”。9月25日，項(xiàng)目取證推出318套住宅，目前網(wǎng)簽272套，車位簽約201套，去化表現(xiàn)不錯(cuò)。

或許是延慶項(xiàng)目的熱銷給了信心，中建方程這回直接挺進(jìn)了城六區(qū)。12月16日，北京市豐臺(tái)區(qū)北宮鎮(zhèn)張郭莊村A區(qū)棚戶區(qū)改造土地開發(fā)項(xiàng)目FT00-0204-6028地塊出讓，被中建方程+中建智地聯(lián)合體以13.54億元底價(jià)收入囊中，樓面價(jià)約2.84萬元/平方米。

半年內(nèi)連下兩城，中建方程做大房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的野心初露。

為此，中建方程還專門挖來了原中海地產(chǎn)北方大區(qū)分管營銷運(yùn)營的高級副總經(jīng)理刁鵬。刁鵬在中海歷練多年，營銷操盤經(jīng)驗(yàn)豐富，而中海又是北京房地產(chǎn)市場多年的“老大哥”。他的加盟，無疑是為中建方程在開發(fā)賽道快速起跑，加了一臺(tái)助推器。

挺進(jìn)豐臺(tái)，機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存

那么，中建方程能復(fù)制“臻源府”的成功嗎？

這次拿下的張郭莊地塊，原本是和一旁的一宗商業(yè)金融用地捆綁出讓的，但因無人問津，最終拆分后單獨(dú)掛牌。這兩宗地塊均由中建方程持股52%的北京中建方程投資管理有限公司進(jìn)行一級開發(fā)。

甩掉了商業(yè)部分的負(fù)擔(dān)，對開發(fā)商來說，算是個(gè)利好。

張郭莊地塊規(guī)劃建筑面積約4.78萬平方米，地塊容積率僅1.5，建筑限高24米（局部30米），未來預(yù)計(jì)將建成6至11層的低密度純洋房社區(qū)。

不過，地塊也有明顯短板：形狀不太規(guī)則，朝向不夠方正，這對設(shè)計(jì)排布是個(gè)不小的考驗(yàn)。

好在交通有亮點(diǎn)，雖然位于西五環(huán)外，但離地鐵挺近，距離已通車的14號(hào)線張郭莊站400米左右，還與在建的1號(hào)線支線張郭莊站無縫銜接，未來是“雙地鐵”配置。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從操盤思路上看，該項(xiàng)目可以主打剛需和剛改戶型，走快速去化的路線。

但難題也很現(xiàn)實(shí)，過去幾年豐臺(tái)新房供應(yīng)量一直很大，即便張郭莊板塊近三年沒有新增供應(yīng)，但整個(gè)區(qū)域的庫存去化壓力依然明顯。

地塊旁邊在售的項(xiàng)目熙悅晴翠，2021年拿地時(shí)銷售指導(dǎo)價(jià)是6.8萬元/平方米，如今均價(jià)約5.1萬元/平方米，部分特價(jià)房單價(jià)在4.5萬元左右。再往西約3.6公里，還有中海永定玖里，成交均價(jià)約4.91萬元/平方米。不過，這兩個(gè)項(xiàng)目當(dāng)年的拿地成本，都高于這次張郭莊地塊的樓面價(jià)。

就此次中建方程拿下的地塊來看，中指研究院土地市場研究負(fù)責(zé)人張凱表示，“雙地鐵”與低密規(guī)劃雖具潛力，但現(xiàn)狀條件與區(qū)域競爭仍使項(xiàng)目面臨多重挑戰(zhàn)，未來該項(xiàng)目在定價(jià)策略與銷售去化方面，或面臨壓力。

新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者 段文平

編輯 楊娟娟

校對 趙琳