北京買房：理清思路，購房建議1747

北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

我是新落戶的新北京人，想買房但資金少，預算最高260萬左右，只能買在房山或門頭溝。當然我也不用自住，因為單位提供的宿舍能住到結婚或30歲之前。只是如果單位得知我買房之后有可能要求退出宿舍，請問能有什么辦法嗎？

另外同事們都勸我買離市區近的，但只能是石景山的老破小，這種房將來還能賣的出去嗎？價格會不會貶值到沒人要？

A：

1、那就別讓單位知道唄，否則還能有什么辦法？另外如果買房的話，單位或許還會要求把集體戶遷走呢，不少單位都年年清理戶口。考慮好再買，否則不僅宿舍被收回，公租房都不能申請了，還被要求遷戶。

2、老破小肯定是不好賣，但只要價格別太高也肯定賣的出去。或者說這些老公房不是現在才老的，而是從2000年允許上市開始就大多是老房，這么多年了一直有人買，將來也會延續。

不光是北京，所有大城市都是這種情況，老房不僅有人買，而且價格走勢還大多數都跟隨大盤呢。因為這種房就是大盤的最基礎組成部分，本身就是大盤。

3、這可以參考上海等地，也可以參考香港臺北等城市，都有的是老破小，也都和北京的情況差不多，甚至可以說內地是復刻了香港臺北等地的模式。

因為有句話不知您是否聽說過，是個香港的窮老頭兒說的，叫李嘉誠。說的是房產的價值由什么決定？地段地段還是地段兒。當然不能說是決定全部，但70%是可以決定的。

地段兒價值其實就是本地配套的價值，只要各種配套的價值不降低，老破小的價值就永遠存在。很多老房其實房子本身都沒什么價值了，也就是勉強能住，其價格中所體現的幾乎都是地段價值。

4、簡單就是這情況吧。常規建議是如果是自住為主，那就看自己的喜好，房齡新的怎么都比老公房要強的多。如果是保值為主，那市區成熟地段兒的老房至少是更穩妥，換房時就算占不到便宜也不吃虧。

另外常規建議是出手賣老房時別著急，盡量在橫盤期慢慢兒賣也就不吃虧了。否則著急出手的那就得降價了，這本身就是老房的通病。

僅供參考。

二

Q:

崇文門的新世界太華公寓有溢價嗎？這是公寓應該沒有吧？單價比周邊的學區房便宜很多呢，如果只是為了自住，性價比高不高？

A：

1、太華公寓當然有溢價了。這么說吧，東西城只要是帶學位的房子，就必定有學區溢價，只是比例高低不同而已。一般來說都是學區越好的溢價越好，因為好資源永遠稀缺。另外是總價越低的溢價越高，因為買的起的人多，商品價格由供需關系決定，溢價高低由家長們的錢包決定。

2、這種公寓是70年的“商務公寓”，或者說酒店式公寓也行，跟40/50年產權的商住公寓兩碼事兒。那種是因為不能落戶，也就不帶學位，所以才沒有溢價的。

3、便宜是因為價格走勢弱，2008年奧運之后這種公寓就不受追捧了，沒什么人出高價，所以單價低。但這跟溢價的關系不是很大，打個比方就是同一家飯館里的菜品價格不同，但商家的利潤率是差不多的。

要不您自己算算租售比吧，用總價除以預估租金，這種公寓的數值如果超過550或600就算有溢價，超出的部分就是。小戶型的甚至只要超過500就算溢價。

4、如果只是為了自住，那有溢價的性價比就不算高了唄。比如同樣都是500萬的房子，非學區房得到的就是500萬的居住體驗，而帶溢價學區房的則一般得到400萬左右的居住體驗，值不值的只能看自己的感受了。

僅供參考。

三

Q:

我和老婆都是常營土著，都有回遷房，下房本了，孩子在當地上學。但我們都在西邊上班，一個五棵松一個六部口，就一輛車，每天往返很辛苦的，所以一直想換到西邊，同時也讓孩子轉學到西城或海淀。

但這樣的話或者是賣掉兩套房，或者是賣一套然后貸款300多萬才能保持現在的居住面積，不知道是否值得？

A：

1、是否值得？房子是用來住的，學區房是用來上學的，那為了解決通勤和孩子上學問題就該換就換唄。要不然總這么折騰不僅累，而且照顧孩子的時間也少吧？

所以想好了就看房吧，只是每套房都算算學區溢價，這種時期有可能買到相對低的。尤其您家是轉學，那買到溢價高的就不太值了。

2、不過我沒太看懂這預算。您的回遷房是民族家園是吧？現在單價3萬多，而西城的動輒10萬，您這怎么賣掉兩套就能換一套同樣面積的了？看的是哪個學區啊？或者是不是看的海淀為主的啊？

所以還是做個明確的總價預算吧，想好了是賣兩套還是貸款。然后確定西城或海淀，以及是哪個學區？然后再說具體的房子。

3、多說一句，您這一說西邊我都發蒙，五棵松可以勉強算西邊，但六部口那是絕對的核心區啊，也算西邊？

僅供參考。

四

Q:

請教個北京買學區房的具體層面問題。我目前非京籍，有豐臺工居，大井有一套老破小兩居價值200余萬（貸款120萬，虧損30萬左右）。孩子四歲，目前在西城幼兒園由奶奶接送。我的分數是**分，預計最早也得孩子初中才能落戶，力爭小升初之前。

但鑒于孩子教育出發，還是想買學區房讓孩子得到較好的資源。預計我所在公司即將搬到北四環，所以有想法換房到海淀或朝陽，請問您認為以我們的情況哪邊合適？如果預算為首付200萬，貸款200萬的話，是否有房子或小區推薦？

學區中上即可，居住條件也是能自住即可，稍大兩居（能改成三居的最好，因為有老人幫助帶娃）。另外就是務求保值，因為等孩子入學后很可能換房到城六區之外以增加職住分。

A：

1、非京籍，那常規就是朝陽對口入學的概率更高啊。畢竟朝陽是“房本主義”的，只要是業主，那即便是非京籍，孩子的入學順位也在京籍無房戶的前面。雖然不敢確保入學，但只要不是學位太緊張的情況下就概率很高。

而且朝陽的名校基本都是九年制，不是九年的也都中小學單校劃片，所以在小升初的時候就省心唄，至少不用在派位上操心太多。

2、另外從房子的角度講，因為朝陽的整體教育弱于東西海，所以學區房的溢價率也最多就是海淀平均值。那相對于學校排名和房子的居住體驗來說，就算性價比更高了。

3、不過您的要求有點兒高似的。400萬總價要買大兩居+能改的，那基本就得80平左右，單價才5萬，哪怕是70平的都不能超過6萬一平。甭說海淀了，朝陽也沒有這種價格的學區房啊。

再加上“務求保值”，那就得是學區溢價低，要滿足的話就只能是多看房了，爭取撿漏兒。這我沒法推薦房子，只能是找當地中介找合適的房源。朝陽的好學區就那幾個，北四環的就是朝外和嘉銘，對口小區不少呢，讓中介找吧。

4、總之您這想法沒問題，就是要求有點兒高，只能說試試吧。但最好是提高預算，或者是適當降低些要求，要不然真不好滿足。

僅供參考。

五

Q:

我想知道大興廣廈家園的優劣勢，2006年的次新房，南北通透的戶型還比較喜歡，就是不知道這地段是否算不錯的？另外想知道未來的價值走勢，主要就是保值如何？因為我們只是想先作為加分和自住，將來是肯定換房的。另外這里學區怎樣，我在網上似乎沒搜到。

A：

1、廣廈家園，現在一般都說觀音寺南里吧？優劣勢，可以算房齡新，但有不少也20多年了，甚至還有90年代的呢。廣廈就是大興本地的國企開發商，理論上應該質量還不錯。但這整體也算老小區了，不太好聊次新房，畢竟是郊區，不能用核心區次新房的標準來對標。

或者說優勢就是居住的性價比相對高，劣勢就是地段兒不算太強，小區也不算多強。所以如果自住為主的話就挺合適的，其他的期望值別太高。

2、地段兒談不上不錯。觀音寺這板塊被高速+河道夾著，導致不寬闊，和周邊板塊不好聯動。而且板塊內也沒多少建設用地了，很難說能引進大型配套，畢竟離地鐵也遠了點兒。

另外看房的時候注意避開噪音，有幾棟樓離公路近，前些年聽到過幾次反應噪音的。

3、未來的價格走勢，大概率還跟以前差不多，稍弱，最好成績能跟上北京大盤。或者說能不落后于西邊的大興板塊就算贏，期望值別太高，畢竟這里各項都不太占優。

4、我對這里的學區也不了解，都不知道是什么學校。應該都是普通的中小學吧，肯定不特殊，算不上學區房。

5、總之還是多考慮自住吧，感覺您的期望值似乎有點兒高，這種地段兒和小區不太好實現。

僅供參考。

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