浙江
NO.1 丨 壹
小區電梯故障停用多天，物業敷衍拖延，怎么辦？
近日，有之江居民在民呼我為平臺反映：轉塘街道篁外山莊小區17幢某單元電梯故障停用超20天，期間多次致電物業催促，但物業敷衍拖延，希望街道能處理。
對此，轉塘街道辦事處回復：目前業委會已聘請第三方機構檢測電梯，待出具檢測報告后立即針對相關問題對接維保單位進行更換維修。
全知道注意到，就在近日，杭州市舉行《杭州市物業專項維修資金管理辦法》新聞發布會，以后小區的常規維修和緊急維修將有新辦法！
NO.2 丨 貳
小區的公用設施加裝和維修問題一直受到之江乃至整個杭州居民的關注。
2024年6月，之江九溪云莊小區群眾報警求助：他們5個人被困在電梯內出不去了，引發大家對小區電梯故障與維修的關注。
九溪云莊資料圖
從整個杭州范圍來看，電梯的故障、維修也困擾著不少小區業主。
今年3月14日，杭州親親家園居民向錢江晚報記者報料：3月13日早上8點左右，小區一幢電梯突發故障，有老人和小孩被困其中。
根據錢江晚報的報道，此前親親家園物業曾提供一份電梯更換方案：根據不同的樓層，按照電梯使用系數來折算，將電梯更換費用的自費部分分攤到每家每戶。這也引發了業主內部的爭議：樓層越高承擔的費用越多，需要自費的部分從幾千元到幾萬元不等，有人愿意出，有人不愿意出。
今年10月，有杭州居民在網上發帖求助：我們小區單元樓電梯壞了一個月了都沒有維修！物業說業委會解散了要等新的物管會成立才能修。
圖源杭州交通918
李先生的遭遇并非個例；在社交媒體上，不少杭州業主反饋自己所在小區電梯故障，但物業不作為，導致問題被拖延。
圖源杭州交通918
在《杭州市物業專項維修資金管理辦法》實施前，這類問題具體如何解決？
根據杭州市物業管理條例第73條，共有部分發生下列危及公共安全或者嚴重影響業主居住使用的緊急情況的（例如電梯嚴重故障），物業服務人應當及時報告業主委員會，并采取必要安全措施或者應急措施。
發生前款規定的緊急情況，需要立即使用物業專項維修資金對共有部分進行維修和更新、改造的，維修方案經業主委員會審核，并經所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府或者受其委托的居民委員會確認后，可以不經業主共同決定，直接申請使用物業專項維修資金。
但由于業委會或物管會暫未成立，小區電梯的維修問題一拖再拖；而即將施行的《管理辦法》，則對小區常規維修和緊急維修分別設置了對應程序，彌補了原先程序上的漏洞。
NO.3 丨 叁
《管理辦法》中，針對小區共有部分常規維修和緊急維修，分別設置了物業專項維修資金使用的一般程序和簡易程序。
一般程序，須經業主共同決策。簡易程序，須由鎮街負責確認。全知道了解到，簡易程序的適用范圍包括電梯嚴重故障；消防設施、器材嚴重損壞；建筑外立面存在脫落危險；圍墻、道路坍塌；屋頂、外墻滲漏等。
發生以上情況，業主委員會審核維修方案并經鎮街或居委會確認，可直接申請維修資金實施維修，免于業主表決。
珊瑚世紀雅園資料圖
這就涉及到一個問題：物業專項維修資金從哪里來？
根據杭州市政府2004年發布的《杭州市物業維修基金和物業管理用房管理辦法》，新建物業的首期物業維修基金由購房人按建筑面積以不低于房屋建筑安裝造價5%的比例繳納，由建設單位在房屋銷售（預售）時向購房人代收。
圍繞著之江二小、之江一中的之江居住區
同時，根據2004年版的《管理辦法》，物業維修基金本金余額不足首期繳納維修基金的30%時，應當續籌維修基金。續籌維修基金由相關業主按照所擁有的物業建筑面積比例分攤，續籌維修基金的標準由業主委員會擬訂，并經相關業主大會討論通過。
這又延伸出一個問題：業委會空缺時，維修資金該如何申請？
為解決業主委員會空缺時維修資金申請問題，2026年版《管理辦法》還創新設立了代行制度。
在申請使用、退還以及續交物業專項維修資金等事項時，物業管理區域未成立業主委員會的，物業管理委員會可以臨時代為履行業主委員會職責；未成立業主委員會也未成立物業管理委員會的，居民委員會根據國家和省有關規定代為履行相關職責。
維修資金的申請問題解決了，若資金余額不足，怎么辦？新版《管理辦法》明確了資金續籌的兩種途徑：
一種是公共收益補充。“小區公共收益應當主要用于補充物業專項維修資金，補充后達到首期交存金額的，可以停止補充。”杭州市物管中心副主任蔣益鋒帶來一組數據：近三年來，杭州市有52個小區利用公共收益，補充物業專項維修資金3556萬元。
另一種是組織業主續交。《管理辦法》明確，房屋分戶賬內物業專項維修資金本息余額不足首期交存額的百分之三十的，業主應當續交，業主委員會應當依法依規組織續交。相關業主應當積極履行續交責任。
《管理辦法》規定，物業專項維修資金房屋分戶賬不足以支付維修費用或者未建立相關維修資金的，由相關業主按照專有部分面積所占比例按實分擔物業共有部分的維修、更新和改造費用。
同時，業主還可以通過“線下+線上”便捷查詢物業維修資金賬戶余額、使用情況等，讓物業專項維修資金在陽光下運行。
在線上渠道，維修資金已經分賬到戶，業主通過登錄“浙里辦”APP，或者支付寶和微信的“浙里辦”小程序，搜索“杭州業主卡”，點擊“維修資金查詢”，可查詢本人名下房屋的物業專項維修資金房屋分戶賬余額和歷次使用情況。
??編輯：江樹 | 主編：小全 |律師：鄭晶晶
來源：浙里杭州、之江全知道、杭州交通918
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