房產糾紛律師：抵押未注銷拒交房，定金雙倍罰則適用無爭議！

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

案情介紹
張明（化名）與李強（化名）于2024年2月8日簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，約定張明購買李強名下位于順義區的一號房屋（登記用途為配套商業，建筑面積53.21平方米），成交價60萬元。合同明確約定李強須于2024年3月3日前辦理房屋抵押注銷登記，張明已支付定金20萬元（合同約定抵作房款）。后李強未按期注銷抵押，亦未交付房屋，且在電話中明確表示“不再出售”，導致合同目的無法實現。張明主張解除合同，要求雙倍返還定金24萬元并返還購房款8萬元。李強辯稱雙方實為借貸關系，20萬元系借款，非定金，拒絕返還。

裁判結果
法院判決：

確認《北京市存量房屋買賣合同》解除；

李強向張明返還雙倍定金24萬元及購房款8萬元，共計32萬元。

法院說理

合同真實有效：李強在合同上簽字捺印，認可收到20萬元，卻否認買賣合意，未提供充分證據，且作為完全民事行為能力人，無法合理解釋簽約行為，故合同成立有效。

根本違約事實明確：合同約定李強須于2024年3月3日前注銷抵押并交付房屋，其未履行且明確拒絕出售，構成根本違約，合同目的無法實現。

定金罰則適用合法：根據《民法典》第586條，定金數額不得超過主合同標的額20%（60萬元×20%=12萬元）。本案中20萬元定金中，12萬元為有效定金，雙倍返還24萬元；超出部分8萬元不產生定金效力，應作為購房款返還。

律師提示
本文由北京房地產律師靳雙權團隊整理，核心建議：

定金數額需合規：房屋買賣合同約定定金不得超過總價20%（如60萬房款上限12萬定金），超出部分不適用雙倍罰則，僅作購房款處理，避免維權失敗；

抵押注銷是關鍵：簽約前必須核實房屋抵押狀態，要求賣方限期注銷，否則易陷違約被動；

證據鏈必須完整：付款憑證、合同、溝通記錄缺一不可，法院以簽約行為認定合同效力；

商住房交易風險高：配套商業用途房屋交易需特別謹慎，務必確認抵押及權屬狀態。
房屋買賣遇違約，及時委托專業房產糾紛律師固定證據、主張權利，確保定金罰則依法適用。