賣方只說頂樓有違建，隱瞞客廳也是違建，能起訴要回定金嗎？北京房地產律師解析

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

2023年5月，陳明（化名）通過甲公司（中介）與周偉（化名）簽訂《北京市存量房屋買賣合同》及《補充協議》，約定以715萬元購買位于某區綠林苑的一號房屋（登記面積209.21㎡）。合同明確寫明：“該房屋存在結構改造，有違建、有查封”。

簽約當日及一周內，陳明分兩筆支付定金共20萬元。雙方約定于2023年10月底前完成過戶。

看房時，周偉僅告知：頂樓的鴿子棚和洗衣房為違建，需拆除。中介也據此制作戶型圖并上傳平臺。陳明基于此判斷房屋主體結構完好，遂簽約付款。

然而，2023年5月下旬，當地執法部門先后拆除頂樓違建及7層朝北的室內客廳。陳明這才得知：被拆的客廳也是違建，且裝修風格與原房一致，難以辨識。

陳明認為周偉故意隱瞞重大事實，構成欺詐，遂起訴請求：

撤銷房屋買賣合同；

返還定金20萬元及利息。

周偉辯稱：合同已寫明“有違建”，房本也交由中介公示，買方應自行審慎核查，不存在欺詐；反指陳明違約未付款，定金不應退還。

二、裁判結果

法院判決：

駁回撤銷合同的請求；

周偉返還陳明定金20萬元；

駁回其他訴訟請求（如資金占用損失）。

三、法院說理

合同已明示“存在違建”，買方負有審慎義務

合同白紙黑字載明房屋“有違建、有查封”，且為現房交易。作為完全民事行為能力人，陳明應通過查看房本、實地查驗、比對戶型等方式全面了解房屋狀況，不能僅依賴賣方口頭說明。

未特別提示客廳違建，不構成法律意義上的“欺詐”

雖然周偉未主動說明“客廳系違建”，但：

房屋產權證登記面積為209.21㎡，而實際使用面積更大，差額部分即可能包含違建；

中介繪制的戶型圖雖未標注客廳違建，但亦非以房本為準；

陳明兩次實地看房，未能發現異常，自身亦有過失。

→ 法院認為，周偉的行為未達到“故意隱瞞+誘使錯誤決定”的欺詐標準。

定金返還基于公平原則，非因合同無效或撤銷

盡管合同有效且不可撤銷，但考慮到：

周偉確未明確告知客廳屬違建；

中介及證人均證實賣方僅提及頂樓違建；

合同客觀上已無法繼續履行（周偉另案主張解除），

→ 為一次性解決糾紛，法院酌情判令返還全部定金，體現利益平衡。

四、律師提示

本案揭示二手房交易中的三大風險點：

“合同寫有違建”≠免責金牌：賣方仍應如實披露違建具體位置、范圍，尤其當違建與合法部分融為一體時；

買方不能“只信口頭承諾”：務必核對房本面積、調取規劃圖紙、向城管部門查詢違建記錄；

定金可退≠合同可撤：即使最終拿回錢，也可能因舉證不足而無法認定對方欺詐。

北京房地產律師靳雙權團隊建議：購買帶違建房產前，務必委托專業機構做“房屋合規性盡調”，并在合同中明確約定：“若存在未披露的違建導致無法過戶或使用，買方有權無責解約并全額退款”。