中國房地產真正的拐點，不是房價，而是人口

一、一個無法回避的現實：人口，已經不再增長了

2022 年，一個極具象征意義的數據被公布——

中國人口比上一年減少了 85 萬人。

這是自 1961 年以來，中國人口首次出現負增長。

這并不是一個孤立的統計結果，而是一個時代的分水嶺。

過去二十多年，中國幾乎所有長期資產的定價邏輯，都建立在同一個前提之上：

人口持續增長 + 城市不斷擴張。

房地產，正是這一邏輯最典型、也最集中的承載者。

大量住宅被建造出來，不只是為了“住”，更是建立在一種共同預期之上：

未來會有更多人、更多家庭、更多需求來接盤。

但當人口增長這臺發動機逐漸熄火，一個遲早要面對的問題開始浮出水面——

那些基于“未來需求”建造出來的數以億計的房子，該怎么辦？

二、住房需求，正在被兩條趨勢同時削弱

要理解今天房地產面臨的壓力，必須先看清兩個長期趨勢。

第一條趨勢：適齡購房人口在縮小

根據中華人民共和國國家統計局的數據：

• 2023 年，中國育齡婦女數量已降至約3 億人
  
• 生育意愿持續低迷
  
• 25～45 歲這一住房需求最旺盛的人口段，正在加速萎縮
  

這意味著什么？

意味著“剛需”的人口基礎，正在發生結構性下降。

不是買不起，而是人本身就在減少。

第二條趨勢：城鎮化，正在進入尾聲

中國城鎮化率已超過65%。

雖然仍有提升空間，但速度已明顯放緩。

過去十多年，大規模農民工進城，是新房市場最穩定的增量來源。

而現在，這種人口紅利正在消退。

再疊加一個容易被忽視的數據：

城鎮家庭住房擁有率已接近 96%，人均住房面積在全球范圍內偏高。

這意味著什么？

意味著未來房地產市場的主角，將不再是“新建”，而是：

• 換房
  
• 改善
  
• 存量交易
  

三、真正的問題不是“有沒有房”，而是“房子在哪”

房地產過剩，并不是平均分布的。

在部分超一線城市和強省會城市，由于人口和資源持續流入，供需仍然緊張。

但在大量三四線城市和縣城，情況恰恰相反。

這些地方存在一個共同特征：

• 人口持續外流
  
• 土地財政依賴度高
  
• 在短時間內集中開發了大量住宅
  

結果就是：

房子越建越多，人卻越來越少。

一些新建小區：

• 配套齊全
  
• 基礎設施到位
  
• 但夜晚亮燈率極低
  

這些房產，在賬面上是資產，在現實中卻逐漸變成了負擔。

四、房產過剩，帶來的不是一個問題，而是一串問題

1?? 地方財政承壓

土地出讓金，曾是很多地方政府的重要收入來源。

但隨著新房銷售放緩、土地流拍增多，這一支柱正在明顯收縮。

不少城市的土地收入已大幅下降。

這直接影響到：

• 基建投資
  
• 公共服務
  
• 債務償還能力
  

2?? 金融系統的風險放大

房地產貸款在銀行資產中占比很高。

當房價整體下行，抵押物價值縮水，不良風險自然上升。

這會進一步制約：

• 銀行放貸意愿
  
• 實體經濟融資能力
  

3?? 社會資源的低效配置

在一些人口持續流出的區域：

• 住宅空置
  
• 學校、道路、電網低負荷運行
  

大量已經投入的社會資源，無法發揮應有的效益。

4?? 家庭財富的被動縮水

對大多數家庭來說，房產仍是最核心的資產。

當房價下行，特別是在高杠桿情況下，

資產縮水會直接影響消費信心，形成負向循環。

五、別國的經驗：如何面對“房子太多”的時代？

中國并非第一個面對這一問題的國家。

日本：讓空房“退場”

在泡沫破裂和老齡化加劇后，日本出現大量空屋。

日本政府的做法包括：

• 賦予地方政府對長期空置房屋的處置權
  
• 推出“空屋銀行”，低價甚至免費轉讓給愿意使用的人
  

德國：城市也要學會做減法

在前東德地區，人口外流嚴重。

當地政府選擇了一條更直接的路徑：

• 主動拆除過剩住宅
  
• 集中資源維護核心區域
  
• 將拆除土地轉為綠地或公共空間
  

核心思路只有一句話：

不是所有房子都必須被保留。

六、中國房地產，正在走向“存量時代”

在人口收縮的背景下，住房邏輯必須發生改變。

? 從投資品回歸居住品

未來，單純依靠房價上漲維持價值的模式，將越來越難。

住房的價值，將更多取決于：

• 使用功能
  
• 區位
  
• 配套和服務
  

? 激活存量，而非繼續擴張

通過收購、改造，將空置房轉化為：

• 保障性租賃住房
  
• 青年公寓
  
• 養老、托育等公共服務設施
  

? 城市更新要敢于“做減法”

對于長期空置、質量較差的區域，與其等待市場自發修復，不如：

• 有計劃地拆除
  
• 改善公共空間
  
• 提升剩余居民的生活質量
  

七、結語：這是一次無法回避的長期轉型

人口負增長，不是短期波動，而是長期趨勢。

房產過剩，也不再是周期性問題，而是一個結構性挑戰。

這場轉型，考驗的不只是財政和金融政策，

更考驗我們是否愿意接受一個現實：

房子，不一定永遠是最安全的資產，但好的居住環境，永遠有價值。

從增量到存量，從擴張到管理，

這不是衰退，而是一次必要的重塑。

未來幾十年，中國城市如何“瘦身”、如何提高空間效率，

將決定我們能否走向一個更健康、更可持續的居住時代。