存量資產(chǎn)盤活，發(fā)起年底沖鋒

在上周結(jié)束的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，提到了2026年經(jīng)濟(jì)工作中的一個(gè)重要事項(xiàng)——盤活存量。

在今年10月通過四中全會(huì)審議的《“十五五”規(guī)劃建議》中，也明確提出“做優(yōu)增量、盤活存量”是“十五五”時(shí)期經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展必須遵循的原則之一，這項(xiàng)工作是接下來各地政府與國央企必須重點(diǎn)關(guān)注的。

其實(shí)圍繞存量土地、不動(dòng)產(chǎn)等資產(chǎn)的盤活，國家層面早已出臺(tái)了一系列的配套支持政策。

而今年以來，地方層面也不斷加快了政策的出臺(tái)速度，聚焦盤活存量土地與房產(chǎn)資源，在制度、組織和方法工具等方面，都探索出了更高效的模式，為明年的工作打好了基礎(chǔ)。

成立專班、搭建平臺(tái)

系統(tǒng)性強(qiáng)化存量資產(chǎn)的盤活水平

存量國有資產(chǎn)盤活這件事推動(dòng)了這么些年，其實(shí)許多地區(qū)的探索，都已經(jīng)走到了系統(tǒng)性全面提升的階段。要管理好龐大的存量資產(chǎn)，不能總是一事一議的去做，而是要以全局視角去統(tǒng)籌。

所以今年以來，小明觀察到有很多城市都開展過關(guān)于資產(chǎn)清查的專項(xiàng)行動(dòng)，有的還成立了專班人馬長期推動(dòng)、監(jiān)督存量資產(chǎn)管理工作的落實(shí)。

比如浙江省財(cái)政廳今年發(fā)布了《關(guān)于強(qiáng)化制度執(zhí)行 進(jìn)一步推動(dòng)行政事業(yè)性國有資產(chǎn)管理提質(zhì)增效的通知》，要求省級(jí)各單位開展房產(chǎn)土地存量情況及使用情況摸底，制定房產(chǎn)土地盤活方案，推動(dòng)房產(chǎn)土地優(yōu)化配置，提升效益。

又比如云南省財(cái)政廳于7月30日發(fā)布了《關(guān)于開展省以下國有資產(chǎn)資源清查盤活工作的通知》，要求啟動(dòng)國有資產(chǎn)資源起底式清查盤活工作，通過全面摸清資產(chǎn)資源家底，進(jìn)一步激活存量資產(chǎn)資源潛力。點(diǎn)擊了解云資管，喚醒沉睡資產(chǎn)

通知提出了“全域掃描、登記入賬、能盤盡盤”等要求，而且清查盤點(diǎn)工作要在9月30日前完成，當(dāng)?shù)匦姓聵I(yè)單位和國有企業(yè)只有兩個(gè)月的時(shí)間，對(duì)效率要求非常高。

還有不少地區(qū)直接成立了閑置資產(chǎn)清查小組，專門負(fù)責(zé)對(duì)國有老舊房屋、閑置地塊繪制“盤活潛力圖”，以更系統(tǒng)、全面的開展盤活工作。

比如湖南湘潭市就有自己的清查處置閑置國有資產(chǎn)資源工作專班，會(huì)定期到各企事業(yè)單位開展調(diào)研巡查。

除了清查盤點(diǎn)之外，各地這兩年在資產(chǎn)管理顆粒度、信息協(xié)同度等方面，也有了長足進(jìn)步。得益于數(shù)字化技術(shù)的快速發(fā)展，眾多城市開始應(yīng)用線上資產(chǎn)管理平臺(tái)。

比如江西省吉安市的“國有資產(chǎn)數(shù)字化管理平臺(tái)”，就結(jié)合了大數(shù)據(jù)與GIS技術(shù)，從資產(chǎn)的清查、評(píng)估到運(yùn)營，都建立了標(biāo)準(zhǔn)化的數(shù)字流程，并且打通了市縣兩級(jí)的信息共享通道。

又比如廣州，依托廣州交易集團(tuán)組建了大灣區(qū)特殊資產(chǎn)賦能服務(wù)平臺(tái)，并設(shè)立了廣州國有不動(dòng)產(chǎn)盤活中心，圍繞無法有效利用或者無法產(chǎn)生預(yù)期經(jīng)濟(jì)效益的國有低效、無效不動(dòng)產(chǎn)，提供不動(dòng)產(chǎn)全流程、一站式盤活服務(wù)。

而天津則進(jìn)一步擁抱AI技術(shù)，不斷推出設(shè)備更新和廢舊物資循環(huán)利用服務(wù)平臺(tái)、資產(chǎn)詢價(jià)服務(wù)平臺(tái)等等，構(gòu)建了以“多元數(shù)據(jù)＋智能算法＋科學(xué)校準(zhǔn)”為核心的資產(chǎn)估價(jià)模型，為國有資產(chǎn)的科學(xué)定價(jià)和高效流轉(zhuǎn)提供了巨大助力。

可以說在數(shù)字化技術(shù)的賦能之下，現(xiàn)在許多城市的國有資產(chǎn)管理水平，已經(jīng)有了顯著的提升。

一方面，對(duì)資產(chǎn)現(xiàn)狀、數(shù)據(jù)的掌握精度，早已上了不止一個(gè)臺(tái)階；另一方面，在資產(chǎn)的盤活、交易撮合等方面，也具備了強(qiáng)有力的工具。

積極調(diào)整制度，落實(shí)“能盤盡盤”

存量盤活模式愈發(fā)靈活

這幾年為了盤活存量資產(chǎn)，各地在土地、房屋的相關(guān)管理制度上，都調(diào)整的比較積極。

一方面，放松了過去的一些規(guī)定，以更好的促進(jìn)各方資本共同盤活存量土地與房屋；另一方面，也有不少城市親自下場(chǎng)去做土地整合或改造。

首先是在盤活閑置低效用地方面，不少城市都開始回收閑置用地，以便對(duì)這些土地進(jìn)行整合并重新規(guī)劃，推動(dòng)閑置用地的再開發(fā)。

比如廣東肇慶市下轄的多個(gè)區(qū)（市），近期都曾相繼發(fā)布土地收儲(chǔ)計(jì)劃，累計(jì)擬收回地塊已超過20宗，總面積約70公頃，涉及資金總額接近30億元。

這一系列的舉措都顯示出，當(dāng)?shù)卣诜e極通過收回、收購等方式，對(duì)存量閑置土地進(jìn)行整合，以便優(yōu)化土地資源配置，提高土地利用效率。

也有地區(qū)采取減量發(fā)展的策略。

比如山東省11月27日發(fā)布了《山東省人民政府辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地資源集約高效利用支撐全省綠色低碳高質(zhì)量發(fā)展的實(shí)施意見》，其中就明確提到一條：推動(dòng)鄉(xiāng)村空間減量提效。

這份政策提出，在不改變縣級(jí)國土空間規(guī)劃主要控制指標(biāo)情況下，支持優(yōu)化調(diào)整村莊各類用地布局，規(guī)劃期內(nèi)縣域村莊建設(shè)用地規(guī)劃規(guī)模“只減不增”。

同時(shí)還提及鼓勵(lì)利用存量低效建設(shè)用地，興建農(nóng)產(chǎn)品倉儲(chǔ)烘干、晾曬場(chǎng)、農(nóng)機(jī)庫棚等設(shè)施；鼓勵(lì)盤活利用鄉(xiāng)村閑置校舍、廠房等建設(shè)敬老院、老年活動(dòng)中心等等……

其次是在存量不動(dòng)產(chǎn)方面，調(diào)規(guī)曾經(jīng)是需要嚴(yán)格審批的，但現(xiàn)在在一些存量房規(guī)模龐大的城市中，這已經(jīng)是很常見的做法，也是很務(wù)實(shí)的盤活手段。點(diǎn)擊了解云資管，喚醒沉睡資產(chǎn)

比如10月底，深圳發(fā)布《關(guān)于既有非居住房屋改建保障性租賃住房的通知》，進(jìn)一步明確將閑置和低效利用的商業(yè)、辦公、旅館（酒店）、廠房、研發(fā)用房、倉儲(chǔ)、科研教育等非居住存量房屋改建為保障性租賃住房的要求。

這份政策不僅積極鼓勵(lì)閑置房屋改建為保租房，而且還把改建項(xiàng)目的認(rèn)定權(quán)限下放到了區(qū)政府，這無疑利于提高存量房盤活的效率，也能加速保租房的建設(shè)籌集工作。

而上海則強(qiáng)調(diào)存量房的功能復(fù)合化改造。7月底上海發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)商務(wù)樓宇更新提升的實(shí)施意見》。

這份政策針對(duì)傳統(tǒng)商務(wù)樓宇功能單一、配套不齊的問題，提出在主體功能不變的前提下，允許兼容導(dǎo)入符合地區(qū)發(fā)展及人民生活需求的輔助性或關(guān)聯(lián)性業(yè)態(tài)，以更好的提升存量空間的利用效率。

這份政策對(duì)存量商務(wù)樓宇按坐落位置進(jìn)行了分類，在城市主中心、副中心區(qū)域的，可以根據(jù)周邊產(chǎn)業(yè)崗位需求，適當(dāng)增加服務(wù)公寓和人才公寓、醫(yī)療服務(wù)等功能；

在地區(qū)中心區(qū)域的，要強(qiáng)化職住平衡，允許商務(wù)樓宇兼容酒店、文化體育、租賃住房（含人才公寓）等功能；

而在社區(qū)中心區(qū)域的，則支持引入初創(chuàng)企業(yè)、養(yǎng)老托育、租賃住房等等功能。

從這些政策動(dòng)態(tài)中，能明顯感到各地對(duì)存量資產(chǎn)盤活的努力。為了提高存量土地與不動(dòng)產(chǎn)的利用效率，各類相關(guān)制度都已經(jīng)越來越靈活了。

將盤活存量與企業(yè)投資綁定

激活土地市場(chǎng)

近年來還有一些城市，開始探索把盤活存量土地、房屋工作，和激活土地市場(chǎng)這件事結(jié)合起來做。地方與企業(yè)達(dá)成一定的協(xié)議，對(duì)企業(yè)開發(fā)的存量房進(jìn)行收購，但同時(shí)要求企業(yè)要繼續(xù)在這里拿地。

比如武漢就將存量房的收購和企業(yè)新增投資進(jìn)行了綁定。

去年年末，當(dāng)?shù)嘏c金地商置達(dá)成了協(xié)議，由區(qū)屬平臺(tái)武漢智合收購其1183套公寓用作保障房。但隨后，金地商置要將全部收購款投入武漢本土去拿地，并追加50%投資額。

這實(shí)際上是一種對(duì)協(xié)議雙方都有益處的合作模式。

對(duì)地方來說，這一解決了存量房閑置的問題，二加速了保租房的籌集，三還能激活土地市場(chǎng)、增加一些賣地收入；

對(duì)房企來說，一方面解決了一大批自持物業(yè)的銷售問題，另一方面也獲得了一大筆資金，可以持續(xù)滾動(dòng)拿地開發(fā)。

去年金地商置將收購款化為部分拿地資金后，以底價(jià)3.54億元競得武漢橋梁學(xué)校A1地塊，命名為金地大成樂府。今年6月份項(xiàng)目開盤，據(jù)稱2小時(shí)內(nèi)就去化了200多套。

從結(jié)果來看，這一綁定模式是雙贏的。

在今年9月的半年度業(yè)績說明會(huì)上，金地集團(tuán)董事長徐家俊介紹道，近年來集團(tuán)在金華、常州、青島、武漢等城市，均有項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)政府收購商品房用作保障性住房的案例。

截至近期，金地集團(tuán)今年已獲取6宗土地儲(chǔ)備，其中有4宗屬于存量盤活。看來這種存量與增量綁定、房屋與土地結(jié)合盤活的模式，推進(jìn)的還是比較順利。點(diǎn)擊了解云資管，喚醒沉睡資產(chǎn)

未來，我們有望在更多城市和企業(yè)身上看到這種模式的實(shí)踐，推動(dòng)更多城市的存量盤活工作走向更有機(jī)、可持續(xù)的階段。

結(jié)語

各地的存量盤活工作已經(jīng)進(jìn)入更講求技術(shù)與統(tǒng)籌水平的階段，不能僅靠局部力量，還需要積極擁抱前沿技術(shù)、改革管理制度、引入社會(huì)資本。

今年以來各類新模式、新舉措的涌現(xiàn)，無疑是好的趨勢(shì)。未來各地需要持續(xù)提升對(duì)存量資產(chǎn)的整體管理水平，通過更多元的方式來推動(dòng)存量盤活工作。

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