重磅，青浦再有2幅組團住宅地塊擬掛牌出讓，均含近1.0容積率住宅

內容摘要：2025年上海第十一批“土拍”公告，共3幅地塊，總用地面積約239畝，其中2幅為青浦組團地塊，均涉及近1.0容積率低密度住宅。

近日，上海市2025年擬出讓住宅用地清單信息公示和出讓預告（十一）公布，即上海市2025年第十一批“土拍”公告。

本次“土拍”盡管寫著2025年，但公告顯示，本市擬于2025年12月下旬發布本次住宅用地出讓公告，實際交易活動安排在2026年1月下旬。

本批次“土拍”涉及松江區、青浦區兩個地區共3幅地塊（含組團）

3幅地塊均不在主城區范圍，且均位于外環線以外區域。

這3幅地塊與各環線區位關系如下

內環線以內：無。
內環線與中環線之間：無。
中環線與外環線之間：無。
外環線與郊環線之間：2幅地塊，1幅為青浦區地塊，1幅是松江區地塊。
郊環線之外：1幅地塊，為青浦區地塊。

今年第十一批“土拍”擬出讓總面積約為15.95公頃（約239畝），單幅（含組團）出讓面積最大的是青浦區的QPC10007單元D4-01、D5a-01、J5-01、K2-04、K3-04地塊，其擬出讓面積達7.35公頃（約110畝）。以行政區劃為單位，本次出讓面積最大的區域為青浦區，2幅均為組團地塊，合計擬出讓總面積達14.1公頃（約212畝）。

本次“土拍”青浦共準備了2幅組團地塊，1幅位于青東的趙巷鎮，1幅位于青浦新城城市更新實踐區。

本文將聚焦青浦區的這兩幅組團地塊。

一、青浦區QPZXCZ-05單元D21-04、D21-05、C61-02、C61-09A地塊

D21-04、D21-05、C61-02、C61-09A組團地塊位于青浦區趙巷鎮嘉松中路、鎮中東路西南，板塊上隸屬于該鎮商業商務區單元。

片區控規圖則

今年11月，上海市青浦區趙巷鎮 QPZXCZ-05 單元C61、C62、D21、D22、D23、D3 街坊局部調整（公眾參與草案）公示，并于本月17日批復。調整后，上述片區住宅地塊由一宗新增至4宗地塊，也就是這批次趙巷鎮擬“上拍”的4宗組合地塊。

規劃區級文體中心，再現約1.0容積率住宅地塊，商辦用地大幅刪減

本次趙巷鎮擬出讓的4宗地塊總用地面積約6.75公頃（約101畝），均為純住宅地塊，其中2塊用地容積率僅為1.05，即D21-05、C61-09A地塊，產品為低密度住宅，限高20米。這是繼朱家角，青浦新城、練塘等出現1.05容積率住宅用地后，又一區域出現約1.0容積率地塊。

其余2宗地塊容積率為1.8，產品為小高層，限高為40米。

4宗地塊規劃指標如下：

D21-04地塊規劃指標：

用地面積：15142平方米
用地性質：三類住宅用地
容積率：1.8
建筑高度：40米

C61-02地塊規劃指標：

用地面積：10274平方米
用地性質：三類住宅用地
容積率：1.8
建筑高度：40米

D21-05地塊規劃指標：

用地面積：23262平方米
用地性質：一二類住宅用地
容積率：1.05
建筑高度：20米

C61-09A地塊規劃指標：

用地面積：18842平方米
用地性質：一二類住宅用地
容積率：1.05
建筑高度：20米

批復的控規圖則中明確，上述4幅地塊禁止建造別墅及私家莊園。

另外，從這次官方提供的“土拍”資料圖則中可以看到，C61-09A地塊西側的兩幅地塊，即C61-09B（社區級公共服務設施用地）、C61-09C地塊（幼兒園）色彩展示上與4宗擬出讓地塊為同一圖層，也就是沒有“灰色”處理，這預示著，這兩幅配套地塊很可能捆綁入項目，由這次擬出讓地塊最終開發商出資代建。

趙巷鎮商業商務區板塊最近一次“土拍”要追溯至兩年前。

2023年10月25日，佳環路東側B2-01地塊吸引了多達24家競買人參與競拍。最終，華發股份旗下太倉華鵬商務咨詢有限公司經過“一路拼殺”，在最后搖號環節幸運搖中該地塊，總成交價為17.33億元，溢價率10%，成交樓板價26279元/平方米。

該地塊房地聯動價為56000元/平方米

656套，嘉松中路科創走廊商品房項目方案公示，附選房寶典

趙巷鎮這次拿出的D21-04、D21-05、C61-02、C61-09A組團地塊區位不錯，其位于青浦區嘉松中路科創走廊，在市西軟件園范圍，該板塊已引入網易等大型科創企業，周邊配套相對成熟。

教育設施：除了本次擬出讓宗地C61-09A地塊西側規劃有一所幼兒園（C61-09C地塊）外（詳見上文《片區控規圖則》），周邊還有崧澤學校，趙巷世外九年一貫制學校（預期明年9月啟用），及規劃的趙巷特色居住區九年一貫制學校。

另外，趙巷南部還有兩所著名民辦學校，即宋慶齡學校和協和雙語學校。

商業設施：本次擬出讓宗地東側就是奧特萊斯，其二期工程預計明年9月試運營，屆時將成為亞洲最大的奧特萊斯購物中心，這里休閑、購物、餐飲一應俱全。

周邊其他商業設施還有綠洲智谷花園里、合生新天地、元祖夢世界、山姆會員店等。

交通設施：17號線嘉松中路站、滬渝高速嘉松中路收費口、崧澤高架等。

二、QPC10007單元D4-01、D5a-01、J5-01、K2-04、K3-04地塊

D4-01、D5a-01、J5-01、K2-04、K3-04地塊位于城中南路沿線，該組團地塊特別之處是橫跨兩個街鎮，行政區劃上，D4-01、D5a-01地塊歸盈浦街道，而J5-01、K2-04、K3-04地塊為夏陽街道（詳見附圖）。

圖則為示意，最終以政府規劃為準

之所以能放在一起組團出讓，是因為上述5宗地塊大板塊上均隸屬于青浦新城，由青浦新城公司統一主導開發，組團上其又隸屬于青浦新城城市更新實踐區，是青浦新城“十四五”期間重點打造的三大城市板塊之一。

根據中交城投規劃，青浦新城城市更新實踐區將構建“一城、一廂、一島”為骨架，塑造“從古向新、新舊共生”的獨特城市范式。

D4-01、D5a-01、J5-01、K2-04、K3-04組團地塊總用地面積約7.35公頃（約110畝）。其中，D4-01、D5a-01地塊位于城市更新實踐區老城廂片區，這兩宗地塊容積率僅為1.05，為低密度住宅產品（含部分商業）；J5-01、K2-04、K3-04地塊屬于城市更新實踐區南門片區，容積率1.2、1.7。

上述5宗地塊規劃指標如下：

控規圖則

D4-01地塊規劃指標：

用地面積：19386.58平方米
用地性質：一類住宅組團用地（75%）、商業用地（25%）
容積率：1.05
建筑高度：6.4米

該地塊除了容積率接近1.0以外，其建筑限高僅6.4米，已批復的控規圖則上并沒有強調不允許建別墅或私家莊園類產品。

D5a-01地塊規劃指標；

用地面積：15776.35平方米
用地性質：一類住宅組團用地（10%）、二類住宅組團用地（80）、商業用地（10%）
容積率：1.05
建筑高度：12米

已批復的控規圖則上并沒有強調不允許建別墅或私家莊園類產品。

J5-01地塊規劃指標：

用地面積：7062.32平方米
用地性質：二類住宅組團用地（80%）、商業用地（20%）
容積率：1.7
建筑高度：24米

該地塊規劃含社區商業一處，建筑體量2500平方米，另外含生活服務點一處，地下能源站1處。

K2-04地塊規劃指標：

用地面積：12357.21平方米
用地性質：二類住宅組團用地
容積率：1.2
建筑高度：15米

K3-04地塊規劃指標：

用地面積：18944.73平方米
用地性質：二類住宅組團用地
容積率：1.7
建筑高度：24米

該地塊將規劃日間照料中心和老年活動室各一處。

根據已批復的控規圖則顯示，J5、K2、K3街坊內住宅（含J5-01、K2-04、K3-04地塊）禁止建造別墅或私家莊園。

青浦新城城市更新實踐區最近一次住宅地塊出讓在今年1月，上海青浦城市更新建設發展有限公司以8.0646億元摘得D1-08、J7-01、J2-01地塊三宗組團地塊，總用地面積約4.06公頃（60.09畝），成交綜合樓面價約為1.98萬元/平方米。

這也是該板塊作為城市更新實踐區后首度經營性地塊出讓。

今年3月，中交城投以股權轉讓方式接受上述3宗協議出讓地塊，這也標志著中交城投正式全面主導青浦新城城市更新實踐區的未來整體開發。

目前其正在建設南廂觀寧府項目（J2-01、J7-01地塊），項目容積率近1.0，產品類型合院和疊墅，首期上市備案均價在58000元/平方米。

城市更新項目用地以協議出讓方式拿地有法可依。

2023年，印發《關于加快轉變發展方式集中推進本市城市更新高質量發展的規劃資源實施意見(試行)》中提到，創新城市更新建設用地出讓方式，城市更新項目通過收儲(收回)再供應方式實施，其中涉及“兩舊一村”改造以及風貌保護的，經市人民政府同意， 可采用協議方式供地。

與第一次協議出讓不同，這次將采用“公開招拍掛”形式

不過最終競買人應該沒有意外，還是由中交城投摘得上述地塊，我們拭目以待。

圖則為示意，最終以政府規劃為準

D4-01、D5a-01、J5-01、K2-04、K3-04組團地塊周邊配套完善。

教育資源：板塊內擁有3所幼兒園，即太陽花雙語、甜甜樂、J1-01地塊（規劃，詳見上文《控規圖則》），實驗小學；周邊有東方中學、實驗中學等。

商業設施：板塊內有東方商廈，另外在漕港與環城河交匯處將打造“城市客廳”，塑造青浦新城新天地。

文體設施：根據中交提供的城市更新實踐區最新規劃資料顯示，藝術島上還規劃了兩大文體設施，即

青浦美術館和青浦體育館新館（最終請以政府規劃為準

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圖則為示意，最終以政府規劃為準

交通設施：板塊南部正在建設示范區線青浦新城南站，根據最新官方資料，示范區線預計于2027年12月開通運營。

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（以上解讀僅供參考，最終請以官方公示為準。）

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來源：上海土地市場等
編輯： 大青浦房談