全年攬金506億元，廣州2025年土拍正式收官

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者 吳抒穎

隨著越秀地產(chǎn)摘得廣州海珠廣紙地塊，廣州今年住宅用地出讓正式收官。

12月21日，越秀地產(chǎn)以底價(jià)14.36億元摘得廣州海珠區(qū)廣紙地塊，成交樓面價(jià)3.4萬元/平方米。這宗地塊用地性質(zhì)為住宅用地，土地出讓面積1.2萬平方米，規(guī)劃建筑面積4.22萬平方米，容積率3.5。

至此，廣州今年總共成交住宅用地48宗，總成交金額超506億元，相比起去年的出讓規(guī)模有所下降。雖然成交額走低，但這符合今年土地市場“控增量、盤存量”的主基調(diào)。

今年廣州土地市場呈現(xiàn)整體平穩(wěn)的格局。從拿地主體來看，國央企仍然占據(jù)主導(dǎo)地位，不過深耕型民企也擇機(jī)投資，在土地、資源置換的驅(qū)動(dòng)下小幅加倉。需要注意的是，今年廣州官方也拿出了較大誠意，對(duì)去年部分流拍的土地進(jìn)行規(guī)劃調(diào)整，最終促成成交。

展望2026年，業(yè)界普遍認(rèn)為，廣州住宅用地成交規(guī)模仍將維持平穩(wěn)狀態(tài)，短時(shí)間內(nèi)，國央企主導(dǎo)的局面也將不會(huì)改變。不過，隨著“好房子”建設(shè)規(guī)劃持續(xù)推進(jìn)，廣州住宅用地供應(yīng)也有望在指標(biāo)上得到持續(xù)改善，這也將提高房企投資的積極性。

壓線放量供應(yīng)

廣州今年土地市場呈現(xiàn)了“翹尾”行情，多宗地塊在最后一個(gè)月集中成交。今年12月，在若干地塊因故終止出讓后，最終總共成交16宗土地。

在這些地塊之中，不乏“回爐重造”的地塊，例如越秀地產(chǎn)拿下的廣紙地塊。與首次掛牌相比，這宗地塊的計(jì)容建筑面積、容積率迎來了將近一半的“瘦身”，從源頭上減負(fù)，一定程度上能夠提升房企拿地的積極性。

克而瑞分析稱，因地塊體量較小，未來不排除建設(shè)超高層的可能。對(duì)此，為盡可能提高地塊的宜居屬性，在建設(shè)要求上明確提出，根據(jù)廣東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳要求，涉及80米以上建筑、100米以上公共建筑建設(shè)項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)征求同級(jí)消防救援機(jī)構(gòu)意見，以確保與當(dāng)?shù)叵谰仍芰ο嗥ヅ洹?/p>

除了這宗地塊之外，最后一個(gè)月較為受到市場關(guān)注還有海珠南泰路地塊，這宗地塊最終由保利發(fā)展拿下，成交價(jià)為35億元，溢價(jià)率約27%，成交樓面價(jià)約2.44萬元/平方米。

至此，廣州2025年廣州土拍整體成績單也隨之出爐。克而瑞統(tǒng)計(jì)顯示，2025年，廣州涉宅用地供應(yīng)57宗，供應(yīng)總建面383.55萬平方米；成交48宗，成交總建面309.14萬平方米；成交金額506.61億元。

而在這48宗地塊之中，有約半數(shù)的地塊為底價(jià)成交，而溢價(jià)成交的地塊溢價(jià)率則普遍在20%左右。此外，多數(shù)地塊的樓面價(jià)對(duì)比周邊也有所下降，這也說明目前房企的態(tài)度仍然偏向?qū)徤鳌?/p>

可供對(duì)比的是，今年10月，中海地產(chǎn)以9.2億元斬獲廣州大道南788號(hào)二期地塊，溢價(jià)率7%，名義樓面價(jià)約1.53萬元/平方米，實(shí)際樓面價(jià)在3.5萬元/平方米左右，這是中海地產(chǎn)2025年首次在廣州公開市場拿地。

而2022年，區(qū)位相近的廣州大道南788號(hào)一期由保利發(fā)展摘得的地塊，成交總價(jià)則為13.57億元，樓面價(jià)為4.84萬元/平方米。

克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉認(rèn)為，從房價(jià)來看，2022年一期地塊出讓的時(shí)候，海珠區(qū)的一手住宅成交均價(jià)為8.76萬元/平方米，市場上的項(xiàng)目以高端改善型為主。而隨著近年供地的增加，海珠區(qū)主打性價(jià)比的剛需剛改型項(xiàng)目開始涌現(xiàn)，今年前三季度一手住宅成交均價(jià)已經(jīng)下降至6.74萬元/平方米，這一變化也反映到了一期和二期成交樓面價(jià)的差異上。

房企優(yōu)中擇優(yōu)

雖然土地價(jià)格整體回歸，但目前廣州土地市場中，拿地的主力仍然是國央企。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者梳理公開數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，今年國央企在廣州拿下超過35宗土地。除了重倉廣州的全國性房企保利、越秀和中海以外，本土國企以及區(qū)屬國企更是主力，例如廣州地鐵、南沙開建、花都城投等。

出手的小部分民企，有部分是通過土地盤活置換重新拿地，有部分則是根據(jù)投資節(jié)點(diǎn)小幅加倉。例如敏捷集團(tuán)摘得的市廣路四宗地塊，其本身就是敏捷集團(tuán)旗下的地塊，通過規(guī)劃調(diào)整再走招拍掛流程由敏捷摘得；福牛地產(chǎn)拿下的增城區(qū)一宗地塊，也是由資源置換而來。

此外，“過江龍”綠城則是出于對(duì)結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)的把握，今年也在廣州土地市場收獲頗多。

其中，綠城以4.97億元拿下的番禺黃沙島地塊，就將打造低容積率的江景高端住宅產(chǎn)品。據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解，綠城判斷這宗地塊周邊存在大量的置換需求，而雖然這并非中心區(qū)地段，但是周邊有大量的高端住宅，居住環(huán)境良好，生活氛圍較濃，地塊體量也不大，能夠較快走量，最終才投資這宗地塊。

上述房企有自身的考量選擇加倉，多數(shù)房企仍然較為保守。

一位廣州房企投資部的人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，“廣州的土地市場存在點(diǎn)狀的機(jī)會(huì)，真正的好地不會(huì)缺人買，比如去年年底保利拿的面粉廠地塊，最終開盤的結(jié)果也說明市場不缺高端購買力。但是，好的地塊畢竟稀缺，廣州這兩年中心區(qū)供地量也比較充足，開發(fā)商選擇的余地很多，大家都怕‘卷’，所以更加謹(jǐn)慎投資。”

從數(shù)據(jù)上來看，廣州目前去化仍然較為緩慢，庫存量仍在高位。據(jù)陽光家緣發(fā)布信息，截至今年12月21日，廣州商品住房的庫存量超過9.2萬套，雖然相較于年中略有下降，但下降幅度并不明顯。此外，廣州外圍區(qū)域多數(shù)庫存較高，其中增城超過2萬套，南沙、黃埔、番禺也超過1萬套。

上述房企投資部人士對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者強(qiáng)調(diào)，“進(jìn)入12月，很多中心區(qū)域的樓盤都有明顯的以價(jià)換量趨勢(shì)，而且幅度并不小，這從前期的帶看還有成交數(shù)據(jù)是可以看到端倪的。在這樣的市場環(huán)境下，明年廣州土地市場仍將以穩(wěn)為主，房企將會(huì)在土地價(jià)格合理、點(diǎn)狀結(jié)構(gòu)性缺貨的前提下參與投資。”