均價直降1萬，陳吉火線推出譽靜安“低配版”

文/上海進深 嚴明會

首開一周后，保利譽靜安迅速推進二批次房源過會，均價定在12萬/㎡。

此批次推出的是88地塊南側的3號樓，一共96套112-119㎡房源，較一批次直降約1萬/㎡。

譽靜安分兩個地塊，西邊的是99地塊，東邊的是88地塊，兩個地塊之間并不連通，會所也不通用。

一批次推出的是99地塊的143㎡大四房，以約13萬/㎡的均價試水，96套房源收獲71組有效認籌，官宣首開去化約62套，去化率65%。

一周時間過去，網上房地產顯示，網簽6套，已簽房源主要集中在中區。

需要注意的是，網上房地產的備案名稱是“蘇河佳苑”，并不是過會信息中的“蘇河雅園”。

99地塊產品線相對完整，除主力143㎡戶型外，還規劃了110-119-164㎡的3-4房，以及建面約245-289㎡的疊墅。

即將登場的88地塊，徹底轉向了另一種產品邏輯：主打小面積戶型，最小面積89㎡，最大面積控制在128㎡，總價門檻顯著下探，1200萬左右就能上車。

顯然，這是瞄準了另一批客群：預算千萬級、渴望上車內環的年輕家庭或新興改善力量。

地段上，88地塊與99地塊共享三軌交匯的交通優勢，卻也共同承受著板塊的共同短板，如整體城市界面老舊、大型商業缺失、學區資源一般。

88地塊自身條件更為嚴峻：北側距離內環高架更近，北側就是西寶興路，也就是傳統的殯葬一條街。

在這般抗性之下，“以價換量”幾乎成為必選項。

除了戶型面積方面，88地塊在產品層面也做出了明顯區隔。

與99地塊的“老錢風”沉穩格調不同，88地塊走的是潮流時尚路線，并規劃了約4000㎡社區商業，試圖營造年輕化社區氛圍。

不過，譽靜安88地塊沒有獨立會所，一樓的架空層含有健身房，瑜伽室、棋牌室、書吧、興趣學堂等泛會所空間。

戶型設計上，強調實用與附加值：

112㎡戶型：南向雙陽臺 全屋飄窗，整體的贈送面積約8㎡ 。

119㎡戶型：幾乎是112㎡戶型的放大版，空間更為寬敞，且部分戶型主臥有270°轉角飄窗，觀景體驗更好。

精裝配置亦保持了一定競爭力，入戶配備定制的多功能門鎖，室內配備有大金空調、地暖、和霍尼韋爾三大件；廚房十件套含有Miele蒸烤一體機，博世的雙開門冰箱，以及末端凈水和涼霸等。

巖板臺面的櫥柜、抽拉籃、美妝冰箱等都在交付范圍內。

譽靜安99與譽靜安88，兩個地塊雖同屬“譽靜安”，卻儼然已是兩個戰場、兩種邏輯。

一個項目，兩套打法：

99地塊服務改善客群，要的是純粹和品質；88地塊瞄準外區上車客，靠的是門檻和年輕化包裝。

問題是，在共享周邊短板的前提下，低價入市的88地塊，會不會反過來擠壓99地塊的去化？

而沖著“內環門檻”而來的年輕買家，又是否愿意為地段光環，接受那些無法回避的噪音與界面問題？

譽靜安的項目公司為上海蘇河灣北部房地產開發有限公司。

今年10月初，項目公司完成變更，大股東從上海蘇河灣（集團）有限公司變更為保利置業（上海）投資有限公司，法定代表人變更為陳吉。

變更完成后，保利置業（上海）投資有限公司占股51%，上海蘇河灣（集團）有限公司占股49%。

12月中旬，項目公司出現一個小插曲：因涉嫌實施了未取得污水排入排水管網許可證向城鎮排水設施排放污水的行為，被處罰10萬元。