世相丨萬科加速處置商業資產，又是隱形巨鱷GIC搭救！

12月22日，萬科20億元境內債展期方案未通過，償債寬限期進入倒計時。在這一關鍵節點，該公司的資產處置動作再度提速。

12月22日，天眼查顯示，上海萬獅置業有限公司（簡稱“萬獅置業”）發生工商變更，原股東萬科（持股10%）退出，現由新加坡政府投資公司（GIC）關聯公司RECO NANSHAN PRIVATE LIMITED全資持股。同時，萬獅置業注冊資本由約16.4億元減至約14.8億元。

萬獅置業成立于2011年12月，法定代表人為YEO WEI YU,EUGENE，經營范圍包括在上海市虹橋商務區核心區一期03號地塊南塊（虹橋萬科中心）內從事房地產的開發、建造、出租、出售等。

這也意味著，萬科已完全剝離這一上海核心商業資產。而從2024年至今，萬科為了化解債務風險，已經持續向GIC在內的資本大鱷出售四項上海商業不動產，同時包括萬瑋物流在內的資產包，潛在接盤方包括GIC。

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債務危機升級，萬科密集拋售上海核心資產

根據相關資料顯示，此次完全退出的虹橋萬科中心，是上海萬科開發的首個持有型商業綜合體，占地面積約3.2萬平方米，建筑面積約19.7萬平方米，其中寫字樓面積約9.3萬平方米，商業面積約3萬平方米。自2015年投入使用后，已入駐畢馬威、長江商學院等企業。

早在2014年9月，萬科就曾以16.51億元人民幣的價格，將虹橋萬科中心的開發主體萬獅置業90%股權出售給了GIC關聯公司RECO NANSHAN PRIVATE LIMITED。在交易完成后，萬科將繼續負責項目的后續開發及運營，當時董事會還表示，此交易旨在優化資產配置、加速資金回籠。

時隔十一年，萬科出讓剩余股權徹底離場，盡管交易對價未公布，但結合當前市場環境，折價“割肉”的可能性較大。

虹橋萬科中心的退出，是萬科近兩年來密集處置上海商業資產的縮影。梳理公開信息可見，此前萬科已完成三筆上海資產交易，在這過程中GIC扮演了重要的角色。

具體來看，2024年2月，萬科以23.84億元人民幣代價向領展出售七寶萬科廣場50%股份，而領展早在2021年4月就從GIC手中收購了項目另外50%股權，此次交易后實現全資控股。

2024年7月及9月，萬科旗下印力集團分別將南翔印象城MEGA的48%股權，以及上海上海松江印象城48%股權出售給了GIC，交易完成后，GIC對這兩個項目持股均提升至98%。其中，松江印象城是萬科商業板塊的核心盈利項目之一，2023年上半年營收為1.93億元，僅次于七寶萬科廣場的2.13億元。

除此以外，2025年1月，路透引述知情人士稱，萬科正就向GIC出售萬緯物流控股權一事進行深入談判，預期最快2025年2月敲定。不過，此后交易遲遲未能落實。

資產出售的背后，是萬科日趨嚴峻的流動性壓力。財務數據顯示，2025年前三季度，萬科營收同比下降26.61%至1613.88億元，歸屬于母公司股東的凈利潤則從上年同期的-179.43億元惡化至-280.16億；期內，公司累計合同銷售金額1004.6億元，同比下降44.6%。經營活動的現金流量凈額為-58.89億元，同比下降21.49%。

在此情況下，萬科債務端挑戰巨大，截至2025年三季度末，萬科現金及現金等價物僅剩余603.88億元，短期借款、一年內到期非流動負債卻接近1514億元，資金缺口超900億元。此前公司嘗試通過借新還舊、股東借款等方式緩解壓力，并完成19個項目的大宗交易，回流資金68.6億元，但未能扭轉局面。

最新消息顯示，“22萬科MTN004”的20億元本金展期方案于12月22日第二次持有人會議未獲得通過，該債券兌付寬限期延至2026年1月28日。后續該公司還有37億元“22萬科MTN005”待兌付，債務重組博弈進入關鍵博弈期。

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隱形巨鱷逆勢加碼，抄底中國資產？

萬科的資產出售并非個案，在房地產行業調整期，越來越多房企被迫剝離持有型物業，而以GIC為代表的中外資機構正加速入場抄底。

據高力國際統計，2024年中國房地產大宗交易共成交339宗，總金額約為2001億元。分區域看，上海大宗成交金額約為758億元，占全國成交金額的38%；其次是北京成交金額為534億元，占全國成交金額的27%，交易活躍且交易金額為近三年最高。

作為全球規模最大、最具影響力的主權財富基金之一，GIC對中國市場持續看好，包括在上海連續收購印力的印象城項目，以及在北京收購環普國際科創園項目等。

對于GIC而言，對中國的商業及辦公資產收購將為其現有的投資組合形成良好的補充。在此之前，該主權財富基金已有多年的投資經驗，并與首創置業、金茂、仁恒、大悅城、融創、龍湖、旭輝、萬科等房企進行過合作，2023年還曾收購北京華潤萬象城項目公司70%股份，由此獲得北京首個萬象城項目。

從投資軌跡看，GIC的布局已從商業地產延伸至多領域。在醫療健康賽道方面，2025年以來，GIC先后參與了恒瑞醫藥港股IPO的基石投資，并在二級市場增持基石藥業、和鉑醫藥等公司。市場分析指出，這些動作表明GIC對國內創新藥企業的技術實力、管線潛力以及商業前景的認可。

而在消費領域，2025年11月，彭博報道稱，博裕資本正在考慮引入騰訊、GIC及其他潛在投資者作為有限合伙人，共同參與收購星巴克中國業務的權益。

GIC對于中國市場的投資策略，或許從管理層2024年接受英國《金融時報》的采訪可見一番。

當時GIC首席投資官Jeffrey Jaensubhakij直言，如果跨國公司在地緣政治加劇的背景下退出中國市場，公司將尋求收購其中國子公司的股份。除此以外，還將尋求投資中國國內消費品業務和綠色經濟。他還補充道：“過去兩三年，當外國投資者決定退出中國時……你可以獲得不錯的估值。”