上海“物業+養老”調查（上）| 家政、陪診需求大！居民愿意買單嗎？

虹口區虹葉花苑，物業保潔阿姨準時來到82歲的沈綺秋阿婆家中。沈阿婆也正在享受長護險服務。周楠 攝

12月8日上午10時，虹口區虹葉花苑，保潔阿姨準時來到82歲的沈綺秋阿婆家中。擦桌子、掃地、拖地……兩小時的服務結束后，家里干干凈凈，保潔阿姨還請沈阿婆填寫了滿意度調查。與一般家政人員不同，這位保潔阿姨來自朕華物業。沈阿婆享受的家政服務，是“物業+養老”服務之一。

截至2024年末，上海60歲以上老年人口占戶籍人口達37.6%。在目前“9073”養老服務格局中，90%的老人選擇居家養老作為安享晚年的主要方式。其中，“物業+養老”模式作為一種創新型的養老服務方式，核心在于發揮物業平臺優勢，整合周邊養老資源，為老人提供便捷、高效、貼心服務。

今年4月，上海市民政局聯合市房管局印發《上海市推進“物業+養老”服務試點方案》，首批在徐匯、黃浦、長寧、虹口、普陀、楊浦、閔行、嘉定、松江等區試點。今年底根據試點情況總結經驗，將適時在全市推廣。

上海“物業+養老”的試點情況究竟如何？讓居民買單，會很難嗎？記者在十余個小區展開蹲點調查，發現不少社區已經探索出自己的獨到經驗，但也面臨一些亟需解決的問題。

居民究竟需要哪些服務？

對沈綺秋阿婆來說，“物業+養老”服務也是一種陪伴。她告訴記者，自己的老伴年初去世，兒子一家定居日本，自己身體也不好。但居委非常關心自己，此前幫忙申請了長護險，現在又主動告知“物業+養老”服務，兒子每天打視頻電話過來也比較放心。

2025年，虹口區對1684位老人“物業+養老”服務需求抽樣調查報告顯示，僅有7.85%的老人對“物業+養老”服務非常了解，超過半數的老人對其一知半解。在需求度上，老人對以維修、家政服務為代表的生活保障類需求占據絕對主導，助急、助餐服務等應急與便利性需求緊隨其后，對家庭病床、康復訓練等專業護理需求較低，說明服務成本、專業信任度仍是關鍵制約因素。

徐匯區田林街道社區服務辦主任張道慶介紹，街道60歲以上老人占比達38%，轄區內已建設3座徐匯區滿意物業黨群服務站，居民可撥打熱線電話咨詢和預約服務，或者直接到位于小區內的“物業+養老”服務站現場咨詢。服務站墻上張貼了維修、護理、照料以及家政服務等“四張清單”，基本覆蓋居民所有的養老服務日常需求。

位于田林十村的“物業+養老”服務站點去年開業以來，代配藥、陪診和護理的需求增長顯著，前來咨詢的居民一般都會下單。相比之下，家政服務的需求量雖然仍居于高位，但市場化家政服務已經分流了部分訂單。“陪診需求是藍海，居民覺得價格合適就會下單。”徐房物業養老專員夏天說。

位于徐匯凌云街道的徐房“物業+養老”服務站。舒抒 攝

田林六村居民葉燕敏阿姨近期體驗了一次徐房物業的陪診服務。“我老伴過世，兒子在外地上班。我上個月要做胃腸鏡檢查，就跟徐房物業對接上了。”徐房物業很快為她匹配了來自上海市老年基金會的兼職陪診師小徐。葉阿姨檢查當天，小徐全程陪伴近5個小時，并張羅了所有的業務辦理事項，讓葉阿姨很滿意。

在長寧區虹橋街道管理15個住宅小區的古北物業，通過340余份有效問卷，收集并梳理出轄區內60歲以上老人最高頻的三類需求，即家政服務、代配藥和助餐。同時獲取的還有拓展養老服務的重要底氣：超80%的業主表示，高度信任通過物業獲取的養老資訊和有償服務。

這讓物業公司和政府主管部門都堅定了一個道理：“物業+養老”真正落地不能“拍腦袋想”，而是必須從了解老年人真實的生活困境起步。普陀區甘泉路街道辦事處主任李瑋認為，老人對于相關服務需求較大，只是不知道去哪里找靠譜的服務。此時，物業作為長期在小區服務的、老人的“身邊人”，可以提供老人更信賴的服務，從而更好地解決供需匹配問題。

居民如何愿意買單？

記者調查發現，目前上海享受“物業+養老”服務的人群中，以政府買單的托底人群為主，自主付費的老人占比較小。

虹口區2024—2025年度“物業+養老”服務中，覆蓋公益招投標項目保障的特殊困難老人約280人，服務累計達5006小時。虹葉花苑的沈阿婆由于高齡獨居、身體不好，就是其中之一。

在甘泉路街道章家巷小區獨居老人崔益琪家中，衛生間和床頭安裝的兩個小巧設備，通過內置的毫米波雷達技術，實時感知老人的生命體征。一旦檢測到老人跌倒，系統會立即啟動實時通話，若老人確實需要幫助，后臺將第一時間聯系120或家屬，物業也會及時響應。記者了解到，這樣的智能化守護設備目前也是政府買單、覆蓋保障人群。

那么，老人愿意自己買單嗎？

葉燕敏阿姨體驗的陪診最終報價為4小時280元，較清單上的價格略有優惠。她坦言，自己時不時需要做檢查、小手術或短期住院，對陪診服務有常態化需求，因此希望對她這樣的“回頭客”有一定價格松動，否則也難以長期承擔原價的陪診服務。

記者采訪中，不少物業公司表達了相似的矛盾糾結。一方面，陪診需求量大，且對物業從業人員來說兼任陪診師雖然有門檻，但經過專業培訓取得資質也不難。另一方面，對陪診有強烈需求的居民往往對價格也更為敏感，而專業陪診師普遍價格不菲。

另一高頻需求——助餐，也存在物業和居民之間對“質價相符”的共識磨合。以虹橋街道為例，街道日常提供標價15元一套的助老餐，起到民生兜底作用。在古北地區的商品房小區，老年居民則希望有更高品質的助老餐，價格可以到二三十元一頓，“超過40元就有點貴了。”物業公司方面坦言，新增不同價格梯度的助老餐還涉及成本問題，SKU（最小單位庫存）越多、越復雜，助老餐的成本就可能越高，居民個性化的需求與助老餐批量供應的底層邏輯之間還需要磨合。

徐家匯街道社區服務辦主任陸華蓉介紹，目前在商品房小區，相比專業的家庭醫生服務，居民對“物業+養老”服務的要求是滿足個性化、靈活多變的訴求。為此，在徐匯通用的維修、護理、照料和家政服務等4張清單之外，徐家匯街道還推出了“老年人24小時服務”和“高品質社區文化活動”等兩張特色服務清單，結合近期在樂山黨群服務中心·鄰里匯新開設的“物業+養老”服務中心，將上述服務具體落地。

徐家匯街道南溪公寓小區物業便民服務。 匯京物業供圖

虹口區抽樣調查顯示，有25.12%的老人明確表示愿意嘗試有償服務，60.79%的老人表示視情況而定，也有14.09%的老人表示不愿意支付。在虹口區民政局局長沈敬威看來，若要老人購買“物業+養老”服務，還需要觀念的深入與時間的培育。

2022年底,蔣家橋小區開始試點“物業+養老”。2024年至今年11月，已為9000多人次提供服務，其中7000多人次是自費服務。記者看到，小區門崗旁邊就是虹達物業+養老服務站。服務站工作人員介紹，目前老人找鐘點工日常保潔的需求最多，其次是送餐上門、陪診等。這些服務價格比市場價優惠，既可以單獨購買，也可以購買套餐。

其中，3000元/月的愛心養老套餐也有老人購買。包括一日兩餐、每周一次徹底打掃、每周洗澡、每月1次理發、每月2次修指甲、不限次數陪老人看病拿藥、1小時的常規護理。此外，還有1200—2500元/月的一日兩餐套餐等。

蔣家橋小區的沈阿姨通過“物業+養老”小程序預約了推拿服務。周楠 攝

有個好現象正在生成——物業公司在服務過程中發現，老人一旦認可了服務，會認定服務人員，形成特有的服務黏性。

“我已經加了陪診師小徐的微信，這樣以后有需求可以直接聯系他，他背后是物業公司和專業機構，我放心。”葉燕敏阿姨的心態頗有典型性。

未來趨勢是什么？

記者調查發現，目前上海“物業+養老”一般采用三種模式，一種是物業公司培養自己的工作人員，一種是大型物業自身設有養老板塊，一種是物業公司與養老機構合作。

徐匯區會同上海開放大學徐匯分校，組織物業服務人員開展養老顧問培訓、護理培訓、居家上門培訓，已完成500余名“物業+養老”服務人員的專題培訓，涵蓋助醫陪診、基本照護、家政培訓等三大模塊，實現了物業人員持證上崗。

在徐房物業負責人李哲看來，在凌云、田林這樣老舊小區集中的區域試點“物業+養老”，需要走過三個階段：第一階段開拓服務，物業無償代倒垃圾、代辦生活事項、代配藥，服務對象主要為高齡獨居老人；第二階段列出“四張清單”，開始推行有償服務，并建立“物業+養老”服務站點；第三階段關注“物業+養老”服務的整體化運營，在服務內容設置、人員配置、定價體系、響應速度等各方面進行提醒，保持市場熱情。

徐房物業養老服務專員（左）向田林新村老年居民了解服務情況。舒抒 攝

在虹梅街道古美小區，中鵲物業負責4600余戶居民的日常物業服務，其母公司上海中鵲養老服務有限公司在徐匯區內管理7家養老機構。在一次上門查看老人在家跌倒的預警響應行動中，正是由于中鵲物業同步叫上了物業服務站點內的護理人員一同上門，才及時研判了老人的身體狀況，在120急救到來前對老人進行了及時施救。

業內人士認為，在“物業+養老”的服務中，很多老人的醫療需求比較大，今后將形成醫養結合的趨勢。目前的家庭醫生普遍一個人對應一兩千個居民，還要在社區醫院坐診，常應接不暇。此時，物業公司或養老機構可以充當家庭醫生助理的角色，及時了解老人健康信息后，家庭醫生將更有的放矢地提供醫療服務。

在甘泉路街道，與物業合作的養老機構慧享福陪同家庭醫生一起上門，了解老人的健康狀況與需求，與物業、居委會形成了緊密聯動。比如，他們在走訪中了解到一位獨居老人有在床上吸煙的情況，一方面，對老人做了勸導及健康方面的提示，另一方面也及時反饋物業，讓物業關注老人的居家安全。

中山物業為老人上門服務前，需在手機上打卡登記。周楠 攝

隨著上海深度老齡化時代來臨，“物業+養老”將成為社區養老的重要組成部分。在宜川路街道黨工委書記盧禮卿看來，當很多小區的老齡化比例超過50%，社區就好似一個大型“養老院”，此時，“物業+養老”通過黨建引領＋機構支持＋社會力量參與，可以更好地解決居民養老的最后一公里。

從今后的趨勢看，由于養老需要“專業的人做專業的事”，即便物業公司設有養老板塊，還是會在一些護理等更深層次的細分領域與專業機構合作。此時，政府更多的是發揮引領、牽線的作用，幫助物業公司搭建平臺，發揮市場主體作用，鏈接各類養老資源。

原標題：《上海“物業+養老”調查（上）| 家政、陪診需求大！居民愿意買單嗎？》

本文作者：解放日報 周楠 舒抒