84.56億！這公司拿下北京海淀“巨無霸”地塊！周邊學校、大廠…

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從規劃指標來看，該地塊以超20萬平方米的體量，成為近年來海淀區罕見的“巨無霸”地塊。

北京商報記者丨李晗

12月23日，海開以84.56億元競得北京市海淀區上地0702街區東地塊土地一級開發項目HD00-0702-18、24、23地塊。

北京商報記者梳理發現，2021—2024年海淀區供應地塊多為15萬平方米以下地塊，而此次地塊達22.54萬平方米，成為近五年來海淀區推出的最大規模建筑用地，其入市將為區域房地產市場注入重要增量。與此同時，2025年海淀區土地供應規模已創下近五年峰值，土地出讓金額達448.37億元，土地市場的活躍度與供應量均呈現顯著提升態勢。

業內專家分析指出，上地板塊作為海淀區科技創新核心承載區，匯聚了大量高新技術企業與高端人才，住房需求以改善型、品質型為主，地塊的區位優勢與規模優勢兼具，具備較高的開發價值與市場吸引力。

補齊市場缺口

出讓文件顯示，海淀區上地0702街區東地塊土地一級開發項目HD00-0702-18、24、23地塊，土地面積約7.71萬平方米，規劃建筑面積約22.54萬平方米，用地性質涵蓋R2二類居住用地與F3其他類多功能用地。

從規劃指標來看，該地塊以超20萬平方米的體量，成為近年來海淀區罕見的“巨無霸”地塊。

圖片來源：北京市規自委官網截圖

北京商報記者梳理發現，2021—2024年間，海淀區累計出讓16宗地塊，且多數地塊規劃建筑面積均在15萬平方米以下。

回溯近四年區域單宗出讓地塊的最大體量，2021年出讓的海淀鎮樹村B-1北地塊，規劃建筑面積約9.24萬平方米；2022年入市的西北旺0018地塊，規劃建筑面積達12.35萬平方米；2023年推出的雙新村地塊，規劃建筑面積則為8.96萬平方米。

此次上地0702地塊的成功出讓，再度刷新海淀區近五年單宗地塊供應規模紀錄。

合碩機構首席分析師郭毅表示，上地板塊的和樾玉鳴、和樾望雲項目銷售表現優異，印證了上地軟件園周邊地緣性購房需求旺盛。但僅靠這兩個項目，難以滿足區域產業人群的職住平衡居住需求，此次0702地塊的供應，有效補齊了這一市場缺口。

中國城市房地產研究院院長謝逸楓進一步分析認為，產業集聚背景下的住房需求釋放，還需考量企業配套住房的供給情況。未來3—5年，隨著產業進一步集聚、人口持續導入、配套設施逐步完善，區域住房需求將穩步增長，項目庫存去化也將更趨平穩高效。

海開海淀再加碼

海開繼2024年6月之后，再度落子海淀區完成土儲補倉。彼時，海開曾以79.17億元的總價、1.5%的溢價率，成功競得海淀區西北旺鎮永豐產業基地地塊。

該地塊后續被打造為頤海澐頌項目，于2025年3月正式入市銷售。截至12月23日，項目總計752套房源中已有583套完成簽約，去化率達77.53%。而此次海開選擇再度重倉海淀區，與新地塊的區位優勢存在密切關聯。

從區位配套來看，此次出讓的上地0702地塊坐擁優質教育資源矩陣，不僅毗鄰上地實驗小學、上地實驗學校等成熟學府，更規劃引入由北京市101中學承辦的十二年一貫制學校，教育資源優勢顯著。

中指研究院土地市場研究負責人張凱表示，上地0702地塊的稀缺性不僅源于海淀上地學區的強教育屬性，也受益于周邊已形成的產業集聚效應——百度、騰訊等互聯網大廠坐落于此，加之未來還將借助0702-23地塊規劃打造人工智能產業集群，有望持續導入高能效的居住需求。

但不容忽視的是，上地0702地塊所承擔的13.23萬平方米配建對于開發企業來說也有不小的壓力。其中須配建托老所、體育設施等公共服務空間，且辦公面積占比要求不低于70%。

張凱表示，這種“持有運營重于銷售變現”的模式，無疑對企業的資金沉淀與綜合運營能力提出了更高要求。此外，兩宗住宅用地被公建地塊分割，形狀南北狹長，客觀上限制了打造大面寬豪宅產品的空間。市場普遍推測項目將側重110—130平方米的中小戶型，以相對可控的總價對接科技人才的“學區改善”需求。

郭毅表示，海開在永豐頤海澐頌項目周邊，已承建寫字樓、酒店、社區文化配套等大規模城市公建設施；此次競得的上地0702地塊，同樣規劃有體量可觀的公建內容。對于市場化房企而言，大規模公建配套在成本核算、開發周期、投資回報率等維度，往往難以實現投入與收益的平衡。而海開基于長周期發展戰略，對這類地塊具備更強的價值承受能力與開發運營底氣。

供需兩旺的海淀市場

2025年，海淀區土地市場迎來供應高峰，年內累計供應地塊達7宗，創下近五年供地規模峰值。

回溯2020—2024年供地數據，海淀區年度土地供應量分別為6宗、6宗、3宗、2宗及5宗。值得注意的是，2025年的供地規模已等同于2023年與2024年兩年供地總量之和，供地節奏顯著加快。

伴隨土地供應的集中釋放，海淀區樓市呈現項目密集入市、競爭加劇的格局。2025年，和樾玉鳴、和樾望雲、中海安瀾北京、華潤臻澐、建發海晏、中建壹品·海宸元境、北京隅·海岄等9個項目相繼入市，市場供應端活力充沛。

銷售端表現亮眼，除近期入市的中建壹品·海宸元境、北京隅·海岄、中海安瀾北京等項目外，區域內多個在售項目去化進度迅猛，去化率逼近90%。

其中，3月入市的和樾玉鳴、和樾望雲兩項目，去化率分別達到88.06%、95.96%，已接近清盤狀態；6月入市的建發海晏，經過近半年的市場去化，去化率已超60%，市場認可度較高。

在高去化率的同時，海淀區亦成為高端豪宅的集聚地。據北京商報記者統計，2025年北京市單價超10萬元/平方米的項目共計10個，其中海淀區占據5席，占比達50%。

張凱表示，在當前整體市場仍然處在深度調整的背景之下，海淀區地塊仍能走出獨立行情，在某種程度上印證了核心資產在分化市場中的特殊地位。它真正的價值不在于隨波逐流，而在于能否穿越周期、獲得持續認可。

編輯丨汪乃馨

圖 片丨北京市規自委官網截圖、北京商報、視覺中國、壹圖網