辦貸款時開發商竟將房子抵押給銀行 業主補齊尾款保住房子

市民李英（化名）在支付首付款并入住后，竟發現所購房屋已被開發商抵押給銀行，導致其無法辦理按揭、產權受阻，最終房子面臨被銀行申請拍賣的險境。大連市中級人民法院審理認為，購房者在一審辯論終結前將剩余房款提存至法院，即可排除強制執行。李英緊急籌款補交105萬元尾款，最終法院判決停止執行、解除查封，開發商須協助辦理產權過戶，案件受理費由銀行承擔。該案凸顯了購房者在面對開發商不規范抵押時的法律救濟途徑，也為類似糾紛提供了裁判參照。

交了首付款的房子被開發商做了抵押

2016年9月，市民李英在高新園區看中一套商品房。該小區臨近大海、風景秀麗，房屋建筑面積100平方米，總房款180萬元。李英在售樓處與開發商簽訂《商品房買賣合同》，雙方約定：李英先支付首付款75萬元，剩余105萬元通過銀行貸款支付，并須在三個月內辦妥貸款手續并將款項打入開發商賬戶，逾期則按日承擔萬分之一的違約金。

然而，在李英辦理銀行貸款過程中，開發商卻擅自將已售給李英的房屋抵押給銀行，貸款180萬元。銀行在審核時發現該房屋已設立抵押，依據相關規定無法再為李英辦理抵押貸款，于是拒絕了李英的貸款申請。

得知此事后，李英立即找到開發商，要求其盡快償還銀行貸款、解除房屋抵押，以便自己能夠辦理貸款并支付剩余房款。開發商卻以資金緊張為由，請求李英寬限一段時間，承諾還貸解押后不追究李英延期付款的違約責任。李英考慮到房子已實際交付入住，且目前因抵押問題無法貸款，自己也無須承擔違約責任，便勉強同意了該方案。

業主入住多年突然面臨拍賣

但開發商遲遲未償還貸款，直至今年9月，李英收到大連市中級人民法院的傳票。因開發商未償還貸款，銀行已申請行使抵押權，要求拍賣李英所購房屋。情急之下，李英委托北京市盈科（大連）律師事務所的王金海律師，將開發商和銀行訴至大連市中級人民法院，請求法院判令停止拍賣其房屋，并要求開發商立即將房屋過戶至自己名下。

銀行辯稱，開發商于2016年12月以其名下房屋作抵押向該行貸款180萬元，并已辦理抵押登記。貸款時開發商未告知該房屋已出售給李英，因房屋產權仍登記在開發商名下，銀行依法發放了貸款。據此，銀行對該房屋享有抵押權，有權申請拍賣并以所得款項清償開發商所欠貸款本息。

李英一方主張，其于2016年9月與開發商簽訂《商品房買賣合同》，約定以180萬元購買該房屋，已支付首付款75萬元。剩余105萬元擬以該房屋抵押貸款支付，但因開發商擅自抵押導致貸款無法辦理，責任不在己方。若銀行堅持拍賣房屋，李英愿意將剩余105萬元房款交至法院提存，由法院處理其與開發商、銀行之間的糾紛。

購房人補足余款保住房產

大連市中級人民法院經審理認為，開發商將李英所購房屋抵押給銀行并辦理登記，銀行有權通過實現抵押權收回貸款本息。但根據相關規定，人民法院強制執行登記在房地產開發企業名下的商品房時，若購房人支付的價款未超過合同約定總價款的50%，對其訴求一般不予支持；若在一審法庭辯論終結前將剩余價款交付法院執行，則可予以支持。

承辦法官當庭作出說明：涉案房屋總價180萬元，李英已付75萬元，不足總房款的50%。李英一方隨即表示愿將剩余105萬元交付法院。

近日，李英通過向親友借款，將105萬元匯入大連市中級人民法院賬戶。經法院確認收到該筆款項后，于12月19日作出一審判決：一、不得執行李英購買的房屋；二、解除對該房屋的查封；三、開發商于判決生效后十日內協助李英辦理房屋產權登記手續。案件受理費2萬元由銀行承擔。 （文中人物為化名）

半島晨報、39度視頻首席記者佟亮